20%跌幅！中国最牛城市，楼市一夜入冬
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时间刚进入九月，北京楼市就传来了一个足以让翘首以盼的刚需客们欢呼雀跃的大消息！
01
北京楼市传来大消息
今天的经济参考报电子版版面上，有这样一则新闻：
经济参考报是新华社主管主办的一个报刊，是中国最早的全国性经济类报纸。
从新闻的内容，我们可以获知：8月北京二手房市场签约7600套，新建住宅1800套。另外，北京部分二手房价格相比最高点时已经有接近20%的下调。
作为一个近2200万人口的城市，二手房住宅成交占85%的房地产市场，7600套的成交量已经是历史低谷。
如此说，北京楼市成交量真的已经进入冰点期了。如果你觉得仅凭中原地产一个平台的数据还不足以说明问题，那再来看看北京市住建委的数据。
上图是北京官方公布的数据，可以看出，尽管各平台间成交量有些许出入，走势统计是一致的。
北京8月份的成交量只有去年高峰期3月份的不到1/4，成交量已经进入冰点。
再看房价。
数据告诉我们，北京的二手房价格虽然没有如愿暴跌，但确实已经被控制住了，且在3月以后出现了阴跌。
3月，正好是2017年全国两会在北京召开的时间，两会以后，全国各地又进行了一波政策轰炸。
02
北京楼市“12道金牌”
作为中国最牛的城市，北京楼市调控力度之强、政策密度之大，无以复加。我粗略统计了一下，3月份以来北京直接针对楼市下发的政策就有12道。其他间接影响的政策就更多了。
下面是粗略统计的3月份以来，北京楼市出台的直接调控政策：
1、3月17日—317新政出台，主要内容：〔1〕认房又认贷，普宅二套提高首付比例至60%，非普二套提高首付比例至80%；三套直接拒贷款；〔2〕暂停发放25年以上期限的个人住房贷款；〔3〕企业购买商品房，需持3年后才能入市。
2、3月22日—北京市教委公开回应，明令称“过道学区房”不能作为入学资格条件，过道房一律不办理不动产转移登记、一律不准上户口、一律不作为入学资格。
3、3月22日，北京16家银行一致上调首套房贷利率至95折。
4、3月23日，北京11家房地产中介门店因异地经营、无照经营等违法违规行为被注销备案、责令关停。
5、3月23日，非京籍购房个人所得税连续5年政策资格标准升级为需连续缴税60个月。
6、3月24日，对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。
7、3月26日，禁止中小学与房地产商合作办学，禁止开发商以学区房为名炒作房价。
8、3月26日，对个人购买商办类项目必须有购房资格，同时不能贷款。所有经纪公司禁止代售“商办类项目。
9、3月29日，北京发改委：严禁房地产经纪从业人员一年内买卖同一套房。包括不宣传、不炒作“学区住房”概念，公司内外网屏蔽“学区住房”等敏感词汇；不违规受托出售“过道房”以及面积过小的平房；不做“公证房”交易等；公司名义买房，三年内不得上市交易。
9、4月1日，购买法拍房，必须需要审核购房资格。
10、4月3日，购买平房，需要审核购房资格。2017年4月3日后购买的平房计入家庭购房套数。
11、5月17日，夫妻一方有北京购房资格，购房时只能出有资格的人房本，或者夫妻共同共有。
12、6月1日，五一起北京房贷利率再上调首套从9折、95折上调至基准，二套房上浮10%---20%,具体按照实际情况而定。
除了上面12道明令，还有一些曲线调控的政策，力度同样不弱，甚至更强。例如：
4月1日，被定位为“千年大计、国家大事”的雄安新区问世。
8月3日，北京出台《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》公开征集意见。
8月28，国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，宣布将北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个城市纳入试点。
这些直接和间接的政策，共同将北京楼市成交量推向了历史低谷。
其中，雄安新区被设立，对北京楼市的打击较大。
未来北京一些机关单位、高校、企业都将迁往雄安，意味着雄安将分流北京部分资源，同时也将分流走北京的部分人口。这种影响相比于其他调控，效果更明显，而且调控时效性也更长。
8月份出台的“共有产权”和“集体用地建设租赁住房”两个政策，对于北京的楼市影响也同样巨大。它表明了中央政府此次调控房价的决心，和让房价回归平稳的意志。
和以往的调控不同，这一次政府志在建立一套长期有效的管控房价的机制，包括租赁市场、共有产权，还有正在研究当中的房地产税等。
03
后续，北京楼市将怎么走
未来北京楼市的走向，其实很好判断。中国的楼市，政策性较强，多关注时政，就能够抓住房价脉搏。
昨天，十九大召开的具体时间已经出炉，定于10月18日。政府换届时间，应该是在明年年初。
这段时间里，不光是北京，全国主要城市的楼市都必须维持在稳定的范围内，可以小幅震荡，绝不允许大涨和暴跌。
明年下半年以及未来更长的时间里，北京以及其他中心城市的房价将如何走？
首先，下跌不太可能。
由于中心城市的人口仍在不断增加，而且国家也有意做大做强中心城市。杭州、青岛、成都、西安等城市正通过吞并和“撤县设市”的方式壮大自己，郑州、武汉在打造以自己为中心的城市群。在这种情况下，中心城市的房价下跌的情况基本不会出现。
其次，也不可能暴涨了。
租赁市场不断做大做强，一定程度上缓解了供需矛盾，也转移了购房需求，再加上房地产税等各种长效机制的出台，中心城市很难再出现类似于2015~2016年那样的暴涨局面。
因此，未来中心城市的楼市价格进入慢速增长通道是大概率事件。
那些资金雄厚的投资客，可以选择长线持有中心城市的优质房产以保值增值资产，但那些妄想通过投资房产短期内暴富，实现财务自由的人，劝你还是趁早打消念头，另谋他路。
帝都房价崩盘在即？北京调控楼市放出真正的大招
来源：毛有话说（mao-talk） 作者：释老毛
今年4月，北京市政府批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》：今后五年供应住宅用地6000公顷，以保障150万套住房建设需求。五年内全市安排的150万套住房，包括产权类住房100万套，租赁住房50万套。2017年全市计划供应住宅用地1200公顷，保障30万套住房建设需求，包括产权类住房25万套，租赁住房5万套。
与之协同，住建部和国土部启动房地产供给侧改革：凡是库存6个月以下的，不仅要显著增加土地供应，还必须加快供地的节奏；6-12个月的，必须增加供地；18-36个月的，减少供地；36个月以上的，直接停止供地。
一、北京版“八万五”计划
消息一出，瞬间刷屏，被很多人解读为类似于香港的“八万五建屋计划”，甚至喊出“崩盘论”。1997年之前香港房价连续上涨，首任特首董建华在1997年发表的首份施政报告中宣布，计划每年供应不少于85000个住宅单位，当年香港建成的住宅单位是64400个。2000年“八万五”住宅面市，结果时移世易，香港赶上1998年东南亚金融风暴，房地产泡沫破灭，加大供给是雪上加霜，房价一路低迷，直到2003年“非典”，砸下一个百年大坑。
按说房价下跌，应该万民欢喜吧，其实不然，香港市民恨死这个“八万五”计划了，导致了老董民望大跌，提前退休到政协养老。李嘉诚说过，房价再怎么涨，也没人跳楼；但房价一跌，肯定有人跳楼的。信哉斯言！因为一个城市，平常发声大的是买不起房的年轻人，而沉默的大多数是有房供房的业主们。香港房价深度腰斩，导致大批购房的中产阶级业主沦为“负翁”，负资产一族，因为房屋总价跌破了首付，而房贷必须按时偿还，这意味着，一套房屋，债务已经超过了市值。房价涨，政府挨骂；房价跌，政府更被骂成筛子。后来，香港政府逐步淡出“八万五”计划，大幅降低了住宅供应数量，现在香港房价超越1997年的高点，创出新高。
二、房地产供给侧改革
几年前上一轮调控时老毛君就说过，平抑房价只需八个字：“放开土地，管住货币”，天下大定。放开土地不仅是加大供地，还包括农地自由流转、小产权房合法化，陈志武教授匡算过，土地改革将会增加40万亿的民间财富，推动中国经济突破L型新常态。北京五环外还有大量农田，香港新界也到处是农田绿地，为什么不开发？跑到一百多公里外建个新城开发也是不符合资源最优配置，今年光毕业生就有13万意愿留京，靠打击需求抑制房价是自残式调控，凸显政策之荒谬！
前几天有一篇文章非常靠谱，臧大为先生的《中国为什么要控制北京上海的人口，明明还有很多土地可以用于建住宅？》：
北上广房价居高不下的主要原因之一是04年以来住宅建设用地不断减少
中国一线城市与东京、洛杉矶等真正的超级大都会比，无论人口规模、密度和开发程度均有明显差距，以北京为例，北京建成区面积仅2000平方公里左右，还有大量的未开发区域可拓展；
一线城市不应该机械的受限于耕地保护政策，至少应该学习重庆的地票耕地置换制度。
其实，除了北上广深雄一线城市之外，中国居民每家住house、town house是完全可行的，也普遍买得起，不是土地而是思维禁锢了，让老百姓以为自己只配住鸽子笼。
如果前年就加大供地对冲，15-16年可能不会出现那么疯狂的房价井喷。现在北京市政府终于醒悟，供给侧改革是大好事：政府卖地有了天量城市开发资金，购房者有了买房机会，开发商有了巨大的行业空间，供需两旺，三全其美。北京房价上涨势头被遏制，但暴跌不太可能，就算跌回15年的价格估计也没大希望。房价将长期盘整，四环内已无地，二手房被冰冻，缩量稳价；五环外六环一带新盘放量，恐怕这是政府给的最后上车机会了，否则未来只好去开发大雄安喽！
政府调控终于开始靠谱。房地产调控从抑制需求，转向增加供给。房地产行业只能靠市场手段疏导，而不能靠行政手段打压。如果这个弹性土地供给机制能够形成长期制度的话，那么对房地产业将构成长期利好，因为不再恐慌拿不到地，也不再被逼玩命抢地王，整个行业的逻辑就顺畅了。
真正做房地产的，不是炒房团，炒房团希望房价永远涨，而房企并不希望房价一路高涨，因为房价高涨，土地紧缩，最终土地涨幅会吞噬房价的涨幅，房企赚的是从土地到终端房屋消费之间的开发价值；炒房团赚的是二级市场房价波动的差价。
三、北京供地算细账
北京版“八万五”被媒体叫出崩盘论，也是危言耸听，言过其实，听老毛给你细算一笔账。如果认真解读数据的话，北京市加大供地是对2016年紧缩地根的一个调整，但远远谈不上大雨倾盆，不解渴，想要复制香港“八万五”的威力恐怕很难。因为香港房价大跌与其说是“八万五”，不如说是98年东南亚金融危机的后遗症，加大供地只是加剧了下跌的趋势，而非Rain Maker。
从历史的五年供地计划总量来对比一下：2012年政府公布的2011-2015年的国有住宅建设用地供地计划是9300公顷；2017年政府公布的2017-2021年国有住宅建设用地供地计划是是6000公顷。现今的5年住宅供地计划，比起2012年时制定的的5年住宅供地计划，其实总量是缩减的，减少约1/3。
拆解分析一下本规划：未来五年新增150万套，除去租赁房50万套，剩下100万套产权房，平均下来一年就是20万套。让我们回顾一下近几年的数据：
2012年123036套；
2013年118950套；
2014年99024套；
2015年76561套；
2016年140356套。
之前五年共有557927套新增住房，平均每年111586套。粗看2017年产权房供给翻了一倍，是不是要屌炸天？别捉急，不要忘了，目前的市场有三个因素作为变量：
第一，二手房大幅减少。
新近升格的房地产调控，处女贷，对二套房狠下杀手，杀的主要是改善性购房需求，就是很多中年中产的换房大计。改善性需求是卖一套再买一套，现在突然冷冻，不让他们买了，也就不会再卖手里的存量房。供需双减，极度缩量，政府冻市，相当大一部分二手房供给都被政府冰封，供应量也会锐减。目前的北京二手房成交量数据也支持这一点。二手房源大幅减少，很多刚需盘被迫转向一手房市场。二手房大幅缩量对冲了北京版“八万五”。
第二，商住房大幅减少。
调控继续加码，商住房又被团灭，把住房总供给量继续缩减一部分，大量购置商住房的需求也只能转向一手商品房市场。由于商住房的土地性质（商业用地只有40年使用权，且不能自动续期），总价比商品房较为便宜，这几年如火如荼。从销售数据看，商住房已发展成一个与商品房住宅平行的市场。北京商住房成交套数从2010年的19077套一路飙升到2016年的67609套。2016年，商住房成交量占北京新房总成交量的58.7%，半壁江山。商住房大幅缩量对冲了北京版“八万五”。
第三，产权房里相当一部分是保障房。
大规模的保障房计划出自2010年史上最严的房地产调控之后，政府采用积极财政政策，大规模兴建保障房拉动投资。2011年喊出1000万套的建设任务后，声势煊赫，但投放市场之后，依然无力抑制2015年的房地产暴走。北京市推出形形色色的保障房，满足不同层次的居住需求，有廉租房、公租房、经济适用住房、定向安置房、两限房、自住型商品房等等。这是效仿新加坡模式，大批兴建组屋，新加坡是典型的双轨制，大量人口居住在政府提供的仅有居住功能没有投资功能的组屋里，另外的是价格贵得吓人的商品房，商品房是完全的市场化运行。有钱人买商品房，没钱人住保障房，各得其所，两不相碍。这一轮北京市规划明确指出，推动住房用地供给侧结构性改革，促进完善购租并举的住房体系，实现“房子是用来住的，不是用来炒的”。未来五年加快供地新建住房的产权类住房中，商品房约占70%，其余30%是保障房。这意味着，每年的20万套产权房里，商品房数量是14万套。
除了保障房，此外就是150万套里的50万套租赁房，大约每年10万套。中央说居者有其屋，是保障居民的居住权，而非承诺每个人都能在一线城市拥有私人产权，后者在任何国家都是一个美好的梦。当年轻人立足大城市时，能拥有一个温暖的家，不必被住房焦虑压垮，当他在大城市打拼成功，积累了一定财富，再由租赁房转到保障房，保障房转到商品房，三级跳，实现拥有一套私人恒产的中国梦。
总结一下北京版“八万五”规划：五年供给150万套住房，平均每年30万套，其中：10万套租赁房，6万套保障房，14万套商品房。总供给就这么大盘子，商住房和二手房基本踢出局。
结论：帝都的光荣与梦想，野蛮与温情
北京版的“八万五”，出手温柔，脉脉含情，崩盘论恐怕是一厢情愿。与近几年相比温和放量，但与历史相比，总量供给依然保守，毕竟北京城市化的野蛮成长期已经过去，人口总量控制与合理疏散到新区，也是同一框架下的政策目标。这决定了政府追求的政策目标是互相牵制的，此消彼长，如果大规模投放住房和廉价保障房资源，帝都人口必将失控，雄安也难自安，这是北京做老大哥必须考虑的。
这座城市承载着光荣与梦想，野蛮与温情。愿北上广深，对年轻人不再残酷，给他们一点耐心，给他们一点温情，让年轻人们拥有奋斗的机会，先立足，再慢慢接盘。这恐怕才是北京版“八万五”的真义！
来自：城市竞争力
房价暴跌，拐点已至？真相却出人意料！
来源：米宅米宅 ID：mizhaimizhai
1
十连跌
所有人都知道，过往行情，是从深圳开始的，在四小龙接力之后，蔓延全国，余波层叠不穷。
今天，我们不探讨深圳为何会成为中国房地产的风向标，我们只来看几条新闻：
限购、限贷、限价，十连跌。自去年10.4新政以来，连续10个月下滑。这关键词，像一把把利刃刺激着楼市的神经。
但我们今天不说这些。我们今天说的是历史，我们回顾了从2003年开始，深圳房地产二手房市场10多年来的涨跌走向，也许从中我们能看到一些逻辑。
2
深圳地产的涨跌逻辑
在2003年之前，说深圳楼市，注定绕不开一个地方，就是香港。
在回归之前，大概从1995年开始，香港楼市开始了一波暴涨，类似的情形可以参考 15-16年国内的行情，历史总是这般相似。
香港人拼命地炒楼，因为所有人都知道，国内人蠢蠢欲动，一旦回归，香港必将成为中国富人的抢滩之地。
楼价不怕炒的高，总会有人接盘。于是香港楼市涨幅直接超过了50%。
很多人香港人价格的逼迫之下，开始外溢，唯一的流出地，就是深圳特区，也就是关内，因为这是离香港最近，也是最像香港的地方。
当时，香港龙珠花园10000元/平，而深圳关内，只有2000。这就像16年的时候，北京上海人看重庆成都的房子，简直便宜到白菜价。
这是香港和深圳的关系。当时深圳楼市，还有另外一种关系，就是关内和关外。
1979年建立的深圳经济特区，其实是在深圳的关内。关内、关外，这两个已经成为历史的名词，至今仍然是深圳人判断地段的分水岭。
关内包括罗湖区、福田区、南山区、盐田区。关外属于深圳市管辖，但不属于深圳经济特区，包括宝安区、龙岗区。
但关内、关外的区别，并不是称谓和地理地段，而是制度。
深圳市人大通过的所有涉及深圳经济特区的地方性立法都只适用于关内，关外无权享受。众多的法律法规，在关内、关外执行的是不同标准。
为了便于管理，人们建了一道墙。但这道墙，割裂的只是地理单元。而法制的差异，才是那道看不见的隔离墙，直接将世界劈为两半。
2003年，深圳关内的地产均价在4000元。一直到这个时候，深圳关内和关外的隔离墙尚未拆除，进入关内尚需边防证，因此这是两个世界，那时关外的房价只有2000。
2003年是一个转折点。在整个春天，蔓延全国的非典事件让整个国家都陷入慌乱。
深圳正是这次事件的起始之源，受到的影响也最重，深圳的地产市场因此受到重创，包括香港楼市，都是如此。
为了卖楼，当时的中介公司采取了很多方法，比如负首付。我有一个同事，当时正好在深圳，23岁，有了女儿，必须得买房。
于是就在关外看了一套92平的三室两厅两卫，一共22万，但是最后却贷出了27万，其中包含了5万的装修款。
而这套房子买下来，他总共出的资金是5000元的定金，然后剩下的钱银行都给你拿了。
非典的余波影响久远，在2004年到2006年的三年时间内，基本上都是属于恢复期。
2003年之前，深圳关内的均价能达到4000，在2006年的时候，均价也只在6000＋。
2007年，经过了阵痛期，深圳的房地产市场彻底复苏，迅猛暴涨，原本6000的均价，直接跳涨到12500。
跟着房地产诞生的高利，让炒房成为必不可少的行为。
当时深圳的炒房客分为两种人。
一种是那些与市场接触最深，消息最灵通的中介。中介看到优质的房源，就自己收了，然后转手倒卖，赚取差价。在那个年代，这成为地产行业的流行风气。
另一种，就是温州人，以及跟随温州人脚步，或者已经被温州人教育过的外地人。他们是深圳炒房的外来主力军。
在中国的商人团体中，温州人对房地产有一种特殊的敏感和偏爱。
1990年代末，他们就开始在北京上海买房子，2001年之后温州太太炒房团闻名全国。上百人的企业1年赚的钱，还不如太太炒一套房子赚钱多。
温州人拿着高杠杆贷款来的钱，跑遍了北京和上海之后，开始南下，终于在2003、2004年来到了深圳。
温州人去到一个地方，就教育一个地方，然后这些人就跟着温州人的脚步一路南下。
纵观深圳地产的历史，2007年是深圳地产市场的一个标志性年份，也是整个深圳地产的分水岭。
但旋即灾年。
2008年，非典之后的另一个冰点降临。
起源于美国的金融危机迅速波及全球，整个中国的楼市都受到影响，深圳也不例外。
深圳房价暴跌，从12500的价格，直接跌破10000。很多炒房客在这一年赔的血本无归。全国楼市都处在了寒冬期，远在杭州的豪宅专业户绿城第二次处在了破产边缘。
在1997年，大陆客并没有像想象中的那样去高位接盘香港楼市，再加上金融危机的影响，香港楼市很快从高点跌落，进入长达数年的低迷期。
这个时候炒房的人群中出现了一个现象，就是自杀，要么跳楼，要么自焚。最后逼得政府不得不救市。
而在十年后，这一现象又在深圳产生，深圳开始不断出现跳楼事件。
这些人很多都是炒房中介，前期倒卖房子赚钱，但是行情来的太过突然，很多房子来不及出手，砸在了手里。最后只能低价折本甩卖，血本无归。
最终政府应机而动，出手全国救市。截止到今天，政府出重拳影响楼市的事件一共发生过两次，一次是2008年的救市，一次是8年后2016年的调控，这一救一调，正是深圳楼市的一个轮回。
2009年，在40000亿刺激下，深圳价格回升，均价恢复到了11000左右。众多开发商起死回生，好伤疤忘疼，开始迅猛扩张。
深圳房价再次跳涨，这次是3000元，2010年深圳均价达到14000左右。
这一年，政府救市的大水漫灌全国楼市，不得不踩刹车。新国八条出台，剑指楼市，深圳市政府出台调控，二套首付40%，三套停贷。
但调控对深圳来说已然失效，深圳房价继续跳涨3000元，2011年均价到了17000。
政府调控加码，二套首付60%，社保和个税补交无效。二手房不能随意加价，必须交易严格按照政府评估价进行。
2012年，市场遇冷，远在杭州的绿城遭遇第三次破产危机。之所以说这个开发商，因为它几乎就是中国楼市的晴雨表。
这一年深圳房价只涨了600块钱，均价达到17600。
2013年，国务院新国五条出台，本是限制房价过速增长，但深圳却逆向而行，均价从17600涨到23000元。从此，深圳房价如脱缰的野马，无法控制。
2014年，深圳均价从23000跳涨到27000。政府再次出台调控，二套停贷。
2015年，深圳房价从27000直接到了35000。
2016年上半年，深圳房价做出了有史以来最粗暴的一击，从35000暴涨到50000。
这一波发自于深圳的疯狂，瞬间蔓延全国，波及到所有的重点城市，大部分的二线城市，涨幅普遍到了一倍以上。
2016年下半年，在楼市失去理智之下，高层出手，房子是用来住的，不是用来炒的，一语定调。
北京市成为风向标，一度十天九调控，并首次出台限售政策，力度史所未有，整个地产被彻底封死。这成为了中国楼市的基本面。
我找到了一张腾讯做的深圳十年房价地图，权当参考吧！
从这张图中，我们看到的一个现象是，深圳房价在2008年全球金融危机之时，产生跌降。
而从2008年之后，深圳绕过了所有的限购。也许绕过并不恰当，应该说打败。
在2016年之前，2008年之后，深圳打败了几乎所有的限购限贷政策，一路飘红。
这背后，自然与深圳产业兴荣，上市公司多，人才流入旺，土地稀缺，供需失衡等等一切原因有关。在市场和强力面前，市场占据了主导地位。
那么，2016年10月举国调控政策出现之后，深圳的变化是什么呢？在2017年的8月，深圳的今天是如何呢？
对不起，我们只说历史。
该结尾了！
3
两个阶段
在深圳的历史上，或者说在中国历史上，炒房氛围浓厚的时期大概有两个：
第一个是开始于90年代末，并在2003年-2004年的来到深圳的温州炒房团，炒房概念第一次在一线城市蔓延，并逐渐产生影响。
但是，这些炒房团所能影响到的，终归只是极少数的人，万里挑一。
而第二次，是在2016年。中国民众的投资意识和投机意识，被彻底唤醒，对后期楼市的影响不可估量。
在2016年整个一年内，中国人被集体教育一遍。炒房从以前少数人的圈层，开始深入到整体民众。
专业炒房社群水库论坛在2016年下半年开始走红，欧成效被粉丝尊为欧神。
被称为任大炮的任志强每一次的演讲，都被当做地产圈内最重要的预言进行解读和传播。
在这一刻，人们再也不相信房子不值钱、会降、会破灭了！
在以前，只是少部分不相信房子会破灭，一部人将信将疑，一部分彻底看空！
而现在，那些左右摇摆将信将疑的人早已倒向坚决不相信了。
而那些彻底看空楼市者，都已进了精神病院了！
文琳编辑
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