悉尼房拍飙涨的3则警示

周末，悉尼房市清拍率达到86.4%，创出14个月新高。一如往常，担忧情绪迅速反扑——此前曾奚落央行货币宽松失效者，又端起矛头，认为降息怂恿着新一波房产投机，进而推断，监管方很可能加码打击投资性房贷。
 
谁将出手？
 
ACB News《澳华财经在线》报道，8月初宣布降息至1.5%时，澳储行长史蒂文斯宣告房市泡沫风险解除，放手降息，政策着眼点在于打压澳元上，扶持出口行业增长。此番，悉尼清拍率飙高显然让央行，购房者，行业人士，以及诸多看客始料未及。
 
房产清拍率以波动剧烈著称，因为会受到诸多因素影响，比如一些广告房产会在拍卖会后撤出，一定程度上遮掩了实际行情。但整体而言，房拍火爆预示着未来数月房价可能上行。独立经济学家索尔·艾斯乐克（Saul Eslake）认为，显然，投资者倒灌，重回市场。
 
面对房产交易升温，澳储行加息可能性不大，政策大棒更多握在澳审慎监管委员会（APRA）手中。艾斯乐克相信，APRA或须再度划定红线，这次，投资性房贷年增幅警戒线可能会降到10%以下。安保资本的首席经济学家申恩·奥利弗（Shane Oliver）亦认同，清拍率暗示“市场强劲”。如果房产投资再度兴盛，澳储行捉襟见肘的情况下，更可能会向APRA施压。
 
看向温哥华
 
如果说清拍率仅只引起骚动，周末的另一则消息则让人不安与恐慌——在太平洋另一端的温哥华，房价1个月内下挫了20-30%。
 
加拿大房产经纪行Solo称，温哥华公寓均价降到110万元，过去28个下跌20.7%，过去三个月降了24.5%。当地房产界忧惧1980年代的房市崩盘再现——1年内跌40-60%，然后历经6年才勉强复苏。
 
这则消息的警示意义在于，温哥华、悉尼与墨尔本正以一种奇怪的方式结成“姐妹城市”，因为其房市都接获了史无前例的亚洲资金，房价都涨到了本地人难以企及的高度。很自然地，温哥华房市受到南半球房产市场浓烈关注。
 
美国财经博客Zero Hedge在剖析原因时指出，温哥华的中国买家受到了双重打击，一方面是因为很难从中国国内转移资金，完成结算。另一方面，英属哥伦比亚省上月开始实施15%的房产税，给房市信心带来额外一记重锤，以及严重的连锁反应：当地买家预期房市走软，暂作壁上观。成交量显著下滑，大温哥华地区8月前两周房产销量平均下跌85%，房价紧跟着崩塌。
 
前车之鉴，对于悉尼与墨尔本房市有何指示意义？相比较而言，悉尼、墨尔本的中国买家同样面临第一项因素制约。关键的区别在第二项上。严苛的房产税可阻止投机性买家，但也导致其它买家采取观望态势，最终引致市场冰封。维州和新州也对外国人征房产税，但远不如温哥华，悉尼房产税仅约相当于购买价的4%。到目前为止，澳洲的房市调控仍然倚重信贷政策的传导作用，一定程度上避免了房市大起大落。
 
其次，是市场的供需基本面，中国买家撤离后，澳洲本地人购房需求的复苏，以及其它亚洲投资人的积极补位让许多市场人士感到意外（详见《澳房大变天 谁挽狂澜？》）。另一方面，清拍率的持续走高，在业内看来，更多是买家热情高涨，而供应量显著收缩的结果。据Corelogic，上周末全澳共有1747场房拍，而一年前同期是2248起。
 
在谈到温哥华房价暴跌时，资深财经观察人士罗伯特·格德列布森（Robert Gottliebsen）认为，至少目前不应焦虑，澳大利亚房市并没有出现类似的情况。“但是，如果温哥华房价持续的下滑，恐怕全世界都应该有所警醒”。
 
悉尼的主导地位
 
ACB News《澳华财经在线》报道，尽管不到警铃大作的地步，悉尼清拍率的迅速拔高显得十分灼目，长期以来形成的异样生态引起越来越多关注。上周，悉尼86.4%的清拍率较12个月前上涨10%，同时较第二高的墨尔本多出10%。相比之下，在珀斯，清拍率仅20%，布里斯班，不足50%。
 
面对这样的数据，悉尼高房价将买家驱向地方城市及其它州的说法似已站不住脚。资深市场评论家艾伦·科尔（Alan Kohler)认为，与悉尼和墨尔本相比，其它首府城市正好似边远市镇，而澳新银行的房产报告数据揭示，过去10年房价其它首府的房价几无增长，区域中心城市的房价甚至在下行。
 
他认为，周末的数据戳破了两个谜团被，一个是低息不再助燃房市，一个是政府的去中心化政策很有价值。购房需求的高度集中应该引起政府的重视。莫再把无妄的钱财撒向乡村，引导人们去居住。
 
44年前惠特曼政府曾宣告Albury-Wodonga人口将可达30万，维州与新州每届政府不断推行去中心化政策，试图将政府机构搬到区域中心，并吸引企业前往落户，但都收效甚微。至今，Albury-Wodonga人口也才10万。悉尼、墨尔本人口持续膨胀，周边仅那些可往两市CBD通勤的地方中心发展了起来。
 
科尔认为，去中心化政策分散了规划部门在促进城市发展上的注意力，导致不能足够应对人口的快速增长。
 
区域房市的低温状况也让开发商望而却步。上周，Mirvac总裁苏姗·罗伊德赫维兹（Susan Lloyd-Hurwitz）接受The Constant Investor采访时表示，正是在过去四年专注于墨尔本和悉尼，公司命运得到了扭转。
 
Mirvac创建于惠特曼推动去中心化政策时期，直到四年前，罗伊德赫维兹接印后，才在地方与都市投资间划定重心，而现在已经是一家完全聚焦都市的房地产开发企业。
 
艾伦·科尔认为，或许澳政府唯一需要的“去中心化策略”应该是怎么确保，生活在距悉尼与墨尔本80里地（128千米）的人们可以在1小时内通勤到CBD。“但是他们显然没能够快速地建造交通基础设施，导致内城郊区变得又密集、又昂贵”。
 
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Tags：澳洲房市
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