2018楼市将迎巨大转折，影响未来10年房价走向！
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作者：张大大
来源：楼市时评（zzlssp）
原标题：2018，楼市将迎来巨大转折，影响未来10年的房价走向！
当下的楼市，让很多人看不明白。
为什么同样是一线城市，北京领跌，上深在做俯卧撑，但广州却依旧领涨？
为什么同样是二线热点城市，合肥、郑州、苏州涨着涨着突然就跌了，而杭州、成都、武汉却能够坚挺如初？
就好像有一团云雾，笼罩在我们与楼市之间，让我们找不出其中的走势规律，摸不清未来房价的方向。
如果你也有类似的感受，如果你也因为摸不清方向，而感到焦虑或迷茫，请一定要认真看下面这段话。
当下的我们，正处于一个楼市巨大转折的开端，正处于一个楼市新时代和旧时代的分水岭。
旧时代的规律逐渐失效，新时代的经验却尚未生成，是我们对楼市越发困惑的根本所在，也是未来我们所要面对的最大困境。
1
2018，注定是楼市新旧时代的分水岭
之所以说注定，是因为类似的楼市转折点，近年来总共出现过两次，而且有规律可循。
一次在1998年，一次在2008年。
8这个年份，是非常特别的。
房地产的黄金十年（1998-2007）
1998年7月，国务院颁布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，简称房改，停止了楼市旧时代的福利分房制度，开启了中国商品房的新时代。
1998到2007年的十年，中国经济平均增速达到12%，城镇居民可支配收入从5160元上升到13785元，人口城镇化率从33%提升到46%，北上深常住人口净流入1299万。
这个十年，是中国房地产行业高增长高回报的“黄金时代”，房地产投资和销售都处于高速增长状态。
不论你处于几线城市，只要你在黄金十年买了房子，可以说基本都实现了财富的野蛮倍增。
房地产的白银十年（2008-2017）
2008年，房地产疲态初现，在经历了一波地产下行之后，同年11月央行取消了对商业银行的信贷规模限制，房地产正式进入白银十年。
解除信贷规模限制这一举措，在业内俗称房地产金融化，宣告了房地产除了居住以外的另一个属性——金融属性。
也就是说，由于贷款的存在，房子开始逐渐拥有了投资的价值。
想想08年以前，老百姓们买房大多是喜欢全款的，中国人也是出了名的不喜欢负债。
而自08年以后，由于有利可图，以及房价的持续升高，贷款买房逐渐成为主流。
然而，在房地产的白银十年，已经不再是闭着眼睛买房都能赚钱，房产升值开始逐渐产生区域分化，一线比二线涨的多，新区比老区涨的快。
下图是全国主要城市近10年房价涨幅：
从图中就可以看到，在房地产白银十年，同样的本金，买对了城市，你最多能获得6倍的升值，买错了城市，哪怕同为二线，10年间的涨幅可能也就不到1倍，刚刚跑赢通胀。
白银十年比不上黄金十年，未来十年的房价涨幅，也注定比不过白银十年。
当然，如果我们从今天的角度再来看过去，可以很强烈的感受到，98年和08年，是两次绝佳的楼市机遇。
但是当局者迷，身处当时的年代，很少有人能够给出真正正确的判断。其中更不乏有楼市大V，经济学教授，博士大能给出错误的预测。
这跟当下的我们何其相似，处于新周期新十年的开端，旧的经验正逐渐失效，新的经验还正在摸索之中，感到迷茫困惑才是人之常情。
我们现在每天关注楼市动向，分析房价变化，也不过是在迷雾中努力探索，希望能早点拨云见日，早点抓住新十年的机遇。
其中更值得我们注意的是，机遇是在不断变化的，不能用过去的眼光看待未来。
就像黄金十年，随便买房子是机遇；白银十年，买一二线房子才是机遇；未来十年，可能买好房子，买有品质有地段好出租的房子，才是真正的机遇。
找寻楼市新机遇，其实才是未来几年房产投资的真正重心。
房地产的下个十年，自2018开始。（2018-20XX）
在10月之前，其实还尚不能确定，2018到底会不会是楼市转折点。
但是现在，我们完全能够肯定，转折点的到来。
转折点，都是有标志的。
98年，转折点的标志是房改。
08年，转折点的标志是解除商业银行信贷规模限制。
18年，转折点的标志是住房属性的明确变化。
过去十年，住房有两个明显属性，一个是居住属性，一个是投资属性，公共物品属性相对来说是处于弱势的。（公共物品属性可以大致理解为保障性住房）
但是未来十年，住房将极大的弱化投资属性，转变成居住属性+准公共物品属性。（想想最近的各种住房保障政策，保障房，人才房，共有产权房，70年只租不售房等等）
下面这段非常著名的讲话，就是属性变化的最根本体现：
坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
朋友们可以拿过去几届关于房地产的描述，和当下的描述进行对比，就能明显感觉到去投资属性的意味。
而且，让“全体人民住有所居”这句话分量非常重，这预示着房产市场重心的转移，这说明了房子除了买卖以外，租赁同样重要，是未来发展的重心之一。
那些嗅觉灵敏度高的房地产企业，如今都纷纷进入转型期，甚至那些对行业发展最为敏感的互联网大佬们，也嗅出了不一样的味道，开始大力布局住房租赁市场。
像马云爸爸8月联手杭州搭建智慧住房租赁监管服务平台，像京东10月24日正式宣布进军房地产，第一个突破口就是北京住房租赁监管平台的技术合作，这些大佬们又是看到了怎样的预兆？
这个话题点到即止，过了这段时间我们再继续深入。
不过，至少看了这篇文章的朋友们，你们现在心中就已经有了一个概念，一颗会发芽的种子：2018是一个重要的转折点！
而且这个转折点，并不是标题党骗阅读的转折，而是真正意义上的，楼市又一次的重大转型。
试想一下，如果你能在98年认识到商品房新时代的到来，08年意识到贷款买房的光明前景，一切是不是都会变得不一样？
2
2018，短期炒房和长期持有的分水岭
在经历了15年这一波房价快速增长之后，很多人都对房价产生了一个错误的认知：
炒房是很容易的，买房是可以很快赚到钱的。
只要找准热点城市，用低首付高杠杆买入，房价上涨之后卖出，半年时间本金翻倍不是梦。
但是，这样子的快钱，从2018开始，再也赚不到了。
首先，是价格不会再大涨。
去年最热的时候，动辄5%的单月涨幅，如今再也不会出现。
热点城市再热，涨幅也没有超过1%每月。
我们来看国家统计局给出的最新数据，2017年9月，全国70个主要大中城市，没有一个单月环比涨幅超过1%的。
其次，是低首付再也拿不到了。
不说银行目前首套房40%，二套房动辄60%，甚至像南京这种二套80%的首付，就连开发商、中介想让你提前买房，想给你些首付贷也做不到了。
据财新网获悉，近期住建部联合央行、银监会于下发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，提出严禁房地产开发企业、房地产中介违规提供购房首付融资等要求，并加大了实质性的惩处力度。
此次三部委要求，地方金融监管部门要加大重点监测，对违规提供购房融资行为的互金公司和小贷机构，分别列入重点对象进行整治、或依法依规实施处罚，并将其违规行为录入征信系统。
8月底，经住建部、国家发改委、央行、银监会等七部委议定，“首付贷”已被确认为违法违规金融产品，房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供此类产品或服务。
除此之外，“众筹买房”“赎楼贷”等性质业务已经被陆续叫停，个人消费贷也在严查阶段，违规流向房地产的资金都被牢牢卡住，这次是来真的了。
最后，是交易被严格限制，想变现越来越难。
这一轮调控，跟过去的最大不同之处在于，过去是不让你买，但这次还不让你卖。
过去，限购限贷是调控的主力军。
但是这一次，限价，限卖变成了主流，看看全国有多少个城市进行了限售，你就明白，逻辑从过去的不让你买，变成了现在的不能卖，甚至是想卖也卖不出去。
未来，短期买卖快速获利注定成为历史，长期持有获得收益将会变成新常态，而限售，既是培养习惯，又是在给房地产长效机制的出台留一些时间和空间。
很多人看到这里或许会有一些疑问：
既然你说18年是楼市转折，住房又在去投资属性，而且现在不仅限买而且限卖，那是不是未来就没必要再投资买房了，近期买房是不是也没有升值的机会了？
其实，国家从来没有说要打房价，国家希望的一直是平稳健康的发展，你可以长期持有，长期获益，一二线城市买房跑赢通胀肯定没问题。
毕竟，我们刚刚确立了2035年全面建成小康社会的目标，又明确了本世纪中叶把我国建设成为富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国。
而现代化发展，又基本涵盖了：
农业发展，科技发展和创新、工业信息现代化及城市化。
农业发展，农村发展，农民进城，城市化建设依然是未来几十年的重心，也是房地产的机遇所在。
要知道发达国家的城市化率普遍要达到80%以上，而我们16年的城市化率还没有突破58%。
这就是房地产长期发展，一二线城市长期持有的最大利好。
但是如果你天天想着借贷刷信用卡炒房，薅社会主义羊毛，那对不起，未来要打击的就是这种投机行为。
记住，国家从来没有说过要让房价下跌，说的一直都是要平稳健康的发展。
发展，既要有量的变化，又要有质的变化。
当房子的价格和数量足够了，下一步改变的，必定是房子的质量。
房地产“关门打狗”趋势己成？你的财富以及下半生将如何安放？
一、房地产市场现在是“刚需”为主还是“投资”（机）为主？
这个问题大家心里自然有杆秤，现在大家买房，除了少部分确实需要安家（刚需）之外，大部分是抱着“投资保值、对搞通胀”的目的入市的，那么好了，既然房子大家都是用来“投资”（机）的，这就和炒股是同一种"属性”，既然是“投机”，那就要在“投”言“投”，在“机”言“机”，大家就要以“投机炒作”的思维来看楼市的涨跌。
有人自然会反驳：你说得不对！近10几年炒房的都赚了，炒股的很多亏得跳楼了！ 这句话既对也不对。为什么？因为在股市牛市结束之前，炒股的人也是这样取笑炒房的：炒股一年就赚10倍，顶炒房的10年的涨幅！只不过80%炒股的人最后不会看大势涨跌，赚的钱守不住而己。那么问题来了，现在大家炒房赚的钱，80%的投资者能守住吗？答案是肯定的：NO！炒房和炒股没有区别，但区别在于房地产市场的周期比较长，一个周期长达18-20年，因为房地产一直处于牛市中，所以很多人就产生了错觉、幻觉！
二、房价会永远上涨吗？NO！
“权威人士”早就提醒过大家，树不会涨到天上去，自从有了人类社会以来，任何事物都遵循“盛极而衰”的最朴素的哲学原理，最简单的例子，中国自秦朝建立以来，朝代屡经更替，从秦汉隋唐到元明清，中间夹杂“两晋南北朝五胡乱华”、“五代十国”、“民国军阀混战”等大混乱大动荡时代，一个盛世背后跟着一个乱世，正如同股市之牛熊交替，房地产作为“投资品”，当然也不会违背这个规律。凡有牛市，必有熊市！指望房价永远上涨的人，可以歇歇睡了！
有人会说，中国的房地产市场与众不同，房价不会下跌的！但大家是否知道，1991年的日本人民，也曾经这样认为“日本特色的房地产市场牛市永远不会结束”，结果1993年日本房地产崩盘；2005年的美国人民也曾经认为“美国特色的房地产牛市永远不会结束”，结果2007年美国次贷危机爆发，房价腰斩。
三、中国特色的“土地财政”会是阻止房地产熊市到来的屏障吗？
这是很多坚定看多楼市认为“中国的楼价永远不可能下跌”的一部分心中最后的依靠和救命稻草，但大家要明白一个最简单的道理，凡事有利蔽，物极必反！土地财政在特定的历史时期，为城市化建议积累资金做出了应有的贡献，但花无百日红，这一模式的蔽端现在已经显露无疑：
1、土地财政推高地价进而推高房价，导致“炒房一年顶工作一辈子”的咄咄怪事出现，全民炒房现象越演越烈，大家要知道，美国可以凭“金融投机”养活自己的国家，因为美国人少，只有3亿人，但中国13亿人能靠全民投机养活自己？况且美国现在是靠收全球的“铸币税”，中国人只能靠自己的努力劳动，哪怕以后中国再度回到汉唐盛世雄霸全球，那么如果全部中国人都投机，全球也养不起这么庞大的13亿中国人口！中国未来的发展只能是向“德国模式”靠拢，而不是“美国模式”。
2、土地财政导致房价高企，进而推高全社会运行成本。现在大家感觉实体经济不好了，开店成本激增，其中厂房（店铺）租金的上涨是很重要的因素，而且高房价进一步推升了用工成本，所以土地财政是导致实体经济衰落物重要推手。中央提出“降成本”，与“土地财政”是直接冲突的。
3、很多人认为“一线城市”会吸引全国的资源流入，这话没错，但凡事有个度。现在一线城市高高的房价已经在逐步成为吸引人才的障碍，华为老总任正非都感叹“华为的员工买不起深圳的房子”，那么每年这些新毕业的大学生们，能在一线城市安家吗？这就像一个人喜欢吃汉堡喝可乐一样，当体重增加到200斤、高血压、高血脂、冠心病齐发的时候，即使再嘴馋，但已经危及生命，是不是该管管嘴巴了？
四、房地产减持热潮
我们大家都知道，李嘉诚作为华人炒房炒楼的“老祖宗”，从2013年开始就开始“减持”大陆的房地产并一直持续到现在。事后看，“李超人”何等精明！宁可不要2016年房地产的“主升浪”，也要提前跑路，并且“精准”地避开了当前的外汇管制！其它内地的“房地产大佬”万达王健林刚甩掉掉了600多亿的资产，SOHO中国的潘石屹也跟着大手笔“减持”甩卖房地产，而且此人做更绝，把自己的办公室都卖了！
“超级主力”出货跑路如此之坚决，这与2015上半年“杠杆牛”最疯狂的时期何其相似！2015年上半年股市暴涨，大股东却减持5000亿出逃！今天这一幕，又在楼市重演！
五、关于“去库存”
去库存，是因为存货太多，卖不掉了。但房子一向是“买涨不买跌”，所以得需要技巧，制造假想，制造一种“供不应求”的表相，所以现在对三四线城市定向“放水”，问题是三四线城市的购买力是无穷的吗？当这一批库存去完之后，还会有新的库存，到时候谁来接盘？
为什么限购限贷？就是锁死流动性。让以前买了房的抛也抛不掉，有价无市，纸上富贵。同时锁死流动性也有一层意思是避免短期过于疯狂以后开始暴跌，高位横盘是目前要寻求的效果，温水煮青蛙。
房地产事关国家经济全局，这颗雷的拆除需要技巧，美联储加息意在戳破我们的房地产泡沫好来剪羊毛，现在“去库存”正是应对之道。但问题的关键是，你要看清楚大局，明白风险在哪里，未来机会在哪里。格局有多大，成就才会有多高。
在此，我们需要再次明确一个问题，“去库存”政策的理论基础是“房地产过剩了”，所以才想出“让农民兄弟接盘”这一招，因为库存去不掉，房地产商押在里面的资金都是银行的最后会危及银行的资产安全。但问题是现在库存去掉了，谁还会为现在的农民工兄弟接盘？还有吗？
六、关于“28定律”
人类社会运行的基础就是“28定律”，任何一个行业的投资（机），都是最具有眼光的在行情最初介入的那20%的人，后进去的80%都是为这20%买单的，正如同古装电视剧中“两位主子需要八个奴才伺候”一样，如果是“八个主子两个奴才”这样的格局势必是不稳定的。总有人讥讽炒股的是“28定律”，但楼市何尝不是如此？炒楼炒到最后，还是要回归到投机的本质上来。超级主力在出逃、有智慧的人开始考虑未来，只有普通的"大妈式”思维的人现在才加紧加杠杆借钱往里冲！
七、都看见的“机会”还是“机会”吗？
既然大家现在是在“炒”房，请大家记住“投机市场最根本的一条定律”，那就是：大家都看见的“机会”还是“机会”吗？
任何炒作投机，都是“在绝望中见大底”，为什么？因为该卖的全卖了，抛盘去净是为大底；同理，任何投机炒作，都是“在疯狂中见大顶”，为什么？因为该买的全买了，买盘耗尽既为大顶。
现在的房地产市场，是一个13亿中国人都“眼红”而且都“发现”的一个“赚钱机会”，正如怒放之鲜花，该来的都来了，试问，谁为现在的入场者接盘？
八、未来你的财富如何安放？
楼市的“黄金时代”已经逐步落幕，但只有20%真正有智慧的人才看得清未来的方向。当持续20年的房地产“造富”时代终结之后，哪个市场才是未来大家的财富安放之处？请大家尽情讨论
九、房地产何谓“关门打狗”？
就是指，让最大基数的人进场接盘，然后“五年（十年）限售”锁死流动性，大家就等着“房产税”的到来吧！！
有很多人仍然纠结于“技术细节”，比如什么“房地产的合法性”等，这些纯粹是小格局，土地财政不能持续之后，如果不收房产税，地方政府靠什么养活？这就是最大的“合理合法性”！至于法律什么的，可以“提请人大修改”，法律是为国家社会服务的，如果地方政府没了财源，社会还能稳定安定吗？
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