疯狂的融创！预见楼市的未来
作者：暴哥
来源：暴财经（ID：icaijing123）
曾经，有那么一个故事让暴哥印象深刻。
2017年初孙宏斌愉快地向乐视投资了150个亿。然而让孙宏斌没想到的是，之后的乐视暴雷不断，股价疯狂下跌。
在2018年孙宏斌含泪说了这句意味深长的话：“我会尽力，希望不留遗憾。但如果仍然没有办法，那也只能遗憾了，人生有很多遗憾～”
这就是来自融创老总的真实故事。
融创，国内一家龙头房企之一。
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截至2018年底，融创总土地储备约2.56亿平方米，总货值约3.55万亿元，85%分布于一二线城市。
尽管拥有巨额总土储货值，但是融创拿地的脚步不仅没有放慢，而是加快了。
或者也可以说，实际上今年整个行业的拿地速度都在加快，目前已经有二十几家房企年内拿地过百亿。
只是同样是“腰间盘”融创的却“特别突出”。
据中原地产统计，今年融创拿地金额已达565亿，位居房企第一；若加上收购泛海项目，则达到了690亿。
融创在土地市场上的布局速度究竟有多快？
以下是融创中国近一年来的拿地情况统计图：单月拿地金额为累积拿地金额之间的差额计算而来。
明显可以看出，2018年下半年以来，融创中国的拿地金额一致在百亿以下低位徘徊，直到2019年2月份开始，融创的拿地金额快速增长。
2019年1月融创拿地金额32亿元；2月拿地金额74亿元，相比1月份翻了一倍有余。3月拿地金额203亿元，相比2月份接近2倍，而据目前的统计数据，4月份目前的拿地金额为381亿元，相比3月份接近两倍。
这也就意味着2019年以来，融创的拿地金额呈现出爆发式增长，几乎都是以每月成倍增长的速度来拿地的。
可见，融创在疯狂拿地！
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那么为什么融创要加快拿地速度？融创拿地的钱究竟从哪里来？
2019年3月28日，融创发布了2018年的年度业绩报告，成绩亮眼。
报告显示，2018年融创连同其合营公司及联营公司的合同销售金额为4608.3亿元，同比增长27.3%；
融创收入为1247.46亿元，同比增长89%；毛利率311.4亿元；同比增长128.5%。
图片来源：同花顺
以下是近年来融创的净利润数据，可见，2018年融创净利润相比过去两年，增长了不少。
图片来源：同花顺
2018年虽然是楼市行情逆转的一年，但是多个城市的房价也在这一年达到了上一波上涨行情的价格高峰，这给房企带来了良好的收益。
而且在2019年，随着楼市的回暖，在大量刚需上车的推动下，融创的业绩更上一层楼。
2019年1月，融创实现合同销售金额239.6亿元，同比增长8%；
2019年2月，融创实现合同销售金额182.7亿元。1-2月累计422.3亿元，同比增长2%；
2019年3月，融创实现合同销售金额376亿元，同比增长22%，环比增长106%。
业绩收入给融创带来了一笔可观的资金。
而房地产业天生就是一个金钱吸血鬼，企业注定需要大量的周转资金。
融资又是企业以小博大，撬动“地球”的重要支点。因此对于房企们来说，高级别的竞争也逐渐变成融资能力的比拼。
2018年，各大房企遭遇了前所未有的融资困境，各种融资渠道被堵，这一年国内平均融资成本超过12%。
到了2019年，房企的融资环境明显改善，2019年3月份，40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元，为2018年以来的首破千亿大关。
而融创也在融资之路上快马加鞭。
今年融创发布了3次发行优先票据的公告：
2019年1月11日，融创发行6亿美元（约人民币40亿元）8.375%的优先票据。
2019年2月13日，融创发行8亿美元（约人民币54亿元）7.875%的优先票据。
2019年4月8日，融创发行7.5亿美元（约人民币50亿元）7.95%的优先票据。
此外8日，融创房地产集团的公司债券项目获上交所受理。计划发行规模不超80亿元，分期发行，首期不超过50亿元，债券期限不超7年。
图片来源：东方财富
对比2018年融创发行优先票据可见，2019年融创的融资成本明显基本上都低于去年的融资成本。
而且频率明显加快，融资的规模也相比2018年更大。
由此可见，业绩和融资的双重增长，为融创的大手笔拿地提供了重要的支撑力量。
由此可推测，业绩增长叠加融资难度大幅度缓解，是房企抢地现象再现的原因。
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现金流是企业生存的基础，而杠杆是一把双刃剑，利用得好可以助企业一飞冲天，利用得不好则可能危及安全。
那么现在的融创是安全的，还是危险的？
现金流、杆杠率和利润是非常重要的标准。拥有充裕的现金流、风险可控的杆杠率以及未来企业的利润增长保持强劲是一家健康的房企的理想财务状态。
4月23日，乐居财经推出《2018中国上市房企现金排行榜》。排名前十的企业分别是碧桂园、恒大、万科、融创、保利、中国海外发展、绿地控股、华润置地、招商蛇口以及和静泰富集团。
其中融创手持现金1201.98亿元，排名第四。
以下是各大房企2018年的净负债率情况：
其中业内负债率最高的企业是泰禾高达384.88%，负债过高的后果是什么？
是企业面临的资金压力过大，企业资金链有断裂的可能。为此负债过高的泰禾今年不得不火线断臂出售资产自救。
自3月28日以来，泰禾一个多月已经向世茂出售了四个项目，累计回笼资金约37.44亿元。
而融创的净负债率虽然没有泰禾的那么高，但是也是高达149.4%。
因此，虽然融创手持千亿巨资，净负债率也相比2017年下降了5成，但是融创也是债务高企的企业。
那么融创的未来如果要健康发展，就需要源源不断的资金来支撑，否则则可能面临资金断裂的问题。
因此，未来持续强劲的业绩则显得尤为重要，这则和宏观环境以及企业自身有着莫大的关系。
就企业自身而言，2018年融创土储排行行业第一，而2019年融创的拿地速度和节奏在国内也是榜上有名。
土地和房子，就好像是面粉和面包的关系。面粉是基础，没有面粉，卖面包成扯淡；没有土地，将业绩也扯淡。持有大量的土地，可以支撑融创保持良好的业绩。
此外，眼观现在的宏观环境和楼市现状。
目前央行对于市场的资金投放比较谨慎，市场上所预期的货币政策宽松被落空了。但是央行表示了政策环境也并没有收紧，而是一直都保持着稳健的货币政策。
而从今年楼市的调控政策变化来看，调控变得非常灵活，调控的风向也多变。但是最终的目的只有一个，那就是稳房价。因此整个楼市的大环境来看未来房价主要还是在小范围波动为主。
因此，宏观环境总体将保持稳定。
综合来看，依靠稳定的宏观环境、适当的土地储备、持续良好的业绩、不变甚至更宽松的融资环境，融创在房地产的这条路上将安安稳稳。
但是面临着149.4%的高负债，如果其中某个因素或某个环节出了差错，那么给融创带来的可能就是致命的打击。
未来的融创依旧走在钢丝绳上。想要更上一层楼，这就需要融创谨慎走好每一步棋。
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最后暴哥想说：
从融创的疯狂拿地这件事其实也可以预见楼市的未来。
作为一个企业大佬，盈利是孙宏斌的终极目标，因此尽管背负149%的高负债，融创依旧在土地市场上买买买！
孙宏斌其实是在赌楼市的未来。
此外，前文也提过，融创85%的土地分布于一二线城市。
这说明孙宏斌看好未来一二线城市的房价，并不怎么看好三四线城市以下的房产。
这是和暴哥的观点相吻合的，一二线城市人口众多，对于楼市有很好的人口居住需求支撑。
一城一策的趋势明显，三四五线城市和一二线城市走势出现了分化。
现在空房居多的三四五线城市，只有居住属性，基本上没有投资价值。谁还在计划成为接盘侠吗？
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