澳洲固定利率抵押贷款悬崖规模史无前例 房市将承巨压 去年房价走势预测四大行皆失准 移民是澳免于衰退的唯一选项？

( 图片来源：《澳华财经在线》) 

【财经要闻及评论】

澳洲固定利率抵押贷款悬崖规模史无前例 供需市场反应将继续推低2023年房价

随着现金利率迅速攀升，澳大利亚固定利率抵押贷款悬崖的规模几乎达到史无前例的广度。

根据RBA澳储行的数据，截至去年10月初，在澳大利亚总价值约为2.1万亿澳元的住房贷款市场中，约35%（即7350亿澳元）的住房贷款为固定利率抵押贷款，而在这些固定利率抵押贷款中，又约有65%（即4780亿澳元）的住房贷款将于2023年底到期。

从历史上看，澳大利亚的固定利率抵押贷款通常仅占总贷款额的15%至20%左右。而上述数据显示，目前固定利率抵押贷款悬崖的规模已达历史高点。

在疫情期间，澳储行提供的超低现金利率推高了短期固定利率贷款数量，但到去年12月，该行的连续加息举措已使现金利率从0.1%急速上升至3.1%，且利率还有进一步上升可能。

安保资本（AMP Capital）首席经济学家谢恩·奥利弗（Shane Oliver）对此表示，利率攀升带来的固定利率悬崖将会导致“抵押贷款压力急剧上升”，而在今年大批固定利率贷款即将到期的情况下尤其如此。

近几十年来，房价与负担能力密切相关。但自澳储行去年5月开始加息以来，购房者的负担能力已经大幅下降。

对于首付20%且抵押贷款还款额占其收入28%的一般新购房者而言，他们的负担能力已经下降近27%，可负担购房金额从4月份的60万澳元下降至目前的44万澳元。

在当前3.1%的现金利率下，许多人正面临着巨大还款压力，住房贷款支出占家庭可支配收入的比例估计已达到十年来的最高水平。

鉴于此，奥利弗预计抵押贷款利率的上涨将导致需求进一步减弱，而随着一些面临较大经济压力的房主被迫出售，市场供应可能会有所增加。

他称，由于利率上行带来的供需反应，预计房价将从去年4月的峰值到谷底下跌15%至20%。

目前，全澳平均房价自4月以来跌幅已达8%，2022年全年跌幅达5.3%，是自2008年全球金融危机以来的最差表现。

奥利弗分析称，到今年第三季度，全澳平均房价将进一步下跌9%，但他认为今年晚些时候可能出现的降息将推动预期跌幅下调至7%左右。而如果澳储行继续将现金利率上调至4%左右，峰值到谷底的房价跌幅可能会达到约30%。

澳洲人口增长不足预期 海外移民将成逆转经济衰退关键力量

由于移民减少和生育率持续下降，澳洲总人口增长不足预期，这引发了分析人士对未来经济增长或遭到阻滞的担忧。而一些经济学家由此预测，到2023年，海外移民回弹将是唯一能逆转经济衰退的方法。

据阿尔巴尼斯政府最新预测，澳大利亚到2032-33年才能接近破3000万人口大关，这意味着该目标将较2020年预期推迟两年实现。

澳大利亚财政部长吉姆·查默斯(Jim Chalmers)对此表示，鉴于澳洲过去十年来的经济发展大部分有赖于强劲的人口增长，人口下降可能会拖累未来的经济增长。

一些经济学家则预测，到2023年，唯一能避免经济衰退的方法是加大移民引入。摩根大通预测新移民将拉动GDP增长1.6个百分点，而澳储行则预计新移民将为GDP贡献1.4个百分点。

查默斯也同意海外移民对经济的促进影响。他称，移民在澳大利亚的经济发展中发挥着至关重要的作用，只要“考虑周到、管理得当”，移民将“在未来成为关键力量”。

澳洲去年房价走势出人意料    四大行预测无一准确

根据澳洲房地产数据分析机构CoreLogic发布的数据，澳洲房价去年全年下跌5.3%（自4月份高点回落8%），其中首府城市平均下跌6.9%（自高点下降8.6%）。

这种结果意味着澳洲四大银行的预测全部失灵。西太银行曾预测2022年澳洲房价将上涨8%，澳新银行和联邦银行分别预测将出现6%和7%的涨幅。国民银行2月份时预测2022年房价将持平。

此外，汇丰银行和安保资本曾分别预测去年房价将上涨5%-9%和5%，它们的预测同样不准确。然而，房地产研究机构SQM曾假设了一种概率不高的可能性，即悉尼和墨尔本房价分别下跌7%和8%。事实证明，这一预测相当准确。

澳洲绿色电力供应创历史纪录  增长率有所下滑

根据新南威尔士大学发布的澳洲电力市场数据，去年四季度，澳洲可再生能源的电力供应量占总供应量的比例为40.4%，创历史最高纪录。

澳洲联邦政府希望2030年澳洲绿色电力供应量的占比达到82%，但去年四季度绿色电力的增长速度进一步落后于达到此目标所需要的速度，并且没有能够阻止电力平均批发价格的大幅上涨。

达到政府的上述目标需要大幅增加绿色电力的发电量，但澳洲风能和太阳能电力的增长速度自2021年以来已经放缓，只增长16.6%至7.9太瓦时，而此前一个年度的增长率为21.6%。

上市公司盈利增长将遭遇挑战   部分公司仍有望取得两位数增长

投资管理公司Ausbil执行董事长兼投资总监Paul Xiradis表示，上市公司今年想要取得盈利增长，将遭遇诸多挑战。然而，部分公司仍将有机会取得两位数增长，尤其是那些抵御通胀能力较强的公司。

Xiradis认为，澳洲将避免经济衰退，经济环境“依然强劲”，许多上市公司的资产负债表稳健，负债水平较低。

Xiradis还认为，考虑到目前的通胀环境，预计资源类公司（包括能源和黄金公司）、一般保险公司以及精选多元化金融公司将在2023年取得较大增长。此外，那些处于行业领先地位的公司，尤其是需求稳定、有能力转嫁通胀压力的公司，将有望实现强劲增长。

新州煤电厂有望获五亿多澳元限价补偿    联邦政府或承担大部分

由于澳大利亚政府对煤炭和天然气实施限价将给部分企业带来损失，这些企业将获得政府的补偿。据悉，新州煤电厂有望从联邦政府和州政府获得超过5亿澳元的补偿。此外，州政府希望联邦政府承担其中的大部分费用。

有望获得补偿的新州大型煤电厂包括Origin公司的Eraring煤电厂以及其他四座煤电厂，原因是这些电厂此前已经签订了煤炭供货合同，其中部分合同约定的价格超过了目前每吨125澳元的限价。

【要闻回顾】

澳大利亚首席医疗官反对针对中国游客进行新的COVID-19强制检测

澳大利亚本周出台针对来自中国入境游客进行强制性的COVID-19检测的决定。据Australia Financial Review《澳大利亚金融评论》最新报道，该决定在出台前，曾遭到澳大利亚首席医疗官保罗·凯利（Paul Kelly）教授的反对。

报道称，在该措施出台前一天，凯利在给澳大利亚联邦卫生部长马克.巴特勒(Mark Butler)的一封信中告诉工党政府，他不支持该措施，称对来自中国的入境者进行强制性 COVID 检测将是对风险的不成比例的反应。

凯利教授在信中表示，“根据现有信息，在COVID没有出现具有特定威胁的变种和澳大利亚国内很高的疫苗接种率情况下，我认为没有足够的公共卫生理由对来自中国的旅行者施加任何限制或额外要求。”

凯利表示，在他与他的州和领地同行以及新西兰的公共卫生官员讨论了这种情况后，“强烈的共识”是澳大利亚不应该对中国游客实施强制性 COVID-19 检测。

相反，他建议澳大利亚加强其现有的 COVID-19 监测能力，特别强调国际入境者，包括呼吁开展飞机废水测试计划，并在抵达时对入境旅客进行自愿抽样。

据报道，澳大利亚国家党领袖大卫·利特尔普劳德敦促卫生部长马克·巴特勒解释为什么他没有听从首席医疗官保罗·凯利的建议，不要对来自中国的旅客实施强制性 COVID-19 检测。

另据报道，3号周二早间，澳大利亚联邦卫生部长马克·巴特勒 (Mark Butler)，在阿德莱德接受本地媒体采访时回应了首席医疗官保罗·凯利 (Paul Kelly) 反对他要求来自中国的旅客在出发前进行 COVID-19 检测的决定。

巴特勒部长今天早上向 FiveAA Radio表示，恢复中澳之间的旅行不会对澳大利亚造成迫在眉睫的公共卫生威胁。但巴特勒部长表示，目前做出的决定是基于政府对中国当地发生事情的担忧。他为这一决定辩护称，此举是为了响应世界卫生组织的行动。世卫组织上周末敦促中国卫生官员定期分享有关中国国内 COVID-19案例的具体实时信息。

本月2号，澳大利亚政府宣布，自1月5日起，来自中国的入境人员均被要求在出发前48小时内进行新冠检测，并要提供出示这一阴性结果证明。

澳大利亚卫生部长马克·巴特勒在决定出台后曾表示，做出这一决定是出于“谨慎”的考虑，背后原因是担心缺乏有关中国流行病学情况的详细信息。目前，澳大利亚政府还没有明确讲明这个测试是核酸PCR检测，还是快速抗原检测RAT。

在此之前，包括美国、日本、印度、意大利等在内的国家对来自中国的游客做出了类似的规定。

疫情致澳洲流失近50万潜在移民 本财年净移民流入数将反弹至疫情前水平

根据阿尔巴尼斯政府即将发布的2023年人口声明，新冠疫情已导致澳大利亚流失近50万潜在移民，但本财年净移民流入数仍将有望恢复到疫情前水平。

受疫情期间边境封闭影响，2020-21年澳大利亚净移民流失数达8.5万人。2021年底重新开放边境后，2021-22年移民人数急剧增加，人口净流入为15万人，而声明称这一数字有望在2022-23年恢复到23.5万人的疫情前水平。

声明显示，“如果没有发生疫情，预计2019-20年至2025-26年累计海外净移民人数将增加47.3万人。”

查默斯指出，“随着经济正从疫情冲击中复苏，严重的技能和劳动力短缺正在阻碍我们企业和经济的发展”。

而根据政府预测模型，随着澳洲生育率继续下降至一定程度，移民将成为填补人口空缺的重要来源。

9月，阿尔巴尼斯政府宣布将在2022-23年将年度永久移民上限从16万人上调至19.5万人。与此同时，澳洲内政部长克莱尔·奥尼尔（Clare O'Neil）11月宣布，政府正计划对移民系统进行几十年来最大的改革。

数据显示，自2021年底放宽边境限制以来，国际学生成为净海外移民流入的最大来源。

在截至2022年10月的一年里，在澳国际学生总数增加了12.2万人，其中来自中国的国际学生增加3.6万人，增幅高达90%。

2022年1月至2022年9月期间，国际学生签证发放量创下历史新高。预计国际学生入境人数将在2022年底达到疫情前水平，并在2023年再次放缓后，到2026年缓慢上升至2019年的峰值水平。

澳洲面临巨大人口经济挑战 养老负担将更加依赖海外移民纾解

澳大利亚财政部长吉姆·查默斯(Jim Chalmers)近日警告称，澳洲工作年龄人口占总人口比例在未来几年将急剧减少。而随着生育率下降和人们寿命延长，澳洲养老负担正继续加剧。

查默斯对此称，“建立一支规模更大、技能更强的劳动力队伍变得比以往任何时候都更加重要，尤其是在未来几年工作年龄人口的比例预计会出现下降的情况下。”

根据澳大利亚统计局（ABS）的数据，2020年育龄妇女总和生育率降至1.58的历史低点，2021年生育率回升至1.7，即每名妇女生育1.7个孩子，但预计该短暂反弹不会逆转长期趋势。

在政府基准情景预设下，生育率将继续从目前的1.66降至约1.62。

“在这种情况下，到2060-2061年人口将增长到3920万人，自然增长（人口）数将占总人口增长的四分之一左右。”

而其余的大部分人口增长将由海外移民推动，这意味着澳大利亚将越来越依赖海外移民来纾解其养老负担。

查默斯表示，最新数据突显出政府迫切需要对生产力进行投资。

他强调，加强劳动力参与、加大工作技能培训并改进移民计划，是目前推动人口经济发展的重要关注点。

利率上升推高借贷成本 新房贷款增速应声陡降

随着官方现金利率飙升，新房贷款增速已在短短六个月内出现减半。

RBA澳储行上周五公布的数据显示，经季节性调整后，11月份自住房贷款仅增长0.4%，较6月份0.8%的月度增幅下降一半。与此同时，投资房贷款也出现类似放缓，月度增幅仅为0.2%。

分析人士指出，住房贷款总额增速下降受到借贷成本激增的影响。到11月份，官方现金利率已从6月份的0.85%跃升至2.85%。

澳新银行经济学家对此表示，借贷行为与利率变化密切相关。该行预计，基准贷款利率可能从目前的3.1%上升至3.85%，这将对住房贷款需求造成进一步压力。

而随着住房贷款需求减少，房屋价值也继续下跌。截至上周五，房地产研究机构CoreLogic的每日房屋价值指数显示，自5月初现金利率开始上调以来，澳洲五个大陆州首府城市的房价下跌8.8%，其中悉尼房价较峰值下降12.2%，布里斯班（包括黄金海岸）和墨尔本则分别下降8.8%和8.2%。

多家机构调高澳元上涨预测    今年二季度或上升至70美分

根据《澳洲金融评论》对34家机构的调查，多家金融机构预测澳元将在今年继续回升，预测值的中位数为二季度将上涨至70美分。

近期，由于市场担心加息将导致美国经济陷入衰退，美元与多数主要货币的汇率下跌，其中包括澳元。澳元曾在去年10月份跌至61.69美分的两年半低点，但随后快速反弹，目前的价格为68美分左右。

调查还显示，这些机构认为，到今年年底，澳元将维持在70美分左右。该调查还表明，与9月份的调查相比，机构普遍调高了澳元上涨的预测。当时，机构普遍预计澳元在今年中期将反弹至69美分。

首府城市去年房价下跌5.3%  墨尔本即将抹去疫情以来全部涨幅

根据澳洲房地产数据分析机构CoreLogic发布的数据，澳洲首府城市去年房价跌幅为5.3%,创2008年全球金融危机以来最大跌幅，但除墨尔本外，其余城市目前的房价仍远高于疫情前水平。

墨尔本房价去年骤降8.1%，与疫情前的2020年3月相比，目前房价仅高出1.5%，预计到今年2月，墨尔本疫情以来的房价涨幅将会被全部抹去。相比而言，悉尼房价仍高于疫情前8.8%，抹去全部涨幅的可能性不大。

业内人士认为，借贷成本上升是房价回落的主要原因。自澳储行去年5月开始加息以来，澳洲房价已经回落8.6%。市场普遍预计，本轮房价下跌周期的峰谷跌幅为15%至20%。 

【昨日公司新闻回顾】

澳指新年首个交易日早盘回落    能源板块领跌

新年首个交易日，澳洲股市早盘出现下跌行情。至发稿时为止，ASX200指数下跌1%。各板块普跌，其中能源板块以1.6%的跌幅领跌，科技板块和金融板块的跌幅分别为1.5%和1.4%。

个股方面，煤炭股跌幅较大，其中New Hope和Whitehaven分别急挫8.5%和7%。包括Liontown、Lake Resources和Pilbara Minerals在内的多家锂矿股同样向下滑落。电池科技公司Novonix延续下跌走势，目前的跌幅为4.1%。

金融股方面，四大行的跌幅均超过1%，其中澳新银行（ANZ）以1.8%的跌幅领跌。

Perpetual 确认派发股息    股价微跌

澳洲金融公司Perpetual(ASX:PPT)周二发布公告称，在获得监管机构批准后，公司将于2023年2月8日派发每股35澳分的全额免税特别股息，股权登记日为2023年1月10日。

公告表示，公司与投资管理公司Pendal Grou(ASX:PDL)于2022年8月25日签订了计划实施契约，11月16日进行了修订。目前，契约规定的监管审批条件已得到满足，进而能够按计划派发股息。

公告发布后，Perpetual股价周二早盘下跌。11:30成交价为24.52澳元，下跌0.08澳元，跌幅0.33%。该股近一年的投资回报率为亏损31.83%。

（部分资料来源：澳洲金融评论 澳大利亚人报 RBA）

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