关键时期，央行报告传递楼市重要信息！

11月16日，央行发布《2019年第三季度中国货币政策执行报告》，在这份报告里，涉及到楼市的信息尤为值得关注！

信息一：未来央行有望继续降息

央行报告显示：9 月，贷款加权平均利率为 5.62%，比 6 月下降 0.04 个百分点，同比下降 0.3 个百分点。其中，一般贷款加权平均利率为 5.96%，比 6 月上升 0.02 个百分点，同比下降 0.23 个百分点；个人住房贷款加权平均利率为 5.55%，比 6 月上升 0.02 个百分点，同比下降 0.17 个百分点。

8月份LPR改革的目的就是疏通货币政策传导渠道，现在商业银行与商业银行之间的借钱利率很低，但是商业银行-企业、居民之间的借钱利率很高，货币政策的传导遇到障碍。9月份，一般贷款加权平均利率比6月份还高，这个层面来说，实际利率的下降还要加大引导。接下来或许会有这方面的行动：

1、疏通货币政策传导渠道，商业银行资金成本下降了，实际利率（贷款利率）也需要跟着降。

2、MLF利率可能继续下调，现在LPR利率以MLF利率为瞄，MLF利率下降肯定会使LPR利率下调。

11月5日，MLF利率下调5个基点，但这个力度有点小，更多是象征性的。为了引导LPR利率下降，我猜，央行会继续下调MLF利率。 

11月18日，央行重启7天期逆回购操作，投放资金1800亿，并将利率下调5个基点至2.50%。考虑到MLF利率下调在前，因此这次逆回购利率下调并不奇怪。

逆回购和MLF操作都是央行向商业银行投放资金的一种操作，但MLF操作的影响更大，一是MLF的期限很长，基本是一年，而逆回购操作期限是7天。二是LPR会参考MLF定价，几乎是基准利率当中的基准，当它下调的时候，才是真正意义的降息。

信息二、央行抓紧研究出台存量贷款利率基准转换方案！

央行在报告中提到：进一步打破贷款利率隐性下限，疏通市场利率向贷款利率的传导渠道，并抓紧研究出台存量贷款利率基准转换方案。

今年8月份，央行改革贷款市场报价利率（LPR）形成机制，一个意思就是今后银行发放贷款（包含房贷）的利率参考LPR报价，LPR每月20号左右公布一次。8月25日，央行发布房贷利率新政，自2019年10月8日起，房贷利率参考LPR定价，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

但是当时的新政只适用于新申请的房贷，而对于存量的房贷还没有新方案，据悉，个人存量房贷高达28.4万亿。

对于房贷利率，老的房贷利率计算是：基准利率×（1+浮动比例）

新的是：房贷利率=LPR利率+加点

要在原来，央行每下调基准利率后，存量的房贷利率在第二年的1月1日才开始调整，举个例子，如果央行在2019年降息两次，每次降息0.25%，那么那么到2020年1月1日时你的房贷利率应该会下降0.5%。

但是LPR改革后，事实上已经成为新的“基准利率”，降息已经不是降原来的基准利率，而是LPR利率，且LPR每月公布一次，那么存量的房贷利率如何计算呢，以及在什么时候计算呢？这是新方案需要明确的。考虑到现在已经是11月了，2020年很快就会到，所以存量的房贷利率新政应该很快就会出台。

信息三、央行重申：不将房地产作为短期刺激经济的手段！

在阐述下一阶段主要政策思路时，报告提到：按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

“不将房地产作为短期刺激经济的手段”是在7月30日中央政治局会议首次提到的，虽然过去近4个月，但现在央行在特殊时段重提却意味深长，传递重要信号！

如果你仔细观察市场，会发现最近楼市的环境发生一些变化，根据国家统计局公布的数据，三季度GDP增长6.0%，低于二季度的6.2%，也低于三季度的6.4%，经济下行压力很大。而在地方层面上的数据也不是很好，以海南省为例，今年上半年，海南GDP同比增长5.3%，低于全国6.3%的GDP增速，全省固定资产投资（不含农户）同比下降23.0%（其中房地产开发投资下降31.4%）。可见，地方稳增长，稳投资压力很大。

10月24日，海南省发布重磅文件，决定大幅降低海南本省落户门槛，只要有居住证、有社保就可以落户，不再有学历等硬性限制。由于房票、房贷与户籍有很大的关系，因此海南取消落户限制有人认为是变相松绑调控。

要知道，作为全国楼市重要指示标的海南楼市一举一动都会引起关注，早前，海南是全国房地产调控最严的地区之一。2018年4月22日，海南发布文件，决定海南实施全域限购。非海南人买房，必须提供家庭成员24个月社保或个税，在海口、三亚和琼海三地的则是5年。此外，在“4.22”之后落户的，必须落户满24个月才可以买房。

除此之外，深圳楼市也迎来了新政，深圳取消成交价作为判定普通房的标准，从而使大量的二手房豁免缴纳增值税，这两天我从中介那边打听到的信息是，深圳的二手房比以前活跃很多，房价也有一些上涨。

很多自媒体大V解读，今年最后两个月楼市调控会有些放松，但央行此时重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，那就是传递了一个官方信息， 即使在经济下行压力加大的情况下，楼市调控仍然从严，传递了楼市调控会是长期性，不会因为经济环境变化而变化，稳定市场预期。

当然楼市调控不等于房价下跌，楼市调控的作用在于避免房价涨得太快，它只相当于一个踩刹车的作用，而不是放空档。

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