大变革已经开始，亿万买房人要受影响

作者：暴哥

来源：暴财经（ID：icaijing123）原创作品，转载请联系baoge-cj或评论留言

在2019年的时候，关于房贷和LPR相关的话题已经火了一波又一波。去年央行发布了几个关于房贷相关的通知公告，中国的贷款利率计价方式也发生了翻天覆地的变化。

很多人不明白到底这个房贷利率要怎么变化，在这里暴哥就跟大家聊一下这个房贷利率问题。央行的要求其中简单一点概括下来的话就是两个点，

第一点是从2019年的10月份开始，部分人贷款买房，就采用LPR利率作为基础利率，计算出个人购房的房贷利率。2020年1月开始，所有贷款买房的人都是采用新的LPR定价方式。

第二点是从2020年3月份开始，所有的存量浮动利率贷款都要转换成新的LPR利率定价方式，银行和个人重新签订房贷合同。

虽然概括下来只有一两百个字，但是央行在这两个方面的要求却让中国的房贷市场开始经历着前所未有的改变。不管是对中国的楼市还是对购房者来说都是一个重大的影响。

现在已经是3月份了，这也就意味着国内的存量浮动利率贷款的转换工作也要正式开始了，实际上在3月份之前，包括中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、邮政储蓄银行等多个银行都已经发出了转换的通知。

不过也不是说现在所有的存量浮动利率贷款的客户都必须马上和银行重新签订合同。

国内的房地产市场发展了那么多年，中国即将面临着转换的房贷客户量起码有数十亿万。所以说工作量非常之大，不可能一蹴而就。按照央行的要求，这个转换工作从3月份开始，在8月底结束。

在这里可能大家有不少问题不太明白，这里也简单解答一下几个普遍的问题：

1，谁要重新签订合同。

如果简单用一句话来形容的话，就是没有采用LPR定价方式，没有还到最后一个重定价周期，而且是浮动利率贷款的客户，就需要进行重新签订合同，转换自己的房贷利率计算方式。

如果大家还是不怎么理解的话，可以看一下自己的房贷，当时在买房的时候你的房贷是不是满足以下条件：

采用基准利率方式定价（比如“基准利率上浮10%”或“基准利率打7折”）、房贷利率是浮动的、房贷是在2020年1月1日之前就发放或者是已经签订合同的。

如果这3个条件都满足的话基本你就是要重新签订合同的了，还有一个要注意的是，因为重定价周期最短是1年，央行规定如果是贷款已经到了最后一个重定价周期，就可以不换。

比如说，你贷款10年，你已经还了9年了，2020年是你还款的最后一年，那么你就不用重新定价。

最后说下，这里说的转换是针对商业贷款，公积金贷款是不在这个转换范围的。

2，房贷利率要怎么重新定价？

为了尊重原本房贷合约中的契约精神，转换方式采用的是倒推法。也就是说根据你原本的房贷利率和重签时期的LPR利率计算出你以后的房贷利率加点数。

举个例子：

假如你现在正在还贷，20年的房贷，你已经还了12年，还剩下8年没有还完。

你原来的房贷利率是5年期的基准利率上浮10%，那么你的房贷利率就是4.9%×（1+10%）=5.39%。

如果你是现在重新签订合同。

因为12月发布的5年期LPR是4.80%。所以转换之后你的房贷利率计算方式中的LPR基础利率是4.75%，房贷利率的加点幅度就是0.59%。

所以，未来一年你的房贷利率就是LPR基础利率4.80%，加上加点幅度0.59%，等于5.39%，这个就是你未来一年的房贷利率。

很明显，实际上在第一次转换的时候，你最终的房贷利率是没有改变的，你占不了银行的便宜。

真正的改变呢是在下一次签订合同之后，当然如果你选择是一年一签的话就是一年后；多年一签就是多年后才有改变；如果你就选择把这个利率固定下来的话。那么你的房贷利率就不会改变，一直都是5.39%了。

那么选择一年一签的话，一年后房贷利率要怎么变？

首先房贷利率的加点幅度是不变的，未来直到你还款结束，加点幅度都是0.64%，变化的是LPR基础利率，以后LPR基础利率下跌了，你的房贷利率就下跌，反之亦然。

3，符合重新定价条件的已购房者应该怎么办？

对于需要重新定价，重签合同的已购房者来说，现在你可以主动通过银行的手机银行、网上银行来办理。

你也可以等银行的通知，之后根据银行的指导进行重新签订合同。

因为现在疫情还没有结束，现在很多银行都还不支持线下办理，等到疫情结束之后，银行开通线下办理渠道，大家也可以去银行重新签订合同。

最后说一下，选择浮动利率好，还是固定利率好?

中国的LPR利率究竟是多少，这是由18家银行报价，算术平均之后得出来的结果。

同样在20世纪日本也是这样做的，1989年日本短期最优惠利率改为由各大商行根据平均资金成本来决定，并且日本将房贷利率挂钩短期最优惠贷款利率。

从1989年至今，日本的利率是处于下降趋势的。

而且最近几个月LPR利率的趋势都在下降，所以对于要转换成LPR定价方式的购房者来说，建议选择浮动LPR利率定价方式，重定价周期为一年。

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