楼市库存告急？！看懂未来房地产如何发展

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来源： 国英观察、杠杆游戏

楼市稳定，房住不炒，到底是有多难？！看到“多地楼市库存告急”的报道，相信任何人都会有此感叹。

继续看，看到专家的预测：更为密集的调控潮或将到来。你更是不能不感叹一句——厉害了我的房地产！

“继西安‘一房难求’之后，横盘了多年的长沙也被媒体曝出楼市库存告急。与此同时，业内人士认为，天津的人才引入政策似乎正在酝酿着房价走俏的趋势……交通银行金融研究中心高级研究员夏丹认为，未来楼市调控政策仍将持续下去，将有更多的城市迎来更为密集的调控潮。”（北京晨报）

与此同时，业内人士认为，天津的人才引入政策，似乎正在酝酿着房价走俏的趋势。

这逼得主管部门没法坐住。此前，在约谈了成都、太原后仅仅10天，非工作日，上上周六，5月19日，住建部发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。

成都等地调控被迫持续加码，市场预计，更密集的调控潮正在路上。

调控是逼不得已，深化、继续调控甚至可以说是被迫，因为市场太疯狂。而为何走到今天？一定是有原因的，来时的路值得思考。

今天，就从几个维度去复盘一下，库存告急是是怎么一步步形成的。

1、住宅用地出让和成交面积近几年一直在大幅下滑，直到2017年才回升，但依旧双双不如近7年的第二供地高峰年2012，更别说最高峰时。首先看一下，近些年的宅地出让和成交情况。

为什么要关心土地市场？道理很简单，有多少宅地供应，决定未来市场预期；具体成交多少宅地，决定未来真实住宅供应。

而这两点，对于开发商来说就是房价大概怎么定，未来怎么拿地？譬如拿还是不拿，拿更少还是拿更多？

对于购房者、投资者来说就是，房价到底是涨还是跌？

2、住宅施工面积2014年后至少也经历了2年下滑。供了多少地、实际成交了多少，最终都会反映到施工面积上。

既然在增长，我国是期房销售为主，那么表面看，总的市场供应，按说还是该略有增长。情况却是紧俏，问题出在哪儿？

1)此前去库存、降息降准、政策鼓励，导致刚需、投资购房都增长很快；

2)结构性问题，总的施工面积不代表具体某个城市、区域。比如我国主要热点城市，这些年无论供地还是施工面积看，供给一直是比较紧张的。

3)加上调控、限价因素、人才房票，二手房、新房价格套利空间出现，这逼着人投资房子。都觉得买到新房如同股市打新，买到就是赚到……

所以，新房限价是不是还有必要？还原真实市场价格、杜绝简单博傻式的套利。根据实际情况制定新的调控策略，把长效机制搞更好，是不是更利于房地产的稳定？

3、减少的住房施工面积还去了哪儿？如上文第二部分所述，杠杆游戏简单分析了为何出现至少连续2年的，住宅施工面积下滑。

2011年时，我们非常注重保障房的建设，特别是公租房。那个时候我们确定了2条腿走路，一条市场，也就是多供地土地。如上文第一部分数据显示和分析的，当时宅地供应增加非常明显。

西安、长沙、天津……这几个城市，都是所谓的“人才新政”打破限购政策的典型。摇号政策造成的新房、二手房价格倒挂，也让“套路”抢房成了稳赚不赔的生意。更可怕的是，这样的政策氛围，想要传染给更多的城市，其实是分分钟的事情……

楼市如戏！之前受困于需求疲弱，要去库存、助推房价节节高涨的是房地产，现在“突然”发现“库存告急”的，摩拳擦掌还要再来一波的，还是房地产；

调控如戏！如果一个城市被“约谈”加强调控，那就是房价上涨的信号，何况，即便你有“房住不炒”，那我还有“人才新政”……

身体和灵魂，必有一个在路上，而房地产行业的“身体”在地方政府的意志面前，总是很诚实的——2014年下半年，我国房地产投资增速急转直下，2015年，住宅投资仅增长0.4%，而此后，房地产行业波澜壮阔的行情就展开了。

反映在地方政府的“卖地收入”上，从自2014年至2017年，全国土地出让收入分别为42940亿元、32547亿元和37457亿元、52059亿元。今年一季度，在“供需两旺”的市场行情下，卖地收入同比增长近37%（与此同时，一季度全国房地产开发投资增速创下3年新高），与去年全年的同比增速相当。

这几年，“稳如狗”的GDP增速已经让人感到乏味，岂不知，这是以房地产越来越大的贡献为前提的——2015年，广义房地产行业对GDP增长的贡献率仅为25%，而到了2016年，6.7%的GDP增长中有2.4个百分点是由广义房地产行业拉动起来的，房地产对GDP增长的贡献率达到36%。

在卖地收入飙升的2017年以及当下，GDP增速却依然“稳如狗”，这背后房地产的贡献率提升了几成，是可以想象的……这一轮中美贸易战，我们为何打得缺少底气，也是可想而知的了……

尴尬的是，当前的房价，最多只能趋稳，不能大降。要知道，但从土地供给的一端来看，卖地收入的飙升、新高背后，是地产商拿地规模、拿地价格的大涨；要知道，一向以稳健著称的万科，在疯狂、高价拿地之后，最近也因“万亿负债”走上舆论的风口浪尖，抛开其中的争议不论，“去杠杆”这个政治正确的方向，显然不是万科以及很多地产商的战略重心——目前，房企整体负债率水平已是10年新高，而万科的银行借款占比从2014年以来已连续三年上升，分别为39.94%、44.82%、58.6%、60.5%，之前万科充裕的现金流，也陡然间从行业标杆的位置掉至行业末位。

房价不能猛降，而如果在所谓的“人才新政”下继续推高，人为制造火爆的行情，则无异于饮鸩止渴，也只会让调控越来越尴尬，让实体经济也越来越尴尬。

在一轮轮“史上最严”的调控之下，占用巨大资金的楼市已经近乎冰封，高房价对实体经济活力的抑制，则犹如气息沉滞的坟墓渐渐压下来……即便就作为“支柱产业”的房地产行业本身而言，中国房地产的未来，难不成，真的是要彻底榨干国人口袋里的每一个铜板，然后让“租房时代”和“共有产权房时代”来接班？

小结：也正是因为宅地供应、住宅供应结构这些年的变化，以及此前去库存、降息降准等一系列政策作用下，楼市走到了今天——部分城市库存告急、供不应求……

未来房价怎么走？且看当下和未来的宅地供给，看未来供应的结构，看货币和政策。

来源：国英观察、杠杆游戏

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