【澳洲楼市观察】崩盘之说再起 入场者要成“接盘侠”？

连续几周来自各方的统计数据在表明，悉尼房地产市场正在冷却，墨尔本的房价增速亦不及从前，似乎呼应了早前的种种预测，澳洲房地产将要崩盘的言论再起。

安保经济学家：楼市开始退热 但我认为崩盘不会发生

早在2004年，《经济学人》杂志将澳洲描述为“美国的丑陋姐妹”，部分原因是过度借贷和房价飞涨。当时，经合组织估计澳洲房价被高估了51.8％。
 
全球金融危机（GFC）后，一个曾高调打赌说房价要下跌60%的评论员输了赌局，因此不得不步行至科斯丘斯科山顶。
 
2010年，一家美国报纸《费城小号》警告说：“密切关注澳大利亚。金融危机期间洛杉矶房价下跌40％的故事将在你们的城市上演。”当时，一位美国基金经理也将澳洲楼市看为“定时炸弹”。
 
去年一位对冲基金研究员说：“澳洲的房地产市场正处于大规模崩溃的边缘，所产生的影响将是巨大的，经济将陷入衰退。”
 
频繁的唱衰言论加重了投资者的观望情绪，毕竟没有人想做崩盘前夜的“接盘侠”。
 
澳洲楼市将要何去何从？最近安保资本（AMP Capital）的投资策略与经济学主管兼首席经济学家Shane Oliver博士撰文指出，尽管十多年来唱衰的判断来了一波又一波，澳洲楼市崩盘不大可能发生。他的预计是，悉尼和墨尔本的房价会有5-10％的下跌，而其它首府城市的表现要优于这两大城市。
 
崩盘结论的一个常见依据是，澳洲房地产中存在巨大的投机泡沫，在税收减免、低利率和“骗子贷款”等因素的推动下疯狂膨胀，泡沫终归要破灭，银行和整个经济都会被拖下水。
 
一些评论家揣测，最近房价价格下跌的迹象 ，特别是悉尼房价的微降，或为这一灾难的前奏。
 
Shane Oliver博士认为，以上因素都是在现实中存在的，但不能据此就推导出“澳洲楼市崩盘”的结论。在展望趋势时，还有五大因素是必须考虑在内的。

不能片面化

虽然通常的说法是“澳洲房地产市场”，但其实近几年来价格持续快速上涨的只有悉尼和墨尔本两大城市。过去五年CoreLogic数据显示，悉尼的住宅价格年均增长率为11.4％，墨尔本则为9.4％，而布里斯班、阿德莱德、霍巴特和堪培拉的房价年增幅只有3-5%，珀斯和达尔文的房价则是下降的。
 
总体来看，首府城市的房价上涨基本与全国平均水平持平，只有一两个城市的价格涨了几年，然后出现回落，是因为住房可负担能力恶化迫使需求转向其它城市。 从下面的图表中可以看到，过去20年来悉尼的房价一直领先于周期，而珀斯滞后于周期。
 

图表来源：CoreLogic，安保
 

住房供给偏紧

2005年以后，由于净移民的增长，全国平均人口增长为368,000人/年，相比之下，在2005年以前这一数字为218,000人/年，这意味着近年来每年需要比过去多增加5.5万套住房。
 
但是，住房供给并没有跟上人口增长的增长（见下图），所以巨大的缺口加剧了房价的上涨。近期单元房供应激增，但并不存在广泛的供过于求的问题。
 
 

图表来源：CoreLogic，安保
 
与此相印证的是，首都城市房屋空置率都维持在长期平均水平，悉尼最低，而墨尔本的空置率在下降（人口增长所致）。
 

图表来源：CoreLogic，安保
 

贷款标准在抬高

虽然我们听到一些关于“骗子贷款”的说法，但澳洲并没有像金融危机前的一些国家那样降低贷款标准。的确，只还利息房贷规模一直在增长，但与美国那时所谓的NINJA（没有收入， 没有工作，没有资产）次级和低档贷款是无法相提并论的。
 
事实上，只还利息等高风险房贷所占比例近期在下降。许多增加的债务来自年纪较大、较富裕的澳洲人，他们偿贷能力更强。
 
近期有各种调查报告称，房贷压力正在上升。 过去十年来并不乏类似的报告，而楼市并没有崩溃。 相比之下，澳央行的研究表明，进入房地产市场虽然很难，但进去的人还“做得挺好”，坏账和欠款率都很低。
 
“由于低利率，债务利息收入比比2008年的高峰水平下降了约30％。 当然，利率最终会再次上涨，但是除非出现2％左右的上调，债务利息收入比才会回到2008年的高点。”

税收减免的重要性被夸大了

税收减免和外国买家对房价有一定影响，但这些因素的重要性往往被夸大了，最主要的矛盾还是供给不足。“减少资本利得税折扣是有些道理的，但负扣税长期以来一直是澳大利亚税收制度的一个特征，如果它是房价涨幅的主要驱动因素，那么为什么珀斯和达尔文的房价下降了？”
 
同样，外国买家的购买都集中在某些区域，不能解释房价普遍高企的现象，特别是外资购房还只限于新房。
 

崩盘的条件不足

“楼市崩盘，或者说平均跌幅达到20％以上，可能需要更高的失业率、更高的利率和供过于求。但是现在很难看到这些。”
 
澳洲没有经济衰退的迹象，就业数据依然强劲。央行明年可能开始加息，但它知道家庭现在对较高的利率更敏感，像美联储一样，它只会缓慢地加息。
 
如果目前的建设热潮再持续几年，就会出现供给过剩的风险。但是新建住房许可已经在减缓，这种情况就不太可能了。
 
Shane Oliver认为，审慎监管局（APRA）对投资性房贷和只还利息房贷的收紧正在影响楼市，预计悉尼和墨尔本房地产市场将会出现放缓，特别是在悉尼，房价已停止上涨，拍卖清盘率已经下降到接近60％。
 
他预计未来两年会出现像2005年、2008-09年和2012年发生过的楼市“软着陆”，悉尼和墨尔本两大城市的房价将下降5-10％。墨尔本的人口增速较快，房价跌幅可能要低于悉尼。霍巴特、布里斯班和阿德莱德的房价则有可能会因悉尼墨尔本需求的转移而上涨。
 
鉴于以上原因，他建议投资者，短期内悉尼和墨尔本的楼市是“最没吸引力的”，那些房价上涨滞后、租金收益率更高的城市和边远地区更值得关注。
 
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