个税改革最有价值的内容被集体漠视了 两会再提房地产税：现在还该不该买房？
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作者：缓缓君
来源：缓缓说（ID:huanhuanshuo520）
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房地产税又有了新进展。
3月4号，十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂在答记者问时表示：
“房地产税立法是社会普遍关注的一个问题，加快房地产税立法是党中央提出的重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。”
简单来说就是两句话：1.房产税立法已经在起草论证了；2.力争早日提请人大常委会初审。
这意味着短期内，房地产税一定不会出台。
首先，在张业遂列举的几个今年将制定的税法中，并没有提及房地产税，这说明房地产税没有纳入今年人大的立法计划中。
其次，一项法律从起草阶段到正式实施，中间要经历问题论证、意见征集、然后才能提交常委会初审，而初审之后还要经历多轮审议才能通过。
对于影响国计民生的重大法律，审议过程会更加审慎，比如《物权法》就经历了7次审议，立法周期达到了14年之久。
考虑到房地产税对国计民生的影响实在太大，而且还会直接影响到利益集团的利益，所以在2020年之前，完成立法的可能性真的不大，更不用说是正式实施了。
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房地产税立法还面临着法理上的难题。
尽管房地产税几乎是所有发达国家地方税的主要来源，但在中国征收房地产税，一直都有争议。
因为那些发达国家的土地实行的私有制，政府不存在靠卖地获得收入，而中国的土地是国有的，从理论上说，业主只拥有70年的土地使用权，并且你在买房的时候已经间接地为这70年的使用权支付了高昂的费用。
之所以说是间接，是因为开发商在竞拍土地的时候缴纳了高额的土地出让金，而开发商是要赚钱的，他们会把“地价”作为房屋成本的一部分体现在房价上，所以你在买房的时候，就相当于缴纳了70年的土地使用费。
如果再征收房地产税，就存在二次征收的问题。
复旦大学经济学教授谢百三就曾尖锐地指出：
“交了70年高额土地使用费再征西方房地产税，等于一只羊身上剥两次皮，税务总局先把70年收走的费吐出来还给百姓，再分70年一年年交西方式房地产税啊！”
2007年《物权法》出台，其149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。
虽然有不少人认为这相当于变相承认房主对土地所拥有的权利，从而为房地产税征收开路，但如何在法理上把征收房地产税的合法性说清楚，这也不是一个容易解决的问题。
房地产税还面临着征收条件的难题。
我在去年写房地产税的文章时，曾以为2017年底可实现全国不动产信息联网，这是国土部明确列入计划表的任务，也是房地产税征收的基础（如果连房产信息都查不清楚，征收房地产税就无从谈起）。
然而2017年结束了，这件事却没有被再次提起，就这么静悄悄地过去了。
这就说明房地产税的推动进度并没有预想得那么快。
当然，既然国家把征收房地产税提上议程，这些问题肯定都能解决，只不过是早一点还是晚一点解决罢了。
但就像上面分析的，2020年之前，征收房地产税几乎不可能。
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等到房地产税开始征收之后，会对房价有什么样的影响？
最直接的影响是提高了房产的持有成本，这对于炒房者而言，是不小的负担，所以一旦房地产税开征，炒房者会抛售手上的房产，市场上供给数量增多，短期内可以起到抑制房价的作用。
但从长期来看，房地产税对房价的影响是非常有限的。
因为房屋的持有成本只是影响房价的一个辅助因素，供需关系才是决定房价的根本性因素。
对于房价涨跌背后的规律，我曾专门写过一篇长篇分析《高房价背后的逻辑》，这里简单说三点结论：
1.买房买到的不仅仅是一个遮风避雨的居住场所（即居住属性），还包括周边提供的医疗、教育、交通、娱乐、公用服务以及发展机遇。
房子真正的价值=房子本身的居住功能+房子附带的各类资源。
2.买一座城市的房子，就相当于买了这个城市的股份，如果城市发展好了，你会有分红；如果城市发展不济，你的财富就会缩水。
3.房价的涨跌，短期看政策，中期看土地，长期看人口。由于人口具有聚集效应，所以从长期来看，中国的房价会出现两极分化。
这就意味着少部分城市的房价依然有上涨空间，完全可以趁着调控的时机入手；而那些没有产业支持人口净流出的城市，房价则有较大的下跌可能。
那么哪些城市还有上涨空间？
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根据人口流动地图，中国的人口流动呈现两个趋势：
一是人口依然源源不断地流向大城市。
在过去，所谓的大城市主要是一线城市和准一线城市，但随着一线城市房价的上涨以及北京、上海控制人口的政策，一线城市的人口出现了溢出效应，即人口向周边城市外溢（如上海流向杭州，北京流向天津，深圳流向东莞等等）。
一线城市从全国人口抽血盛况
准一线城市抽血地图
人口流动的另一个趋势是，省内欠发达地区的人口流向当地省会。
典型的如富士康落户郑州之后，仅富士康一厂招聘的工人就超过了30万，这吸引了河南省内劳动力向省会聚集。
根据以上两条，我比较看好的城市分为以下三类。
1.一线城市
一线城市的房子依然值得买，因为这些城市自带的资源（教育、医疗、交通、娱乐、公共服务、发展机遇等隐性价值）属于稀缺资源（尤其是北京、上海的高考资格就属于无可替代的教育资源）。
这些稀缺的资源会吸引人们源源不断流入这些座城市，推动城市发展，而城市发展越快，又会吸引更多人流入，形成一个优势迭代的正循环。
但一线城市里其实也有差异，北京的基本面其实是最好的。
无论是政治资源，上市公司数量，互联网人才需求，影视娱乐业资源等等都是首屈一指。
但北京的行政力量太强大，而且又严格控制人口规模，投资北京的房产受政策带来的不确定性比较高。
我个人看好的是深圳和上海。
深圳基本面相当不错，上市公司数量排名第二，主要产业是以科技互联网公司为主，又处于粤港澳大湾区的核心地位，而且还没有限制人口规模，所以我很看好深圳未来的发展。
上海是全中国的金融中心，其地位不可撼动，但由于上海也明确限制人口规模，这多少会限制城市发展的潜力。
总的来说，深圳和上海，前者像硅谷，后者像华尔街。
只要中国的经济持续稳定发展，这两个城市的房价依然有上涨的空间。
相比之下，一线城市里我最不看好的是广州。
既没有金融业这样影响国家安全的支柱性产业，又没有搭上科技、互联网产业的顺风车，其上市公司数量不仅落后于杭州，甚至连苏州都不如。
虽然2017年的GPD总量依然排名全国第4，但以外贸起家的广州如果缺乏面向未来的产业，长期发展势头显得疲软。
这也在房价中体现了出来，广州的房价是一线城市中最低的，和上海、深圳有着明显的差距。
注：这里的房价都是中位数，而不是平均值，更有利于反应房价的真实水平
以上是从投资角度对一线城市买房的分析，但如果你打算在一线城市定居，那么我给你的建议是，有能力的话就先“上车”再说。
买不起大的就买小的，买不起近的就买远的，先扎下根来。
这是最稳妥的选择。
2.重点二线城市
除了一线城市以外，重点二线城市的房子也可以买，包括杭州、南京、郑州、武汉、重庆、成都、西安这些省会城市。
这其中，我最看好的是杭州。
过去很多人会觉得，杭州除了有阿里也没什么了不起的。
但如果你去查一下相关的数据就会发现，从资金总量，上市公司数量，科技创新能力和人口流入等多个维度来考量，杭州不仅是综合实力，连单项都几乎是所有二线城市里最强的，甚至还超过广州。
这就是为什么“北上深杭”这样的说法被越来越多次提到。
而郑州、武汉、重庆、成都、西安这几个城市，都是国家中心城市。
国家中心城市具有很强的政治意义。
以西安这座最近才入选的城市为例，要说经济、科技和人才发展水平，西安和杭州、南京有明显差距，但为什么入选的是西安？
因为中央需要加强在西北的控制力，就必须在西北选出一个国家中心城市，去辐射整个西北区域。
类似的，重庆、成都带动的是西南地区，郑州、武汉带动的中部地区（下一个入选国家中心城市的很可能是沈阳）。
一旦入选国家中心城市，就意味着会获得各种各样的政策支持，有利于推动城市的发展，并且所有的国家中心城市都处在全国的交通枢纽位置，很方便吸引本省或周边欠发达地区的年轻劳动力。
所以这些城市的房子，同样具有投资价值。
3.三大都市圈周边的发达城市
我比较看好的第三类城市，是三大都市圈（京津冀、长三角、珠三角）周围的发达城市（包括小城市）。
随着一线城市房价的升高和对人口规模的控制，原本聚集在北京、上海、深圳的人，会有一部分向外围扩散，包括苏州、东莞、嘉兴、宁波等等。
居住在昆山，工作在上海；居住在东莞，工作在深圳；这些都可能会成为未来大都市圈的生活常态。
以上城市是我个人比较看好，觉得依然有房产投资价值的城市。
总结一下分为三个梯度：
第一梯度：北上广深
第二梯度：杭州、南京、郑州、武汉、重庆、成都、西安
第三梯度：苏州、东莞、嘉兴、宁波等等
除此之外，还有一些城市，比如厦门、长沙、海口、无锡等，或者是因为房价已经很高，或者是因为我并不是太有把握，所以就不推荐了。
如果你已经想好了要在我提到的那些城市发展，我的建议是趁着调控赶紧“上车”。
如果你实在没有能力买房，我的建议是先租个房子好好发展自己。
记住一句话，人的命运是起伏的，任何人都有可能站在下一个风口。
好好生活，就会多一分机会。
这也是我自己的经历，带给我的人生感悟。
来源：缓缓说（huanhuanshuo520）
马光远：个税改革最有价值的内容被集体漠视了
李克强总理在政府工作报告中指出：“提高个人所得税起征点，增加子女教育、大病医疗等专项费用扣除，合理减负，鼓励人民群众通过劳动增加收入、迈向富裕。”在看直播的时候我注意到，李克强总理在读“提高个人所得税起征点”时并没有打算停顿，但代表听到这句话时却强行“插播”热烈掌声，提高个人所得税起征点在代表中的共识可见一斑。
应该承认，提高个税起征点肯定会降低工薪阶层的税负，但是，每次“两会”被炒得极热的个税起征点却是个税改革中对工薪阶层减负最没有价值和意义的。目前的个税起征点是2011年确定的3500元，如果本次调整提高到5000元（这已经是最大可能了），工薪阶层能少交多少税？告诉大家，每个人只能省可怜的不到20元。很显然，如果大家知道提高个税起征点每个月只能省这么一点税，对此事肯定不会这么热衷，人大代表政协委员也不会每年不厌其烦的在这个问题上纠缠。
事实上，中国的个税制度设计的不公平，不仅仅在于个税起征点比较低，个税起征点的提高在一定程度上可以缓和因收入差距不断拉大而引发的社会阶层的矛盾，但中国目前个税制度之所以没有起到调节收入分配差距的基本功能的原因不仅仅在于起征点太低，而是整个税制在制度设计上需要全方位的颠覆。甚至可以肯定地说，起征点低是中国个税制度中最不值得关注的问题。放眼世界，个税的价值在于调节收入分配，其要义在于穷人不交税，中等收入者少交税，而富人多交税。而目前中国个税的设计恰恰相反：富人没交多少税，广大的中低收入阶层成了纳税最重要的群体，从而偏离了个税本身的公平和正义，这是中国个税制度的最大残缺。
在美国，将近50%的工薪阶层只承担了联邦所得税的5%，10%的最高收入者承担了个人所得税的60%多，1%的最高收入者承担了30%多，从而形成了比较完美的“倒金字塔”的税收负担结构。而在中国，占人口20%的富裕阶层所缴纳的个人所得税占个税的比重10%左右，中低收入阶层缴纳的个税占个税的比重在60%左右，从而形成了以穷人为主要纳税主体的奇葩的税收结构。
出现这种尴尬结果的根源特别是，就税制而言，中国的个税采取分类所得税制度，这是一落后于国际潮流的，只有极少数国家实行的税制，这种税制对个人所得分类进行征收，根本不考虑纳税人家庭负担和支出的抵扣制度。与国际上流行的综合税制相比缺陷明显。对不同性质的所得分享计征，难以全面、完整地体现纳税人的真实纳税能力，从而造成所得来源多、综合收入高的人少纳税甚至不纳税，所得来源少、收入低的人反而多纳税的不公平现象。
正是因为分类所得税有以上弊端，从目前世界各国个人所得税的历史脉络看，现在很少有国家实行单纯的分类所得制，而是实行综合与个人分类所得结合的混合税制，除了对个人不同收入来源采取相应的分类外，还采用综合个人所得税制，将其全年的收入纳入计税范围，避免了收入项目多反而缴税少的制度悖论。
而在税收抵扣项目的设计上，国外除了为低收入阶层提供了专门的税收抵免项目之外，还综合考虑纳税人的家庭负担和赡养人口的实际情况，允许纳税人就其赡养人口的多少和实际负担扣除一定数额的生计费用，这些合理的制度设计，在一定程度上均衡了税负，给个人所得税本身的制度结构嵌入了个性化和人性化的内核。我国当前的抵扣项目完全按照纳税人个人的支出来进行设计，既无视中国“乡土文化”中家庭收入负担的传统，更无视个人收入承担整个家庭支出的事实。
正基于此，在中国个税改革上，业界一直呼吁对个人所得税进行全面的调整和修正，除了个税起征点不合理，更重要的是符合国际个税潮流，抛弃分类所得税制，建立起分类与综合相结合的税制，充分考虑纳税人的实际负担和支出，使得个税真正成为调节贫富差距的工具，而不是劫贫济富的工具。
财政部长肖捷在学习十九大报告的专题文章《加快建立现代财政制度》中也提出，未来个税改革的方向是“建立综合与分类相结合的个人所得税制度，优化税率结构，完善税前扣除，规范和强化税基，加强税收征管，充分发挥个人所得税调节功能。”按照这个方向，未来的个税将全面过度到分类与综合相结合的税制，在抵扣方式上，会综合考虑家庭负担，实现由目前的以个人为单位纳税向以家庭为单位纳税的转变，在制度设计上体现对纳税人赡养人的支出的扣除。同时，考虑到中国民众在住房、教育、医疗等领域支出占个人收入的比例，以及目前这些领域的改革举措的不当导致个人支出的大幅攀升，应当允许这些支出从个人所得税中的减免或者退税措施。
通过一系列税制的配套改革和整体的设计，真正实现税负合理和公平。这才是个税改革的核心和重点，我们很多委员代表，空有一腔热心，但在做提案的时候很少做功课，眼睛里只盯着无关紧要的起征点，对真正影响个税公平的核心问题看不到或者不知道，这真的是捡了芝麻，丢了西瓜。
而从代表委员“插播”掌声的情况看，代表委员听到要提高起征点就激动的鼓掌，但李总理政府工作报告最有含金量的却是“增加子女教育、大病医疗等专项费用扣除，合理减负”这几个字，这意味着，中国个税整体改革已经启动，分类与综合税制会成为未来的方向，老百姓的大病、赡养老人、子女教育甚至房贷的利息支出都有望合理抵扣！此处，才真正应该有热烈的掌声啊。
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