房价19连跌，这个城市戳破了调控的真相

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作者：凯风；转自：房屋屋（ID：its-home）

一线城市房价19连跌，居然未引发任何波澜。

最新报道显示，2018年4月，深圳新房均价均价为54169元/平方米，相比于2016年9月，已经连续19个月下跌。

连续19个月下跌，放在整个房价周期里，这一记录堪称前所未有。然而，房价腰斩是下跌，跌去一桶泡面的价格也是下跌，但含金量完全不同。

深圳就是典型的“泡面式下跌”。

2018年4月相比3月仅仅下跌16元，大概相当于3桶泡面，相比于5.41万元的均价，不是基本，而是根本可以忽略不计。

事实上，从2016年9月到如今的19个月里，整个深圳的新房均价也仅仅下跌1442元，相当于每月下跌75.8元，不足一份肯德基全家桶。

从统计图上看，如果放大纵坐标，这是一条斜向下的曲线，房价一直走在下跌趋势上，而且一泻千里，不可挽回。

如果回归正常坐标，这分明又是一条十分完美的直线，那一丁点的误差，可以忽略不计。

这两张图足以告诉你，为什么说统计是门艺术。

虽然统计数字看起来相当滑稽，但对于楼市调控来说，这又是一份相当完美的成绩展示——不仅成功遏制住房价上涨的势头，而且率先扭转了房价上涨的趋势。

统计是门技术，也是门艺术。作为技术，统计需要严谨与科学；作为艺术，统计又是可以任人打扮的小姑娘。

与深圳新房均价的精准把控相比，更普遍的则是通过新房限价来完成统计任务。

比如广州，网易房产根据阳光家缘网签数据统计，2018年4月广州一手住宅网签均价为16917元/平方米。

1.69万的数字，即使放在远郊区的萝岗、南沙，恐怕都力有未逮，遑论作为全市的均价？实际上，根据中国房价行情等第三方网站，广州新房均价已经攀升到3.3万元左右，是网签价格的两倍有余。

不仅广州，凡是存在政府指导价的地方，皆是如此。由此导致的结果，必然是双合同的泛滥。一份购房合同，按照政府指导价签订，一份捆绑装修合同，弥补市场价与政府指导价之间的差额。结果，首付比例不降反增，购房负担有增无减。

显然，政府指导价指导不了房价，它能满足的仅仅是统计的需要。通过政府指导价限制统计上的价格，通过网签限制高价房的正常交易，从而在数字上完成调控，但实际上房价该如何还是如何。

所以，凡是执行限价的地方，一二手房价格都存在普遍倒挂。这是因为，一手房被纳入统计政绩，二手房则接受市场供求调节，二手房价格必然高过一手房。如果此时再搞摇号购房的游戏，那么一手房就成为典型的套利游戏，买到就是赚到。

所以，这一轮的楼市调控，不乏真刀实枪，这从调控手段升级为限购、限贷、限售、限价的组合拳，就可见一斑。

然而，部分调控仍旧停留于统计层面，制造一些好看的数字，人为营造一个N连跌的场景，但实际上改变不了什么。

从任志强“抄底论”到丹东房价暴涨，楼市变化你看懂了吗？

撰文|蜜姐

最近关于楼市的信息有点多，从任志强的“抄底论”、潘石屹的“看空”，到“朝鲜买房”、海南限购、资管新规“落地”的影响，等等。

房子，这个全民的痛点，再次被刺激。

近期，潘石屹代任志强出来辟谣，说任先生并不是要叫全民去炒房，而是叫基金去抄底。

起因是，4月下旬，任志强在某房地产金融高峰论坛上发表了长达60分钟的演讲。

演讲中，任志强指出，今年一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年，房地产行业的投资增速却是2008年以来最低的一年，因为开发商基本上兜里就没钱了，所以对于基金来说是一个最好的机会。

而潘石屹从租金回报率过低的角度，认为房地产“一天比一天畸形，有些地方已经违背了基本常识。”

资管新规的出台后，有媒体认为大量的钱将涌向楼市和股市。

面对各方说法，刚需和投资客们现在到底要不要出手呢？

蜜姐觉得，还得先去楼市看看。

01

从“五一”楼市冷清到“朝鲜买房”变形计

五一小长假，各地的楼市销售数据出炉。和以往楼市的火爆相比，今年一些城市的楼市相对冷清。

根据中原地产数据显示， 4月29日、30日两天，一线城市合计网签商品房住宅360套，与清明小长假前两天基本持平，同比跌幅超过50%；二线城市网签量同比跌幅在30%左右。

据上海中原地产统计，上海4月29日至5月1日小长假期间，新建商品住宅成交7.9万平方米，较去年同期减少7.1%。

南京网上房地产数据显示，截至5月1日20：00，南京楼市4月29日至5月1日，小长假期间共认购商品住宅357套，成交仅427套。

而南京楼市三四月月份的新房成交量同比下降5.8%，创了7年来最低。

广州的数据也很“克制”，五一期间的总成交货量仅为425套。

深圳市规划和国土资源委员会最新发布的4月份楼市数据显示：全市二手住宅成交量较上月虽有上升，但较去年同期下降6.41%，一手住宅均价连续19个月下降。

但楼市冷清的背后，依然有不少热门楼盘需要摇号。

“房住不炒”的基调，加上一些地方限购限售的调控升级，楼市的调控效果应该说还是很明显。

但资金总是要找地方去的。

限制了，那就去没有限制或限制少的地方去。

据重庆网上房地产官网显示，重庆主城区4月20日—4月28日，共计加推7645套房源。

和其他地区的供应紧张相比，重庆的房源看起来确实很充足。

但想在热门楼盘买新房，还得“抢”。

蜜姐一位重庆的朋友最近在看学区房，五一期间休息没有关注，第一天上班，他从同事口中得知某知名楼盘的学区房五一开售了，赶紧联系，但被告知已售罄。

据不完全统计，2017年至今，已有绿城、华夏幸福、新城等多家房企，通过招拍挂、政府合作、收购等形式，进入重庆。房企扎推重庆，买房的人也没少来重庆。

但以上相比“五一”期间的“朝鲜买房”变形计来说，炒房客的大手笔再次刷新围观群众的认知。

随着朝鲜公布改革开放，网友们调侃去朝鲜买房，尽管《朝鲜买房指南》排不上用场，但炒房客们的决心和行动力还是让人惊呆了。

据媒体报道，4月24日至4月26日，丹东新区某楼盘的单价从每平方米3500元上涨至每平方米5500元，涨幅高达57%。

可以说，朝鲜的改革开放，很大程度上改变了市场对丹东楼市的预期。

据丹东2017年统计公报：“2017年全市商品房销售面积231.9万平方米，年末全市商品房待售面积208.4万平方米。”这个库存规模可以说相当的高。

但如今，炒房客们来了，这都不事儿。买不了朝鲜的房子，就先买丹东的吧。

尽管全国楼市的调控效果明显，但楼市的暗流涌动和可能的反弹，依然刺痛大众的神经。

毕竟一些城市楼市的暂时冷清，不是没人买，而是限购限售，摇不到号……

蠢蠢欲动想买房的大有人在。

02

当你一个月被平均的工资不够买一平米时，该做些什么？

要买房，并不容易。

近期，国家统计局公布2018年一季度全国居民人均可支配收入7815元，比上年实际增长6.6%。

其中，上海、北京、浙江、江苏、天津五地居民人均可支配收入均超过1万元，位居全国前列。其中，北京居民人均可支配收入为15767元，城镇居民人均可支配收入为17049元。

如果一位北漂，达到了北京的城镇居民人均可支配收入的水平，假设以6万元/平米的房子为例，不吃不喝，大约三个月半能买一平米。

北京2018年第一季度居民人均可支配收入  来源|国家统计局

当你一个月“被平均”后的工资也难以买到一平米的房子时，该做些什么呢？

每每楼市调控的时候，总有一些人出来鼓吹房价要跌，看空楼市，楼市要崩盘。

蜜姐之前就写过，即使崩盘过的美国楼市、日本楼市、香港楼市，也不是崩盘后就人人都买得起房了。

而对于刚需族，也有一些人告诫不要做了高位房价的接盘侠，说炒房客早就套现离场了。炒房客们当然会套现，但离开这个场却又奔赴了下一个场。

与其自我麻痹地指望楼市崩盘，不如做点实际的事情。

无论你是刚需族还是投资客，想买房，首要的是行动起来——扫盘。

只有大量的看房，你才知道什么是真正的好房子，什么是烂房子。

听键盘侠们吐槽、怒骂很过瘾，但对于你毫无益处。

与其刷手机瞎焦虑，不如走出去实际看看楼市是什么样。

有人说，没钱看房有什么用。

你还记得上中学的时候，学校组织同学们去名校参观吗？

想买房，首先得具象化，想好买哪里的房，才有动力在别人剁手的时候，你为购房账户上的数额上升而高兴。

买房借力杠杆，很有必要。

尤其是刚需族，看看过往楼市调控后的场景，指望降价买房真的不太现实。

房子是用来住的，不是用来炒的，但也不是用来跌的。

当然如果你不想掏空家里的“六个钱包”，租房住也需要了解清楚政策。

北京今年已经在孩子上学的问题上尝试租购同权了，但不同区的规定也是有所区别的。

这个时期还想买房投资的朋友，请注意用“闲钱”投资，且不说限售，个别地方政策变动短期锁死楼市也不是没可能，毕竟海南的例子还很热乎。

文琳编辑

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