第一步 失业凶猛
其他
别让你的房子沦为负资产，关于房价的趋势
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未来房奴的风险，除了来自房价的下跌外，更大的危险来源于裁员。
冷眼曾断言，如果财政足够紧张，房产税必然会从重从广。
中国个人住房按揭贷款的债务责任是无限追诉的。
在上一篇文章《逆天泡沫 致命杠杆 卖房的最后时机来临？》中，冷眼从屡调屡涨的根源、楼市空前的泡沫、极限房贷杠杆等方面，分析了楼市无法持续的宏观原因。
有人会说，就算你说的都对，但是在当前货币超发、通货膨胀快速拉升、投资渠道有限的前提下，除了买房，我们根本找不到资产保值的方法。就算楼市有天大泡沫，源源不断的买房动力，还是会推动楼市持续繁荣，房价永远涨的命题继续成立。
下面，冷眼将和大家一起分析，你利用几代人的积蓄高杠杆买下的房子，是如何土崩瓦解，变成负资产的！
我们有“未雨绸缪”“居安思危”的忧患意识，但很少有独立思考、理性判断的能力。“房民们”喜欢把当前美好生活无限后推，幻想未来日子一直美好，比如永不失业，工资一直涨，足够还贷……正是在这样的思维下，危机不期而遇。
当前经济远未触底，实体企业减产、裁员、倒闭成为新常态，高房租、高税费、去产能、环保风暴、汇率飙升都让实体、出口、民营企业岌岌可危。建筑行业、对外出口中小制造业已经出现了一定程度的破产倒闭浪潮。在保国企的去产能和环保风暴双重打击下，解决了大量就业人口的中小民营企业，结局只能是关闭，成为未来房民失业的最大来源。
雪上加霜的是，外资撤离正在加速，三星、索尼、尼康、麦当劳、西门子、富士康……不管是欧美日企业回归本土，还是迁移东南亚，除了连本带利卷走外汇，留下的是大量外企白领失业，而这些人都是房贷的主力军。
不管是白领失业，还是制造业流水线上的工人、建筑民工失业，这种病毒式的传播最终会给每个家庭的财务状况带来冲击，高负债的房贷成为脆弱平衡中最先被突破的一环。
冷眼一直认为，房民都不能对未来的财务状况过于乐观，也不能对自己的工作稳定性过于乐观。未来房奴的风险，除了来自房价的下跌外，更大的危险来源于裁员。没有做好收入降低和失业的准备，盲目冲入房地产投机，最终必然是债务链崩断而破产。
第二步 房产税如何薅羊毛
今年10月，宁夏的房产税开征在全国引起欣然大波，争论空前。直到政府多方澄清后，乌龙事件余波才了，房地产税开征对房民的杀伤力可见一斑。
当前地方的土地被卖得所剩无几，征税从房地产的交易环节转向持有环节是大势所趋，高额的房地产税、遗产税必然替代土地出让金，成为未来地方政府的财政支柱。
冷眼曾断言，如果财政足够紧张，房产税必然会从重从广。而税基不会按购房原值征收，而是根据市场评估价，而这个评估有很多操作的空间。前几日，财政部长肖捷就明确说，房产税即将立法，个人住房按照评估值征收房地产税……冷眼的判断再次得到验证。
如果按5%的税率计算，一线城市一套房一年征收几十万房产税是常事，未来还可能根据情况上调。重税之下，抛盘必然涌现，房子成为鸡肋，持有负担沉重，消受不起；卖之无法脱手，烂在锅里。
第三步 疯狂的抛售
很多挤入楼市的人，缺乏长远规划和风险意识，对楼市走向和自身还款能力没有正确评估，都是从众而行。不管是失业、减薪等内因，还是房产税开征、限售等外因突变，都可能导致房价出现下行拐点。
无论楼市还是股市，投资者素质不高，都是羊群效应，容易被情绪感染，“追涨杀跌”是他们唯一熟悉的投资逻辑。极易被情绪感染，不能理性决策。
只要出现了抛房的拐点和案例，民众就会跟风仿效，就像现在一窝蜂买房一样，一窝蜂卖房套现也可能会成为未来一道亮丽的景观。
第四步 限售冻结交易
所谓的资产，都是能自由交换、随时变现的标的，价值在交易过程中才有价值；如果不能在市场上通过自由交换变现，和垃圾无异。
从这点上来说，虽然房子已经脱离了居住属性，不是商品，而是金融投机品，但由于套现周期长，不确定性因素多，风险远远大于股票、债券。试想，如果买入的股票只有8年后卖出，这样的股票还有人买吗？如果是房子呢？
今年，全国加入限售的城市有32个之多，包括诸多红火的一二线城市。限售年限大都3年，河北保定为5年，而石家庄则为8年，石破天惊，举国哗然。
姑且不论货币紧缩的大趋势和负债资金链断裂下房价下降的可能性，单是在失业和房产税开征后，冻结楼市交易这一条，都可将高负债买房投机的人锁死，大量的抛盘无法脱手，房产也成为无法变现的死资产，无法变现还债。更何况，8年之后，楼市是什么光景谁也说不准，就算到时你能脱手，恐怕也是恐慌性的踩踏事件。
退一步说，就算企图通过冻结楼市交易，达到控制房产价格的目的最终失败。也无外乎两种结局：一种是官方定价和交易市场失灵，房产在民间市场以特殊的形式进行转手交易，民间定价；另一种结果是限售期限到来，被关闭沉淀的资金，蜂拥而出，以无数个跌停收场。
第五步 断供？想得美！
很多人认为，如果因失业还不起房贷，或者征收房产税交不起，或者房产被冻无法脱手，而债务步步紧逼，此时还有一条路可走——断供。购房者要断供，最受伤的肯定是银行，不仅无法源源不断薅羊毛，收利息，连本金也无法收回，只能拿回一堆无法变现的钢筋水泥盒子。
中国个人住房按揭贷款的债务责任是无限追诉的。也就是说，如果房子价格大幅下跌，居民所持有的住房市值低于贷款，资不抵债，成了“负资产”，也无法断供申请破产。
如果房民选择“断供”，不仅房子会被银行收回，还必须打工还债，直到全清。房子就成了负资产。
而美国次贷危机中，持有“负资产”的房民，只要“断供”，把房子交还给银行，其债务便可中止，断尾求生。
第六步 负资产下的房奴众生
如果楼市真到了这步，这几年大规模发放抵押贷款的商业银行也不能独善其身。天量房贷无法收回，银行资产负债表必爆表，大量的坏债将商业银行推向破产的边缘，类似于美国次贷危机，这种风险是不能承受的。
央妈不会袖手旁观，直接印钞给银行注入流动性负面影响太坏，曲线救市是首选，即通过给央企国企注资，委托买房。大量的断供房源，让银行成为最大的房产所有者，而这些房源将成为地方政府和大国企的采购标的，大量购买断供房必然补充银行的流动资金，银行资产负债表修复后，便可安全着陆。
这些断供房源，将作为福利项目，为无家可归的断供者、失业者、流浪者提供廉租房，一举两得！
一个循环下来，一家几代人攒钱购买的房子可能还是会到你手里，只是它不再完全属于你！
作者：冷眼
来源：功夫财经（ID：kongfuf）
关于房价的趋势
房价大幅上涨，需要三个条件：
大量货币脱离实体产业四处乱撞，这是必要条件之一。
大量人口需要住房，这是必要条件之二。
国家对住房保障积极性不高，对各类抑制房价的税收等政策积极性不高，这是必要条件之三。
三者结合，就推高了房价。
我们现在看看这三个条件。
记性不太错的话，应该还记得2008，国家大水漫灌以前，北京的房价。那时，西三环大约是8000。后来某人仰望星空，掐指一算，决定推动四万亿，大水漫灌。水流到哪里去了呢？许多人提出不同的意见，认为这样会造成房地产泡沫，酝酿严重的经济和政治问题。某人一句，“我直管物价，不管房价。”大家都闭嘴了，服从命令听指挥。
某人任期结束，广义货币总量从18.5万亿，搞到97万亿。
5年以后，继任者想适当收缩货币，结果出了钱荒。继任者不敢乱来。
几年时间，广义货币总量从97万亿，搞到160万亿。
这是第一个条件的变化过程。
随着内陆经济停滞，大量人口从东北、西北、西南、中部流出，涌入一线城市，寻找就业发展的机会。具体说，就是北上广深，如果再多一个就是杭。
1、金字塔不仅存在于社会成员之间，也存在于行业之间、地区之间。社会成员、行业、地区之间的差距，只会扩大不会缩小。
2、一个人在二三四线城市接受教育，去一二线城市贡献剩余价值。他们的子女送回二三四线城市，将来长大接他们的班。他们老了，回二三四线城市养老。成本在二三四线城市，剩余价值在一二线城市。财权与事权不匹配，不仅存在于中央与地方之间，也存在于各地之间。
4、一线城市的行业和二三四线城市的行业之间，存在利润转移关系。一线城市的金融、地产、概念行业，很轻易就把二三四线城市的利润吸收过来，有些是在交易中提高利润，有些是主动二三四线社会顶层主动向一线城市投资。
所以，最富裕的人和最贫穷的人，都汇聚到一线城市。
北京常住人口总数达2170.5万 外来人口占37.9%
本报讯（记者 雷嘉）北京户籍人口的年均增长率中近五分之一来自河北省；北京的流动人口中超过五分之一是河北籍；常住外来人口则以较低学历的年轻人为主体。市社科院、社会科学文献出版社近日联合发布《北京社会治理发展报告（2015—2016）》，提出京津冀应联手研究制定人口发展的工作机制。
报告显示，去年北京市常住人口总数已达2170.5万人，其中常住外来人口占到37.9%。在常住外来人口中，近6成为高中以下学历，“80后”和“70后”在常住外来人口中占到近9成。报告指出京津冀三地间人口流动频繁，在京河北籍人口总量大、占比高且呈持续上升趋势。专家建议，要建立京津冀人口服务管理定期会诊会商和信息共享机制。
虽然公开数据是2171万，但是我估计北京实际常住人口也许有4、5000万。每年春节的时候，外地人口返乡，本市人口多数留下，那时去北京看看，能感觉到什么叫人去城空。当然，在正规分析中，主观感受不算数。
虽然中国人口进入老龄化，但是人口迁徙的过程，短期内看，不会结束。
这就是为什么一线城市的房价遥遥领先。
人口净流入地区房价自然有上升的趋势，人口净流出地区的房价自然凶多吉少了。
东北成房企伤心地，去库存仍非常艰难。
这是第二个条件的变化趋势。
楼市去库存：待售面积下降14% 部分三四线城市库存仍高
国家统计局从2010年开始公布商品房待售面积，用以反映市场的库存水平。根据历史数据，2011年末，全国商品房待售面积为27194万平方米。但随后，该指标逐年攀升，到2016年2月达到高点，为73931万平方米。
也即，自2011年末到2016年初的四年间，全国商品房库存增加了约170%。
上述库存的增加主要来自三四线城市。分析人士指出，城市范围扩张、旧城改造等，促成了土地供应规模的增加，进而增加了商品房的供应规模。但由于经济基础薄弱、产业集中度弱、人口外流等因素，使这些房屋的去化速度受到影响。
相比之下，热点一二线城市因土地供应有节制、市场需求量大，并不存在明显的库存压力。根据易居克而瑞的统计，自2010年以来，北京商品房可售规模的变动幅度基本不大，去化周期大多维持在10个月上下的水平，最长也不足18个月，最短时仅为6个月。
随着房地产交易的升温，从2016年2月开始，整体库存逐渐下降。根据统计局数据，到今年7月末，全国商品房待售面积为63496万平方米，比2016年初的高点下降了约1万平方米，降幅约为14%。已经恢复到2015年初的水平。
全国楼市去库存效果明显 库存规模跌回4年前
全国楼市即将告别去库存时代
怎么样去库存比较好呢？
庄家被套的时候，怎么出手手中的筹码呢？减价出售？那要承受巨大的损失。最好的办法是拉出最后一浪，让散户们在没有买到筹码的恐慌和获得筹码的喜滋滋之中，开开心心地接盘。
一线城市需要甩的锅基本都甩得差不多了，剩下是三四线城市。所以，三四线继续暴涨。
三四线城市房价暴涨 你家乡的房价也涨了吗?
回顾今年一整年以来中国的房地产市场，人们听的最多的莫过于楼盘降温的迹象。这股限购冷空气在三四线城市却没有引起多大的浪潮，三四线城市还是出现房价上涨情况。
从去年初至今，在一二线城市房价遭遇多轮严厉调控、城市化步伐加速推进的背景下，从一二线城市溢出的人流、县乡农村进城购房的人口，以及各地流动的资金，带火了三四线城市的房价。徐州这个“兵家必争之地”，也成为房价节节攀升的一员。
地方政府的态度其实是很明确的。你们懂的。
如何评价各地923房地产调控新政
理想的接锅侠，是用自己的全款买房，把钱交出来，让地产商解脱，让地方财政有收入。他们一旦把锅接过去，就众生持有，永不抛售，不给银行添风险，不给央行添麻烦。
现在接锅的，一部分是贷款刚需族，一部分是贷款炒房族，至于理想的刚需接锅侠，很少——一些家产5000万以下的，这次杀进去了，全款买房。不过，这样的人群占人口基数的比例，可想而知。
所以，中国的主流接锅侠的接锅能力，实际上很受利率影响。
他们的偿债能力，也很受未来的利率和经济走势的影响——如果加息，他们中的很多人会节衣缩食；继续加息，他们就会难以继续偿还贷款；如果失业了，就是想还贷，也困难。
他们即使不抛售，也有可能断供。不过，不管是抛售还是断供，都要先扎干净他们最后一个铜板再说。
未来的利率和经济走势，不展开讲，自己体会。
除了极低规模的简单再生产循环，市场经济是需要不断增加一部分社会成员债务才能维持较高的经济规模和就业率的经济模式。
问题是，社会中下层成员的偿债能力是有限的，不可能无限加杠杆。简单地说，他们的支付能力永远小于需要他们购买的商品的总量。
下一步，接锅侠的命运如何？Who cares?
这是第三个条件的变化趋势。
将近10年的宽松货币、迅速发展的城市化、地方政府高度依赖土地财政帮助开发商甩锅，三者结合，中国的房价出现史上未有的大跃进。
将来这三个条件会怎么样？
目前看，第一个条件已经变了。
如何看待2017年09月21日美联储发布缩表（4.5万亿美元）计划以及具体实行的后续现实影响？
目前，美联储是铁了心，要收缩货币了。人民银行嘴上怎么硬，也不得不跟进。
中国有没有胆量再搞一把四万亿呢？抛开美联储不说，这事的恶劣影响也是动摇执政基础。
四万亿对中国的部分影响
当然，这并不是说中国绝对不会再次大放水了。毕竟，有些人的座右铭是，我死以后哪怕洪水滔天。
第二个条件，目前看，还是不会改变的。大量人口还是会不断进入一线城市。
第三个条件，地方政府的态度，目前看是支持房价上涨。但是长远看，有可能转为房产税和持有大量国有公租房，靠收租和收税，细水长流过日子。虽然概率不大，但是这种可能性不是没有。
三个条件，目前看，靠得住的有一个，另外两个都有很大的变数。哪一个条件不成了，楼市继续上涨都成问题。
不过，地主（土地所有者）天然对租户拥有绝对博弈优势，不榨干净租户的最后一个铜板，不罢休。
贫民对于房租，是一个比波托西银矿对于西班牙，更为富饶的源泉——这是马克思说的。
所以，希望房价下跌进而改善居住条件的人，要知道，房价的下跌，是在多数贫民失业，陷入极度疲困，无力承担房租和贷款月供以后的事情。
文： 安生 来源： 新青年2017
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