145家商铺带租拍卖成功，“烟火气”依旧

编者按

“依法保障胜诉当事人及时实现权益”是执行工作的职责使命，是执行工作践行习近平法治思想最基本要求。近年来，广大执行干警始终坚持以人民为中心的根本立场，心系人民，不畏艰难，敢于担当，办理了一个个漂亮的案件，创新了一项项执行方法举措。即日起，浙江天平公众号推出“践行以人民为中心”执行专栏，以展示执行领域心系人民、方便人民、保护人民的典型案例、正能量故事和创新做法。望全省法院踊跃来稿。

入冬以来，舟山海景时代广场人来人往，热闹如昔。很多人不知道，去年下半年以来，这里的大部分店铺曾经历“生死劫”。

“如果被强制执行，不仅生意没法做，装修的几十万块钱可能也打水漂了。”广场内一家餐厅经营者说，这一年多的经历真是跌宕起伏。

海景时代广场实景

核心地段抵押商铺面临强制执行

事情得从2018年说起。

2018年

上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司（以下简称上海三盛）为了融资需要，以舟山三盛置业发展有限公司（舟山三盛）等名下商铺之收益权，向北京某信托公司进行融资性转让。信托公司对相应房产办理抵押登记及具有强制执行效力债权文书公证。

2019年

信托公司发现上海三盛已被上海法院列为“失信被执行人”，未清偿标的达到2.3亿元，遂根据《融资协议》要求上海三盛提前偿还融资本金及收益。

2019年10月

该信托公司向舟山市中级人民法院申请强制执行。

财产调查过程中，执行法官发现被执行人涉及较多诉讼、执行案件，其名下的财产基本已经被其他法院查封冻结，可供处置的财产主要是舟山三盛名下的145套抵押商铺。

该批抵押商铺位于舟山普陀商业中心的核心地段，多数已出租给商户经营。同时，由于深陷诉讼、执行纠纷，原商铺招租、管理公司相关人员已纷纷离职，商铺的管理和财务等重要文件一时无处可寻。

商铺现状如何？是否被多次抵押？租期有多久？租金是否缴纳？房屋有没有因为装修被分割？……抵押物情况俨如一团迷雾。

强制腾退损失大 带租拍卖获认同

面对复杂繁琐的调查工作，执行法官首先向不动产登记中心进行调档并责令舟山三盛交付房屋证照，了解145套房产的基本信息和权利负担；接着征询申请执行人同意，指定被执行公司两名员工协助法院，一名负责与物业和租户沟通，一名负责财务出账和税务报告。

同时，法院牵头组建一个11人的专门团队，开展抵押商铺的租赁情况调查。

部分案卷材料

经过两个月排摸，相关情况基本明晰：103套商铺出租给36家租户，其中27户租赁合同签订于抵押之后，从法律上来说相应租赁关系不能对抗抵押权人。

排摸调查中，租户们人心惶惶。除了承租时缴纳的一笔保证金外，他们更担心，一旦强制腾退，动辄几十万元、上百万元的装修投入无法挽回。  

执行团队立即与申请执行人沟通，告知抵押物现在租赁、经营的情况，并提出相应的房屋均为商铺或办公用房，买受人购买后一般也是用于出租，带租拍卖对房屋的处置更加适宜。 

执行法官和租户、物业反复沟通协调

“这些租户开了KTV、风情餐厅、特产超市、早教机构、SPA美容馆、健身会所、口腔医院等多种多样店铺，当地以生活服务、教育培训及娱乐休闲为核心的商业综合体已初现雏形，聚集了相当的人流量。”承办案件法官介绍，带租拍卖不仅不会减损商铺价值，还会提升整个地段的房价。

145套商铺100%高效执行完毕

在收到申请执行人带租拍卖的请求后，执行法官立即与租户进行一对一沟通，了解他们的诉求，答复他们的疑惑，引导他们通过法律途径保护自身的权益。

今年6月，法院开始分批上拍抵押商铺。4个月来，司法拍卖成交58套，剩余87套由申请执行人以物抵债。

图为部分司法拍卖商铺

过户时，因存在舟山三盛开票经办人离职、税务账户被冻结等困难，法院积极协调沟通，最终促使普陀税务部门、不动产登记中心纷纷开辟商铺过户绿色通道，实施专人专窗对接，9个工作日即完成了相关的过户手续。

经过11个月努力，所有的抵押财产均处置完毕，执行到位标的1.26亿元。

图为部分被执行商铺不动产权证

“这么多抵押商铺，就算让一个破产管理人团队去处置，至少也要两三年。”申请执行人代理律师赞叹，这个案子的执行效率大大超出他的预期。

在另一边，商户们的经营基本没有受到案件执行的影响。

图为信托公司写给法院的感谢信

广场客来客往，这里烟火气依旧。

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浙江天平  转载发布

来源：舟山市中级人民法院

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