深圳，团灭！

撰文|杆姐&编辑|雯雯

深圳宝安区一则情况通报，让整个楼市都为之一震。

震动的震！

事情源自近期该区福海街道中粮凤凰里花苑小区个别业主，发布集体涨价言论，涉嫌恶意炒作二手房价，此行为严重悖离中央“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”精神。

如上图，该区住房和建设局说，这一行为对房地产市场健康发展产生不良社会影响。于是，被处理了。约谈、暂停交易，甚至要移交相关执法部门处理……

在这一通报中，杠杆地产关注到的重点，倒不是5条处理意见。而是：

此行为严重悖离中央“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”精神。

该事件和上述表述至少有两层含义，首先让我们明白了调控的底线；其次二手房和房一样，价格也被处于监控中，异动过大也要被处理。

01

从抱团涨价被“歼灭”，看调控边际放松的底线

近期各地调控边际放松的新闻很多，大家几乎都麻木了。

不仅各地因城施策，确保自己房价不跌，央行“降息”也来凑热闹。12月18日，央行货币政策司发布公告，逆回购投放2000亿，中标利率比此前低5个基点（大家俗称“降息”）。

所有这一切，真是寒冬里送温暖。

但就在大家都很高兴之际，前几天，年底最重要的经济工作会议还是定调2020“房住不炒”。详见杠杆地产《最高层定调2020！楼市没戏》（12月12日）。

于是大家明白了，小阳春可以确保有。不过，要是没几个钱，却想加太多杠杆炒房的，暂时还是不给你机会。全民搞房事的时代，别想了。

不信邪的人还是很多。起码此前的投资不能白费，不能别人涨了自己不涨，或者别人涨得较多，自己却涨很少。

于是我们看到，近日一则《告凤凰里全体业主书》在网络广为传播。

内容核心就是，深圳宝安福海街道中粮凤凰里花苑小区的业主群管理组，看好多驱动力下的深圳楼市。建议大家放盘价定高一点，特别是希望低于所设价格区间的放盘业主，即刻收盘，重新加价再挂。

不管是部分业主，还是有房托、中介参与，这样的行为其实不奇怪。但处理决定来得之快，直接打击抱团涨价行为，足以表明，这事触碰到底线了。

每一轮楼市行情，深圳都是急先锋。但是这一回，有些事可以做，有些事却不可以。此间的微妙，大概就是最值得说道的地方。

就此，杠杆地产认为，核心就是一个字，不要说“涨”的话。中央说得很明白，稳。多个“稳”字，把道理说得很清楚了。

如果不信邪，那么就要被打击。当然，绝对的稳是不太可能的。要么是稳中略跌，要么就是稳中有微涨。

对于那些跌的，适当扶一把，不要让购房者寒心；涨了一点的，见好就收，时间到了，限售期到了，或者税费降下来时，如深圳豪宅税给你降低了，你该卖就卖。

这也是可以赚钱的，无非是比大涨少赚一点。

02

居民杠杆率到底是否可以继续加，决定房价

前几天重要的经济工作会议其中一点是，宏观杠杆率要求基本稳定。

很多人把这看成偏宽松的措辞，杠杆地产此前的分析反倒认为，这是不放水的表述。因为2019年我们宏观杠杆率其实是再度回升。

宏观杠杆率稳定，到底什么意思？简单拆解四部分。

第一，实体企业端的负债率。这部分，实际情况是除了国企、央企，大部分民企投资意愿本身也不够强烈。你叫他加杠杆，他现在也不知道拿钱干啥。除非可以炒楼。

图表来源|国家金融与发展实验室刘明彦研究员（特此感谢）

而且，我们企业端杠杆率整体比欧美要高，如上图。所以这部分，我的判断是2020年本身是稳定的。

第二，政府负债率，包括中央也包括地方，当然涵盖各类地方投融资平台。2020是要搞基建的，说得很明确了。但是隐性债务，要用专项债等透明方式代替。

总的来说这是好事，这部分负债率应该是要略升。

第三，金融机构的杠杆率。此前几年去杠杆，2016年后对金融防控也是比较严，各种财阀、互金也被治理。好不容易稳定了，表外被治理很多，但是要搞经济，2020不会更严起码。

第四，居民杠杆率。国家金融与发展实验室特聘高级研究员、对外经贸大学研究员刘明彦认为，从国内部门间比较和国际视野看，中国居民杠杆率处于合理水平。

图表来源|国家金融与发展实验室刘明彦研究员（特此感谢）

但是，无论央行还是决策层，似乎都判断，居民杠杆率不低了，而且明确说要提振消费。所谓居民杠杆，核心就是买房子借钱。钱都去买房子了，还怎么消费。道理大家其实都明白。

我老说一个道理，一个东西要赚钱、赚大钱，关键就是允许你加杠杆。最直接的话就是“空手套白狼”，这才赚钱快、狠、多！

以前炒楼的，就是这么玩的。不花自己的钱，或者一点资本金，动辄就赚几十万、百万、几百万……太诱惑了。

这个游戏伤害世道人心，伤害刚需，伤害实业，如果稍微有点常识就知道，这样下去，遇到经济压力、技术竞争时，要被挨打。这2年，我们的教训和体会还不够吗？

因此，2020居民杠杆率整体也是稳定为主，如此才能确保宏观杠杆率基本稳定。杠杆地产的看法就是，不允许你加太多杠杆到房子上，房价的上行支撑就没了。

加上“房住不炒”调控底线，深圳小区明目张胆抱团涨价的行为，又被打击。敲山震虎，全国都该懂事。有些事可以做，有些事不可以。

03

地方涌动的楼市小招，能否转换成大行情，核心还是看调控政策

写完上述两部分，杠杆地产认为，这第三部分文章真没必要写了。

简单总结一下。

1.小阳春是可以有的。2018年、2019年都是如此，且启动的标志都是从头一年就逐步升温的。

直到第二年开春，甚至还会有一定爬坡。但是最终会有高级别的喊话，然后有地方会收紧。整体局面就是如果你在小阳春时买入投资，甚至过分自信，对赌政策，随便套一下就是2-3年。

这个风险其实还是很高的。2、3年后到底是啥局面，谁知道？比如部分城市2年的限售近期到期，市场上的情况就是大量二手物业集中挂牌上市，动辄十万套。

2.取消限售、抱团喊涨等行为，万万不可，这是底线。比如前些天，江苏张家港，政策一日游。当地政府推出取消时，其实是冒了很大勇气的，真心也是为部分人士着想。

但是哪怕再低调，文件都不出，官方媒体都不通知。还是会有传言，会有互联网消息，于是主动退回去。压力来自舆论，也来自上面。

深圳这次则是，市场已经有些异动，整个小区想要抱团的行为站在业主角度，也是合理的。可是只要你这么大张旗鼓做了，那就是影响恶劣。要被处理的。

3.结论就是，看调控政策。目前政策大原则是“房住不炒”，这一点只要还在，不要去管官方措辞每个月有啥其他微妙变化，想入非非。

有这几个字，就该识趣。

一切都是政策说了算。政策确实也变微妙了的，比如因城施策反复说，对局部、区域、边际的放松，本来就默认了，但你还要得寸进尺，那真的就是自己问题了。

上文杠杆地产写了，只要有点小行情，3年前购房的人，今天难道不可以套现，一定也是赚钱的，不要太贪心。

当然，有人要说，这1、2年买入，或者当下我还想投资呢？政策如果一个劲说“稳”，我们还怎么玩？

我哪知道。我的基友杠杆游戏2、3年前就说，这回决心很大，想要逐步降低房地产依赖。明白这一点，就应该明白，投资得有资本金，空手套白狼的那种人，不适合再玩。

当然，不管深圳也好，还是其他城市，冲击底线的行为还会不时有。博弈就是你来我往，互相进退。

这场游戏还有很多年。

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