低息刺激澳房持续上涨 地区房型不平衡加剧

悉尼和墨尔本房价8月份再次飙升，两市居民住房承受能力跌至低谷。悉尼房价上涨1.5%，而墨尔本住房价格比上月增长1.4%。CoreLogic房价指数显示，8月总体而言，首府城市房地产价格上涨1.1%。

较上年相比，悉尼房价增长9.4%，墨尔本房价增9.1%。今年初，专家曾预测悉尼房屋市场价格增幅最高为9%。

低息刺激房价持续上涨

ACB News《澳华财经在线》报道，在低利率的强劲刺激下，可以看到资本已流入各地房屋住宅市场，过去12个月里，甚至连霍巴特住宅价格都上涨了6.5%。同期，堪培拉住房价格也强劲上扬7.6%，而一年前，当地房价还处于微幅下行状态。

澳大利亚房产市场研究机构Corelogic研究主管蒂姆•劳利斯（Tim Lawless ）表示，央行早早入手，以低息扶持澳洲经济从采矿热潮平稳过渡到房地产建设热潮中。可以看到，住房价格增长高于人们预期，周期也更长。 

他指出，大部分州首府城市，房屋价格增长超出了公寓价格增幅，墨尔本和布里斯班尤为明显，两城市内城区公寓过剩水平逐渐上升。过去一年，墨尔本、布里斯班、阿德莱德和堪培拉的房屋价格已经超过公寓价格的两倍。

珀斯和达尔文是唯一两个房价下降的首府城市，最近十二个月内，降幅为4.2%。劳利斯表示，对于着眼长期的买家而言其中蕴藏机会，长期来看，这两大城市还处于买方市场。

各研究机构的数据并非完全一致，房地产研究机构SQM Research的克里斯托弗（Louis Christopher）给出的数据显示，悉尼去年房价增长6%-7%，低于CoreLogic公布的房价涨幅，但他预测，今年年底，悉尼房价增幅将达到其预测范围顶端——9%。

克里斯托弗表示，除去东部郊区，悉尼整个房地产市场价格相较于去年同期稳定。他同意央行的说法，认为，6月底悉尼的房价有所上涨，但与上年同期不同，这次是温和上涨。

新兴区域房价走势

与此同时，地区间的不平衡状态也颇引人注意。SQM的数据显示，过去十二个月内，悉尼东部郊区房屋价格上涨33%，公寓价格涨10.8%，而西部郊区房屋价格涨3.7%，公寓价格涨1.1%。克里斯托弗表示，这好像“双城记”。而从现在开始，西边帕拉马塔等地区房价走势更加值得关注。而总体来看，悉尼内城区及郊区的房价预计都会上涨，上升趋势明显。

克里斯托弗补充道，如果房屋市场从目前这个节点开始发力，澳大利亚审慎监管局（APRA）就会从中干预以遏制价格上涨，迫使银行调整贷款与价值比率（LVR），譬如，在东部郊区。

联邦证券首席经济学家克雷格·詹姆斯（Craig James）持类似观点，他认为，澳洲房屋市场不是一个单独的概念，悉尼外郊等低价位房区的房价走势也很重要。要看到，过去5个月，低端房产价格涨幅已经超过了高端房市，过去一年，低端房地产价格增长9.8%，而高端房地产价格仅增长6.2%。

Corelogic的8月指数显示出独栋房屋和公寓价格的巨大差异。过去十二个月内，房屋价格上涨7.2%，而公寓价格上涨5.5%。詹姆斯表示，全国如今有大量公寓在建， 房屋和公寓之间的价格差距将会扩大。

“如今，房产价格仍保持健康稳定，但最让人担忧的是，明年大量新房建成，价格走势将会怎样？”

社会保障性住房

“目前悉尼的家庭收入与住宅价格比率为8.4，墨尔本为7.2，布里斯班5.7……人们排挤在房产市场之外，久而久之，恐怕将引发社会问题”。劳利斯告诫称，如果低利率继续推动房价每个月增长1%，就有可能会出现社会危机和负面后果。

不过，目前银行贷款收紧，住房价格增速放缓，这在悉尼和墨尔本房市已有所体现。Corelogic数据显示，悉尼房价增速从最近的18.4%的峰值下降了一半，目前年增长率为9.4%。墨尔本同样如此。

悉尼等地房价上涨，居民可负担能力降低，兴建可通达中央商务区的经济适用房，在其它城市创造更多就业机会显得愈发重要。劳利斯认为，澳洲如果任命一位住房部长，或许会有帮助。澳联邦层面上还没有一位部长总管住房领域。

此外，社会保障性住房项目也很可能开启上升趋势。麦格理资本已经和社区服务组织Mission Australia联手提出在悉尼内城区Redfern建设社会保障性住房项目。劳利斯表示，如果有需求，这一战略将会有利可图。

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