冰封与复苏: 房价下跌10％，抄底需要多少勇气？

ACB News《澳华财经在线》4月21日讯 去年12月，澳广新闻对11位经济学家进行了调查，受访经济学家认为，2020年澳洲经济如果有“意外”，最大的“意外”将是政府出台新的财政刺激政策和房价下跌。

不幸的是，这两个“意外”不仅同时发生了，而且连到来的方式也超出了所有经济学家的预测。

按照专家和业内人士的预期，如果今年房市再度降温，路径应当是：房价上涨过快——监管部门再出手抑制信贷——房价升势减缓甚至下跌。然而，一场瘟疫将经济和房市直接打进了“速冻”状态。

本月，西太银行（Westpac）的消费者调查，录得了47年来的最大单月跌幅，显示消费者对澳洲住房市场的信心已经崩溃。

这项调查发现，房价预期和“现在是否是购房时机”双双下跌，其中后一项指数下降了26.6％，是有记录以来的最大月度跌幅。

西太银行首席经济学家比尔·埃文斯（Bill Evans）说，这表明人们对经济、支出和就业的信心下滑正蔓延到房地产。全球金融危机期间，房地产市场信心跌到谷底用了18个月的时间。而现在，仅在短短一个月内市场对房地产的信心就出现如此大幅的下滑，令人担忧。

购房经纪人说，疫情下大胆的购房者已经能够在某些房产上获得5％至10％的折扣。急于快速出手的卖家更愿意在价格上让步。

据Domain报道，墨尔本高端房产买方经纪人Mal James说，这种折扣趋势始于三周前，其中一些A级房产价格下降了5％，B级房产价格下降了5％至10％。一套新的四居室联排别墅的价格从158万降至149万，代理中介在发给买方经纪人的邮件中注明，“（卖家）明确指示尽快出售这套房产”。

抄底“悖论”？

自疫情冲击房市以来，抄底房市的观点涌现。而且毫不意外的是，巴菲特的名言，“作为一个投资者，别人贪婪时候我们要恐惧，别人恐惧的时候我们贪婪”，永远是抄底者的底气所在。

但这一次，“股神”巴菲特似乎也抄错了底。根据巴菲特4月3日向美国证交会提交的信息披露报告，巴菲特于4月3日减持了达美航空和西南航空。值得注意的是，巴菲特是在2月27日美股大跌时，“抄底”买入了达美航空。怎奈买入之后，股价惨遭腰斩。从买入到减持，仅仅33天，“股神”就选择了割肉。

2017年那轮房价下跌周期中，源头在于澳洲银行收紧贷款标准，多地政府抬高房产税，而适逢中国政府加强限制资本外流，阻拦了中国买家的澳洲置业梦。房价飚升的势头在2017年最后一个季度开始调转方向。从2018年到2019年5月大选前，房市陷入寸寸下滑的泥淖，直到大选之后，市场情绪反转，鼓励了房产投资者再次出征。

在澳洲上一轮楼市周期中，监管政策“锁”紧了楼市，又步步松绑，直到大选后负扣税阴霾彻底消散，抄底者得以收获胜利的果实。

笔者所在的一个悉尼西北郊区，去年6月，卖家花了130万澳元买下一栋老旧的独立屋，今年3月中旬以超135万澳元的底价拍卖这处投资物业，经过几轮竞价，最终以170万澳元的价格拍出。仅9个月的时间，卖家从这套房产上赚了40多万澳元。

抄底是赚取丰厚利润的法宝，所谓富贵险中求。但这一次，抄底会有多冒险？

失业阴影

去年11月，澳洲楼市的强劲复苏中，悉尼和墨尔本的拍卖清盘率接近80％。市场中的一股“逃离”力量如此解释逃离的理由：利率下降，失业率上升，都指向澳洲经济将要衰退，银行对贷款的谨慎使人们购房难度上升，所有这些因素都会导致市场再次发生调整。（详见《澳洲房市最新图鉴：“志在必得”与“最后的逃离”》）

彼时，失业率是否将会上升，经济是否将要衰退，在经济学家中间尚存争议。但近期经济学家在预测这轮房市周期时，都会不约而同地提到一个词——失业率。

2015年，房产市场研究机构CoreLogic研究过澳洲首府城市就业增长与房价增长之间的联系。

CoreLogic在报告中说，“就业通常是购房的关键决定因素。是的，这是一个显而易见的说法，但却经常被人们遗忘。人们普遍认为，低利率一直是房价增长的主要驱动力，但是，全国各地的利率相同，而房价涨幅并不相同。因此显然有比低利率更重要驱动因素，就业即这种驱动因素。”

据CoreLogic统计，从2008年3月到12月全球金融危机期间，澳洲首府城市的房价下降了-6.1％。在降息“首次购房者补助金”的刺激措施的刺激下，此后首府城市房价开始上涨。

从2008年12月到2015年9月，在所有首府城市中，房价增长最快的是悉尼和墨尔本。同期，悉尼和墨尔本的就业增长也最强劲。三分之二强（66.9％）的就业增长来自悉尼和墨尔本。

更值得注意的是，全职就业增长的七成多（74.2％）来自悉尼和墨尔本，相比之下，两个城市贡献的兼职工作增长为61.8％。

CoreLogic在该报告中说，就业强劲增长尤其是全职就业增长解释了，为什么近年来悉尼和墨尔本的房价增长比其它首府城市要强劲得多，并预测霍巴特就业增长较快，住房需求将增加。

关于霍巴特房市的预测在2018年一季度得到验证。当季澳洲八大首府城市中悉尼和墨尔本房价均显著下滑，然而塔州首府霍巴特表现尤其亮眼。澳统计局首席经济学家布鲁斯·霍克曼指出，稳定的就业增长、就业率上升以及州际净移民量攀升等因素，为霍巴特房地产需求提供稳定支撑，导致房价显著上涨。

1990-1992 年经济衰退期间，澳洲失业率超过11%，房价下跌了6%。国民银行首席经济学家艾伦•奥斯特说，当时经过了2年时间失业率才升到11%，然而这一次可能仅过几个月失业率就会超过10%，对房地产市场的冲击更大。

澳统计局的一项特别调查显示，到本月初，39万在3月初尚有工作者已经失业，占比3%。在3月的第一周至4月的第一周之间，24％的人减少了工作时间。

根据这项调查，4月份的失业率可能远高于7％。

2020年2月，澳洲就业人数为1301万。据Grattan研究所的最新预测，由于政府限令和社交距离规定，整个澳大利亚劳动力中有14％至26％将会失业，失业人数最高可达340万。每周收入3000澳元以上的人群中，约有17%可能失业。（详见《澳洲面临最严重经济衰退 机构预测失业率将至少创30年新高》）

Grattan研究所认为，从更长的一个时期来看，即使那些不受禁令和社交距离规定直接影响的家庭和企业也将减少投资和支出，企业营业额下滑，疫情带来的失业扩散效应会形成第二轮范围更广的冲击波。

V型复苏是否可期？

疫情过后，澳洲房市会经历怎样的复苏？U型（缓慢复苏）？V型（急速反弹）？或是W型（再次经历滑坡）？

医学专家估计，新冠病毒疫苗的问世还需要18个月。在疫苗研制出来之前，如果封锁措施的放宽将会是渐进的，保持社交距离的措施则将会继续实施，一些行业可能持续受到打击。在这种情况下，经济和房市大概率会实现U型复苏。

然而全世界翘首以盼的疫苗，也有可能是南柯一梦。

最近，澳洲最杰出的疫苗研究者之一、发明了预防宫颈癌疫苗的免疫学家Ian Frazer教授表示，人类尚未找到针对普通感冒的疫苗，具有相似免疫原理的新冠病毒疫苗可能也不会成功。

他说，尽管全球有100个不同的小组正在测试新冠疫苗，但医学家们还没有一个如何对付这种病毒的模型。

如果在可预见的一段时间内都没有疫苗，一个不得不接受的事实是，经济无法迅速反弹，而是要适应一个与病毒长期共处，同时逐步提高经济活动水平的状况。

假如放松封锁措施最初给经济活动带来提振，但失业和企业破产效应之后开始渗透经济的话，则可能会形成W型（双底型）复苏。而如果疫情新增病例出现反弹，也可能发生W型复苏。

无论是哪种情况，V型复苏，即经济和房市暴跌后以同样的速度迅猛回升，都并不现实。这意味着，这一次，在这个充满不确定性的房市中，即使是经验丰富的抄底者也需要比以往更大的冒险精神和更多的运气。

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