可怕的真相，地方税收一半以上的增量来源于房地产
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版权： 原文名《房地产对税收收入的贡献》来源 财经智库CASS 作者 社科院财经战略研究院 张斌
从房地产业及相关税收对税收增长的贡献看，2013年，税收收入增长率为8.3%，而房地产业缴纳的税收增长了25.96%，扣除房地产业后其他行业缴纳的房地产五税增长了20.27%。房地产业贡献了2013年税收增量的34.88%，加上房地产五税后则贡献了全部税收增量的44.94%。
地方政府税收收入的增量中房地产业及相关税收的贡献份额更大，2013年地方税收增长了13.89%，房地产业缴纳的地方税收增长了25.82%，其对地方税收增长的贡献约为42.4%；加上房地产五税后的贡献上升为56.5%左右，也就是说2013年地方税收一半以上的增量来源于房地产业及相关税收。
近年来，受人口结构、流动性过剩、土地制度及地方政府筹资模式等因素的影响，中国的房地产业迅猛发展，房价持续上涨，同时也为政府贡献了大量收入。从全口径预算的角度看，房地产对中国政府收入的直接贡献，由一般公共预算中的税收收入和各类非税收入，政府性基金预算中的国有土地出让收入、城市基础设施配套费、新型墙体材料专项基金等基金收入，国有资本经营预算中国有房地产企业上缴的利润等构成。本文的主要任务是对近年来房地产相关税收的情况进行梳理和分析，希望能够为经济新常态下的税收收入预测和税制改革，尤其是房地产税改革提供基本的数据支撑。
一、2002年以来房地产业的基本情况
2002年中国加入世贸组织后经济实现了持续快速增长，伴随着经济的高速增长，房地产业也得到了快速发展。房地产业的增加值从2002年的5346.4亿元增长至2007年的13809.7亿元，增长率也由2002年的13.39%逐年攀升至2007年的33.16%，除2004年外，这一阶段房地产业的增长率均高于GDP增长率，房地产业占GDP的比重由2002年的4.42%升至2007年的5.15%。
2008年受国际金融危机的影响，房地产业增长率由2007年的33.16%骤降至6.73%，远低于2008年名义GDP增长率18.18%；2009年房地产业增长率与名义GDP增长率逆转，2010年至2013年，房地产业增长率一直高于名义GDP增长率，房地产业占GDP的比重升至2013年的6.15%。
2014年以来，经济增速下行的压力逐步加大，房地产业增长率仅有6.05%，再次低于名义GDP增长率。从房地产开发投资增长率与全社会固定资产投资增长率的对比也可以看出，2014年全社会固定资产投资增长率由2009年的峰值29.95%降至14.73%；而房地产开发投资增长率则由30%左右的峰值降至10.49%。2015年1—10月，固定资产投资完成额累计增长10.2%，而房地产投资累计增长仅有2%（参见表1和图1）
从商品房的销售情况看，2014年与2002年相比，销售面积增长了4.50倍，销售额增长了12.65倍，平均销售价格由2002年的每平方米2250元升至2014年的6324元，增长了2.81倍。其中，住宅的销售面积增长了4.44倍，销售额增长了12.59倍，平均销售价格由2002年的每平方米2092元升至2014年的5933元，增长了2.84倍。
受宏观经济走势影响，2002年至2014年期间，商品房和住宅的销售情况也发生了大幅的波动，2005年、2007年、2008年、2009年尤为显著。2014年，商品房的销售面积和销售额与2013年相比大幅下降且出现了显著的负增长，其中，住宅的销售面积和销售额分别下降了9.10%和7.81%（参见表2和表3）。从房地产开发企业的经营状况看，2014年与2013年相比，主营业务收入由70706.67亿元降至66463.80亿元，下降了6.00%；营业利润则由9562.67亿元大幅降至6143.13亿元，下降了35.76%。
二、房地产业的税负及其结构
中国现行税制中的绝大部分税收由企业缴纳，即使是个人所得税，在分类税制下也主要由单位代扣代缴，因此绝大部分税收可以按行业进行归集（张斌，2015）。根据《中国税务年鉴》的数据，如果不包括车辆购置税、契税和耕地占用税，2002年房地产业缴纳的税收总额为633.77亿元，占全国税收收入的比重为3.81%；这一比重到2013年升至11.00%。如果包括上述三个税种，房地产业缴纳的税收的比重2012年为11.15%，2013年为12.97%（参见图2）。
从房地产业缴纳的税种结构看，2013年营业税是第一大税种，占33.25%，其次是企业所得税、契税和土地增值税，分别占18.32%、18.00%和17.80%，这四个税种占房地产业缴纳税收总额的87.38%。房地产业缴纳的这四个税种占该税种全国收入的比重则分别为30.01%、11.94%、73.43%和84.10%。此外，房地产业缴纳的耕地占用税、房产税和城镇土地使用税占该税种的比重分别为25.77%、17.90%和20.66%。
从上述数据可以看出，中国现行的房地产税制中营业税占房地产业税负的1/3，而契税、土地增值税主要针对房地产业征收，契税、营业税的税基均为交易额而非增值额。2013年，房地产业增值额占GDP的比重为6.12%，但其缴纳的企业所得税的比重则高达11.94%，这说明房地产行业的利润率相对较高，而土地增值税可以视为房地产行业的暴利税。
2002年，商品房的销售额为6032.35亿元，2013年则达到了81428.28亿元，是2002年的13.50倍；2005年房地产企业的营业利润为1109.19亿元，2013年则高达9562.67亿元，是2005年的8.62倍。而2013年房地产业增加值仅为2005年的4.23倍（参见表1和表2）。在这种情况下，以增加值为分母计算的房地产业税负水平迅速攀升，如果不计入车辆购置税、契税和耕地占用税，2002年房地产业百元增加值税负为11.85元，2012年和2013年分别为30.94元和34.18元。如果计入上述三个税种，则攀升至39.53元和43.24元。
2013年，房地产业百元增加值税负远高于其他行业，从表4中可以看出，房地产业百元增加值税负是制造业的近两倍，比税负第二的租赁和商务服务业高46%。这意味着房地产行业增加100元的增加值会带来比制造业高两倍的税收，2008年后房地产行业变动是税收大幅波动的重要原因。2014年以来，房地产行业的增长大幅回落，部分指标出现了负增长，房地产行业的利润大幅下滑。相对于其他行业，房地产行业的增幅的下滑会对税收的增长造成更大的冲击。
三、房地产相关税收的贡献
除房地产行业缴纳的税收外，耕地占用税、土地增值税、契税是房地产开发和交易环节的税收，房产税、城镇土地使用税是房地产保有环节的税收。按照《中国税务年鉴》的数据，2013年，上述五个税种的税收收入为12149.15亿元，占全国税收收入的10.13%。这五个税种加上房地产业缴纳的税收（扣除重复计算的部分）合计为21050.63亿元，占税收收入的比重高达17.55%。
按照现行分税制财政体制，房地产相关五个税种全部都是地方税，扣除房地产业缴纳的中央税后，2013年房地产业缴纳的地方税为13580.40亿元，加上房地产五税（扣除重复计算的部分）后为19071.43亿元，约占地方税收的35%。而在2002年，这一比例仅为16%左右。
从房地产业及相关税收对税收增长的贡献看，2013年，税收收入增长率为8.3%，而房地产业缴纳的税收增长了25.96%，扣除房地产业后其他行业缴纳的房地产五税增长了20.27%。房地产业贡献了2013年税收增量的34.88%，加上房地产五税后则贡献了全部税收增量的44.94%。
地方政府税收收入的增量中房地产业及相关税收的贡献份额更大，2013年地方税收增长了13.89%，房地产业缴纳的地方税收增长了25.82%，其对地方税收增长的贡献约为42.4%；加上房地产五税后的贡献上升为56.5%左右，也就是说2013年地方税收一半以上的增量来源于房地产业及相关税收。
上述数据有助于我们理解2014年以来房地产增速放缓对税收收入，尤其是地方税收带来的巨大冲击。未来，在经济新常态的背景下，如何采取包括加快推进税制改革在内的有效措施缓解房地产行业波动对税收收入的负面影响，在税制结构不断优化的同时保持宏观税负的稳定是需要我们认真思考并着力解决的重要问题。
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