2.5亿人口走向,事关中国未来城市格局
日前,保利发展战略研究院、保利投顾研究院发布了《保利2018-2019年房地产行业白皮书》。报告认为,2.5亿高等教育人口迁移选择将塑造未来城市格局。
报告强调,经济转型升级下,新一轮产业分工逐步形成,城市竞争格局动态调整,三大城市群的底层驱动逻辑亦有差异,中西部核心城市呈崛起之势。
一.人口维度:2.5亿高等教育人口规模创国家纪录
1.人口总量高位区间,内部结构变化趋势是关键变量
中国人口增长率的高峰期已过,《国家人口发展规划:2016至2030》对于人口趋势的判断是“十三五时期出生人口将有所增多,十四五之后受育龄妇女数量减少和人口老龄化影响,人口增长势能减弱”,2020年中国人口预计为14.2亿,2030年总人口达到14.5亿的峰值。90后有2.1亿,而00后仅为1.6亿,人口总量进入高位区间,新生人口规模趋势性下滑已不可逆转,但人口内部结构性变化不可忽视。
2.人口迈入“质量红利”周期,人才竞争决定未来城市格局之变
近期关于人口危机的探讨,很多人将其归因于对生育的政策性限制,但其实世界上绝大多数国家没有限制人口,但全球生育率仍在不断下滑;这称为工业化生育率悖论,指随着经济发展,生育率是趋于下滑的。而随着工业化推进、经济高速发展,高等教育得以大规模推广,过去十年间,我国国民受教育程度显著提升,人口素质红利待爆发。
人口周期转变,人口迁移形势随之变化。一方面,流动人口规模在2014年前后趋势性下滑,这与流动人口主要构成——农民工年龄结构显著上升关系较大,我们观察到农民工有回流三四线城市迹象,这也是这一轮三四线房地产市场及消费市场大爆发的重要背景之一。另一方面,90后中超7000万人受过高等教育,80后中3500万高等院校毕业生,未来将有2.5亿人受过高等教育,而这部分高等教育人口的迁移选择将深刻改变中国城市格局。
二.城市维度:最优百城呈现动态更新发展
1.经济“强核”发展,高等教育人口继续向核心城市聚集
选取2000、2010和2018年三个时点,追踪各区域GDP占全国比重,可以看出:北方区域GDP贡献度普遍下滑,其中东北下滑最为明显;而以武汉为首的中部和以成渝为首的西南区域贡献度显著提升。
全国资金流向趋势亦印证了“南强北弱”的发展态势,从社会融资规模看,长三角及珠三角的资金汇集能力仍在提升,而除京津冀以外的广大北方区域,资金吸引力下降较为显著。
进一步细化至城市层面,核心城市经济贡献度持续提升:
(1)三大城市群,京津冀核心城市贡献度最高、长三角、珠三角核心城市贡献率略有提升但幅度不大。其中,珠三角九市GDP占广东全省比例从2000年的78%上升至现在的85%;(2)北方区域其他核心城市贡献比例不高,未来优势发展资源有进一步向核心城市聚集可能性;(3)中部区域,武汉区域贡献度提升显著提升,而郑州、南昌在省内经济优势地位虽有提升趋势、但暂时优势仍不明显。
2.三大城市群底层驱动力各异,城市发展形态阶段不同
京津冀、长三角和粤港澳三大城市群是中国经济发展的核心引擎。这里以占全国5%的土地、24%的人口,创造了43%的GDP总量,并培育出超过3000家上市企业,为房地产市场贡献了26%的成交规模。三大城市群虽各具特色,但都有极大的发展空间和潜力,无疑仍将成为未来高等教育人口的首选流入之地。
基于不同的现状特征和资源条件,三大城市群的整体发展策略各有侧重。京津冀城市群侧重“协同”,是高度发展的北京、天津与基础设施薄弱的河北间的“平衡差距、疏解京津”;长三角城市群侧重“一体化”,是上海、杭州、南京与周边群星的“区域互通、市场合作、一体同城化”;粤港澳大湾区侧重“融合”,是香港、澳门与珠三角间的制度创新、科技创新。
京津冀城市群:政策驱动强,单核主导发展不平衡
政治心脏,政策优势明显。京津冀城市群历来是我国的政治中心,政策倾斜力度大。但反过来由于其行政色彩偏重,导致市场化程度不高。
以北京为单核的空间布局,资源矛盾加剧,环境恶化。北京过强的虹吸效应,导致周边城市增长乏力,呈现单核特征。
产业分工尚待调整,方能形成合力。改变北京过高的高端服务业占比,增强对天津和河北的第二产业拉动,逐渐让要素和人口向周边城市合理流动。
长三角城市群:资本高地,创新创意引领新发展
独具历史积淀,经济与教育基础雄厚。长三角既有港口优势,又腹地广阔,自古就是富庶之地。教育资源丰富,为知识经济发展打下了坚实的基础。
城市串珠型分布,空间外溢尚待发力。跨城交通主要依赖高铁,上海、杭州、南京等核心城市内部仍有较多的可拓展用地,有效外溢不足。
产业门类齐备,创业活力十足。长三角在生物医药、高端装备等先进制造业领域处于领先地位,以阿里巴巴为代表的互联网新经济更是引领新一轮变革。
粤港澳大湾区:高度市场化,创新驱动可持续发展
商贸基础厚实,高度自由化市场经济体。以香港、广州为代表的商贸之都,海纳百川,积累了深厚的商业传统和坚实的商贸基础,市场经济意识深植人心。
城市呈连绵带状发展,已形成跨城职住关系。城市建成区已基本相连,形成了完善的城际立体交通网络。公交化的跨城地铁使市场边界已不局限于行政边界。
全球独特的完整产业链,创新能力突出。香港金融中心+深圳科创中心+广州商贸中心,造就了完备的产业链,形成了城市发展和人才流入的持续动力。
三.“冰山”成本消解,中西部核心城市首位提升
全国城市GDPTOP20折射城市格局的变化,背后是经济产业格局的变化。制约中西部发展的“冰山”远程运输成本,正在消解。武汉、西安、成都、贵阳等城市新崛起,承接了东部大量的高端制造业,形成具有自身特色的产业“名牌”。例如,武汉的装备制造和信息技术制造总产值均超千亿,成为“中国光谷”;西安成为“硬科技之都”、贵阳成为“大数据之都”、成都成为“全球一流显示产业基地”等。产业地位提升,也使得这些城市房地产市场加速发展。
中西部核心城市人口聚力显著拔升是重要例证。对比中西部典型省份省会与省内其他城市小学生人数增幅,发现:2010年以前,省会对省内人口吸引力并不显著,具体表现为小学生人数增减是同向变化的;2010年以后,省会城市人口吸引力明显提升,如成都小学生规模累计增幅近四成,而同期四川其他城市小学生规模仍处于负增长区间。
人口规模拐点降至,人口分布走向“零和博弈”,未来高等教育人口将进一步向大中城市聚集,这也是各城市打响“人才争夺之战”的底层逻辑。
本文节选自《保利2018-2019年房地产行业白皮书》
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