数据与真相：房地产到底处在哪个阶段？

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作者：微进化ing

来源：雪球（ID：xueqiujinghua）

房地产是个古老的行业，未来仍然会永续。从93年学习香港模式开始，作为国民经济的支柱产业，发展到现在已经成了300万亿市值+，占居民资产7成，一手房13.4万亿，二手房约8万亿（合计21.4万亿）容量的大市场。国家之大，情况之复杂，数据统计口径差异极大；全民囤房，利益牵绊广，莫衷一是，到底是不足还是过剩了，到底该不该征、如何征房地产税，未来房价还有多少空间，等等，希望数据能窥一二。

1、93年以来统计局口径的全国商品房销售数据

此口径包括住宅、办公楼和商业用房，为一手新房的权威数据，按历年数据住宅占大概85%，累加可得约160亿平米，商品住宅136亿平米，这么些年全国开发商开足马力建房，住宅全国人均增加了10平米 ，发现问题没有，和大家的感受差别是不是超级大？原因就在于还有大量的住宅房屋并没有进入本口径。原因就在于农村自建、城市小产权房、以及各路单位自建、参建、委托建造自用的住宅或其他自用建筑物并未进入此统计。

2、城市小产权房到底有多少？

2014年有非官方数据称，全国小产权房面积约66亿平方米，居民8000多万人（也有数据说涉及7000万个家庭）。 小产权房问题的核心是城乡土地二元化，国有土地上的商品房销售对象不限，但集体土地上的房子，只能销售给本集体内的成员。这部分是房市的历史遗留问题，房价飞涨集体地上的擦边球，国家目前的口径还是不予承认、不予确权，不能买卖。

3、各种单位自建房到底有多少？

这块从来就没有看到一个准确的数据，估计棚改、经济适用房、公租房、人才房、福利房……等等，共同的特征是确实是在城里，而且确实也会随着房地产价格而水涨船高，也能够买卖，大部分60、一部分70后应该是这块的受益者。

2016年国家统计局全国抽了16万户作为样本，调查所得应该比较可信，全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，其中城市36.6平方米，农村居民是45.8平方米。

如果按以上数据及统计局的城市化率58%，城市人口7.88亿人反推，城市住宅290亿平方米-商品房136亿平方米-小产权房66亿平方米=88亿平方米（有所夸大，原因在于有一部分房改前的老房子存量、小产权14年后还会有增长）。

4、农村房屋面积

这块也没有一个准数，大部分都空置的，除了城中村这些拆迁暴发户，真正农村的房子对我们常说的房地产市场没有影响。还是按16年统计局口径，农村人口5.71亿，人均45.8平米，总计262亿平方米。

这部分房产，按老家状况平时都是空置的，只有过年的时候有人居住，或者留给老人叶落归根时做事所用。真实的城市化率比统计局的应该要高的多，可以推论真实的城市人均居住面积根本就没有36.6平方米？

5、全球人均住房面积对比

全球美国人最高68平方米，其后的发达国家，特别是东亚都不咋地，香港、日本可以用逼仄来形容。网上数据莫衷一是，各种说法都有，比如美国 67㎡，意大利 43㎡，荷兰 40.82㎡，德国 39.4㎡、英国 35.4㎡、法国 35.2㎡、西班牙 25.8㎡、韩国 19.8㎡、日本 19.6㎡，韩国、香港、朝鲜都差不多在19左右。但大概可以下个结论，16年以来过去了1年半，按目前房地产销售速度，人均数据起码又增长了1.5个平方米，就按42平米算，也算世界上领先了，同人家独门独户的住宅相比平均面积也不算小了，同东亚公寓房相比，几乎是2倍了。

6、空置房屋有多少

中国住房自有率90%，全球应该是最高的。最爱买房、最爱买房、最爱买房，没有之一。不管是丈母娘也好，地方政府也罢，房价涨的让老百姓服气，只知道买房囤房，因为从来没有错过。到底空置多少，鬼知道，从微观来看中产的60/70/80后好像大多都不止一套房，也有人统计亮灯率、电表、水表有没有转动等等，个别区域鬼城都有，这个全国差异太大，无法推算，但有大量的空置这个结论是不是可以下？参见中国房地产数据研究院的数据，空置率20-25%，全国控制约6500-8800万套（这个数据只限城镇，没算乡村，这是15年的数据，16/17/18年去库存背景下二套以上的比例应该更高，所谓的丈母娘刚需结婚人口已经向下了，而且下降的很快-20-30%）。

7、房产总市值与居民存款、负债率

总市值更是没有一个确切的统计数字。17年末，一说中国房地产总市值430万亿，四大一线城市就可以买下美国所有房产。前两年还在说300万亿，240万亿，加起来可以买下美国+日本。这两年房价涨的。下表只有低估的没有高估的，重庆现在就是区县也到7000了，主城起码1.3-1.8万。

截止2017年5月，央行公布境内居民住户存款62.6万亿，再创新高。境内居民人民币贷款已经从2010年的8.8万亿飙升到现在的36.4万亿。最新的公开数字是居民贷款40.5万亿元，去库存、去杠杆很成功，成功的把杠杆转给老百姓了 。

把境内居民的人民币存款减去住户的贷款后发现，全国居民净存款仅剩26万亿，什么意思呢，人均2万元。

16年全国城镇居民人均消费2万元多一点，农村1万元不到，合计总消费22万亿，怎么总觉得哪里不对？对，贷款，买房是可以放杠杆的，仅仅买一手商品房都花了13.4万亿。中国家庭“负债率”58%，几年间提升了20个点。

8、不是结论的结论

1）有没有泡沫不知道，但总量是足够了，人均居住面积走到世界前列了，房市再这么疯下去空置率只会越来越高。GDP就是建房空着么？

2）房地产挤压消费，商品房销售额13.4万亿（加二手房21万亿），注意全国教育支出3.9万亿，全国医疗支出1.4万亿，算上老百姓自己花费也不到2倍；房比未来重要？房比命重要？喝白酒1万亿，日化化妆用品4000亿，旅游花了8万亿……

3）前几年说卖掉北京一套房，可以买美国4套别墅……现在卖掉北上广深可以买下美国。

4）居民杠杆率提升的太快，基本上就是房子上加了杠杆，净现金人均2万元，比A股好多公司好多了，但还有多少杠杆可以加？这么涨下去，其他国民经济部门不用吃饭？

5）多套房的房产税要不要征？推测卖地卖不动的时候就会征的，存量市场不征哪里来的税收，不征房子真的会上天，但中国经济没法跟着上天，经济结构会继续扭曲。

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