房地产调控“呼之不出”，这轮暴涨收场只有一种姿势
( 图片来源：《澳华财经在线》)
ACB News《澳华财经在线》4月13日讯 在澳洲，每当房价上涨提速时，“泡沫”、“金融系统风险”就要成为高频词。从以往的历史经验来看，一旦房价增长过快，监管部门就会出手调控。
但这一次，房价以过去三十年未有的速度飞升，无论澳央行（RBA），还是审慎监管局（APRA），都尚未流露半点干预房市的意愿。
上周五，央行尽管强调了房地产过热的危险，却没有提到任何需要抑制房价增长的问题，并表示家庭、企业和银行都有能力应对任何疲软的经济状况。
在此之前的上月底，APRA主席Wayne Byres告诉一个议会委员会：“解决房价问题不是我们的工作”。他随后补充道：“现阶段风险上升还并不明显”。
两家监管机构“踢皮球”的原因也很容易理解：和2016-2017年的房价上涨不同，这一次入场的主要是自住购房者。祭出任何老杀手锏，比如收紧对投资者的贷款政策，对海外购房者加税等，都无济于事。如果强行限制低首付比例的房贷，又会对首次购房者不利，因为他们往往是首付比例较低的购房群体。
此外，澳新银行在预测年内全国首府房价平均上涨17%的同时，还预测两家监管机构APRA和RBA都指望今年晚些时候进入市场的存量房增加，房价增长放缓，这将意味着两个机构都不必接过试图给市场降温的“烫手山芋”。
那么问题来了：2017年房价上涨是以调控显效收尾，2017年至2019年期间房价暴跌了15%。这一次呢？
澳人购买力“大增”背后
最近每个周末过后，都会看到拍卖市场上N个买家争拍一套房产，最后房产以高出底价XX万澳元的价格拍出，卖家直呼不敢相信……的故事。
看起来澳洲人已经十分热衷于购房。可从数据上看，澳洲约66%的住房拥有率低于中国、挪威、墨西哥、西班牙、希腊、葡萄牙、巴西、意大利、比利时、芬兰、爱尔兰、荷兰、以色列和加拿大，而仅略高于美国、法国、瑞典、新西兰、英国、日本和丹麦的购房率。
事实是，随着世界各国超宽松的货币政策，在全球范围内刺激了更强劲的房价上涨。
据CoreLogic的数据，截至2021年3月的一年中，澳洲住房价格增长了6.2%。然而在新西兰，同期的房价却跃升了16%以上。同样，美国房价在截至2月的一年中上涨了11%，而英国房价在截至1月的一年中升值了7.5%。
至于澳洲房价涨幅为何逊于上述三个国家，原因有很多，但澳洲的货币政策不及那三国宽松，应是原因之一。
正如我们之前报道过的，房源短缺和需求增长之间的矛盾推动了澳洲房价上涨。（详见《房价涨这么快，为什么还是一房难求？》）
从需求方面看，其实买房子已经很久没有这么“实惠”了。人们的购买力大幅提高，是因为有几个关键的影响因素。首先，联邦政府史无前例的财政刺激政策防止了大量失业，整体家庭收入有所增长。
然后就要说到前所未有的超低利率。关于这一点，最近所有谈论房市的文章都一再提及，但低利率之中，还有值得仔细辨析之处。
众所周知，澳央行将基准利率削减到史上最低的0.1%，通过降低浮动利率贷款成本，给许多浮动利率借款人发放了“福利”，此外，疫情期间银行还允许部分客户暂停还贷。
至于固定利率房贷，大家可能知道，三年期房贷利率已经可以低于2%。这是因为，澳央行启用了定期融资机制向贷款机构提供了1800亿澳元的三年期紧急贷款，利率仅为0.1%。这反过来又使银行能够为当前和未来的购房者提供历史上最便宜的固定利率房贷。（详见《央行紧急贷款即将到期 1800亿再融资考验澳洲商业银行》）
当然，银行获得这些紧急贷款的实际成本高于0.1%，因为银行必须通过向央行抵押高等级资产或合格的抵押品，这需要额外的费用。
央行一直在努力向公众解释，自疫情来袭，借贷成本的急剧下降很可能在未来几年都持续存在。
但要注意的是，央行实际上指的是浮动利率贷款，它的利率与隔夜现金利率相差无几。央行不一定是指长期的、固定利率的借贷成本。随着全球经济的复苏，有充分的理由说，5年到10年的固定利率将呈上升趋势，就像2020年底以来的情况一样。
不可回避的现实是，在未来的某一天，央行将开始逐步将隔夜现金利率正常化，回升至“中性”，即货币政策既不宽松也不收紧的水平。而这个利率大概在2%左右，上下浮动0.5个百分点。
这也是为什么澳洲10年期国债收益率向2%跃升的原因：市场开始理性地对未来十年回归某种新常态进行定价。
加息威胁“极限”借贷
如果放长时间轴来看，CoreLogic的数据显示，从2018年3月到2021年3月，悉尼的房价中位数总共攀升了5.7%，达到92.8万澳元，墨尔本的房价仅上涨了2.2%，达到73.7万澳元。
布里斯班的中位房价在三年内上涨了11%，达到54.8万澳元，阿德莱德上涨了12%，达到48.7万澳元，珀斯上涨了9%，达到50.6万澳元，达尔文上涨了5%，达到45.1万澳元。
实际上，过去三年里，只有霍巴特和堪培拉的房价涨得飞快，分别增长了30%至54.9万澳元和23%至72.7万澳元。
如果目前的增长速度继续下去，澳洲房市会怎样？
随着购房者大举“极限”借贷，仅仅几次加息就可能会对住房需求产生巨大影响。AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，更严格的贷款标准可能不会太远。
对于房地产买家、业主和投资者来说，信息是明确的：应该将房产视为长期资产，而不是赚快钱的方式。
密切关注房市周期是明智之举，因为有些城市已接近见顶，有些城市在多年下跌后才开始复苏。“宏观审慎”的调控不足以结束这场盛宴，加息的魅影已成这场盛宴最大的敌人。
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