什么样的经济型酒店才有资格升级成中档酒店？

Original 2017-04-15 新一酱 新一线城市研究室

挂上法文的“Campanile”招牌之后，距离上海外滩不到1000米的福建南路33号看上去又重新变得洋气了。这条南北走向的路上曾经诞生了上海第一盏煤油路灯，33号的旧称是大方饭店，它是上世纪30年代中国人最早经营的著名饭店之一。

在2016年10月换上新的牌子之前，福建南路33号的身份是一家锦江之星，也就是人们印象中“将就睡一晚”的那种经济型酒店。

“Campanile”的中文名字叫康铂，它是一个法国卢浮酒店集团旗下的中档酒店品牌。锦江集团2015年收购卢浮酒店集团后，把康铂引入了外滩。现在康铂酒店的餐吧摆满了法式奶酪，最重要的是酒店房价从升级之前的200多元一晚，变成了500多元一晚。

这就是经济连锁酒店集团都在做的新一轮升级。

经过十多年来的狂飙发展，经济型连锁酒店开得比便利店还密集的盛况已经无以为继了。过快的扩张速度导致恶性的价格竞争，经济型酒店利润逐渐低到无法覆盖上涨的人工和租金成本。

2015 年，如家集团第三季净利润同比下滑 40%，在当年12月被首旅酒店集团收购。7天酒店的母公司铂涛也在2016年被收进了锦江集团。

但同样在2015年，好转的迹象也开始出现。这一年，汉庭母公司华住集团五年前推出的全季酒店开始发力。国内经营超过 18 个月的成熟全季酒店平均房价达到了290元，同比上涨 5.5%，北京朝阳门全季的单月最高 RevPAR超过了500元——RevPAR是指每间房每晚实际可获得租金收入，它是酒店业衡量营收的重要标准。

当许多公司人的差旅报销标准升到了一晚四五百元，大家想要住得好一些的诉求就旺盛了起来。比经济型酒店更高一个档次的中档酒店，开始成为拯救这些酒店集团的白武士。

2016年第四季度，华住净利润人民币达到1.259亿元，同比增长77.9%。在公开场合华住的管理层多次把这归功于旗下中高端酒店的功劳。

和许多快速增长的新事物一样，中档酒店目前还没有太明确的定义。从三四百元的全季与和颐，到七八百甚至上千元一晚的桔子水晶、福朋喜来登……这些比经济型酒店装修和服务好一些，同时又比四五星酒店便宜、比三四星酒店设计个性化一些的酒店，都被统称为中档酒店。

华住创始人兼董事长季琦表示，制约中档酒店扩张速度的主要因素是能否找到合适的物业，以及在合适的城市布局适合的数量，确定合适的价格区间。经过十多年的经济酒店贴身肉搏之后，即使是华住，要在好地段找到合适的物业开中档酒店并不容易。

如家、锦江、华住等主流经济型连锁酒店集团都明确表示，正在寻找合适的存量物业，将把一部分经济型酒店升级为中档品牌。全季最开始挂着“汉庭·全季”的门店就是这么来的，如家正在大批变成如家精选或和颐酒店，锦江之星也正被陆续升级为锦江都城和康铂。

街头巷尾每天路过的汉庭如家7天锦江们，哪些才“够资格”升档？

在22个酒店较为集中的中国城市里，新一酱分析了11个酒店集团旗下5869家经济型酒店及813家中档酒店的门店布局，试着把最有潜力升级为中档酒店的经济型酒店找出来。

新一酱首先盘算了一遍每个中档酒店所在地理位置的周边商业资源配置，通过对周边商业品牌的进驻情况进行分析，得出了每一家酒店的“商业地段指数”。这个数字越高，代表这家酒店周边的商业资源越充足，它所在的商圈地段就越好。毕竟中档酒店的定位更高，只有落在较好的商业地段，才能获取足够中高端客流，保证它的目标客群有足够的价格承受能力。

上面的图中，你可以看到不同品牌中档酒店的地段分布并不一致，和颐的平均指数最高，说明它们占有了更多的好地段。

另外，图中蓝色三角形面积越大，代表这个品牌占据了更多的优秀商圈资源，在全国所有城市中整体的周边商业资源更好。门店数最多的全季，比和颐、桔子酒店拿到的商圈资源也更多。

截至今年3月，全季已经有203家门店，尽管这在华住集团2200多家门店总数中仍未超过1/10，该集团年报已经语气笃定地把日均每间房平均收入2.7%的增长，归因为为中高档酒店的比例上升。

占领好地段多重要？它重要到决定了酒店集团能不能活下去。缺乏对优质地段的占领能力，被普遍认为是桔子酒店集团最终被华住收购的主要原因。作为最先凭“设计感”打开市场的先行者，桔子旗下的桔子水晶等系列一直被认为是中档酒店的代表。但过去将近十年的时间里，创始人吴海一直纠结于用20万元设计装修一个房间，而不是尽快扩张到更多的城市——那些在黄金商业地段的好物业都被快速扩张的全季、和颐们占走了。

新一酱纳入分析的22城813家中档酒店的商业地段指数平均为1.6。具体到不同的城市，已有中档酒店的商业地段指数也不一致。在重庆和南京，中档酒店喜欢开在解放碑、新街口这样的核心商圈，地段指数自然更高。而在版图足够大、商业资源更多元分布的北京，从海淀到石景山或通州，都可以找到人气尚可的落脚点。

因此新一酱认为，如果酒店集团要在一个城市把原有的经济型酒店改造成中档酒店，它们最好挑选那些商业地段指数在该城市现有中档酒店的平均水平以上的物业。据此计算，22城的5869家经济型酒店中，共有1774家酒店符合地段要求。

但是，挤进好的地段并不意味着必然容易生存。

在竞争激烈的酒店行业，与对手保持适当的竞争距离，是避免恶性竞争的重要法则。在几乎整个2016年，华住和如家都和自己的加盟商处于激烈的对抗状态，甚至闹上了法庭。酒店集团快速扩张的计划，导致门店距离过近互抢客流，曾引起华住旗下大批加盟商集体威胁退出。

中档酒店目前还远远未达到经济型酒店那样的竞争密度，新一酱把所有酒店的地理位置拿出来分析之后发现，中档酒店的竞争半径明显要比经济型酒店更大。

若以每家酒店自己为圆心，画出一公里半径的范围，有84%的经济型酒店都会遭遇竞争对手——而只有55%的中档酒店，周围1公里内会开出另一家中档酒店。

以华住旗下的全季和汉庭作对比，也可以看出中档酒店品牌内部正有意保持更宽的间距。季琦说，“要把中端市场控制在比较好的范围内，才不会形成恶性竞争。”铂涛旗下的丽枫酒店也普遍在同品牌之间刻意保留1.5公里左右的店面距离。

因此，新一酱认为当一家经济型酒店升级后，它最好能和现存的竞争对手保持1公里以上的间距，这样它就不容易在周边面临过度的竞争。这是考察一家经济型酒店是否值得升级的另一个重要条件。

在之前筛选出的1774家候选经济型酒店中，新一酱最终找到了404家适合升级的酒店，它们同时符合商业地段指数高于城市平均水平，且周边1公里没有中档酒店的要求。这404家经济型酒店的城市分布如下：

再来看看它们都分布在城市的哪些地方：

接下来，新一酱还要继续研究城市中的酒店价格与酒店的档次、位置之间有哪些神秘的联系，有什么想知道的，赶紧举手告诉新一酱哦！

题图素材/椰弟@FORK