中南建设“2000亿”阵痛

第一波吃螃蟹的都是勇者，对于今年的房企而言，尤其是。

昨天我国经济半年报发布，“成绩”有惊喜。接下来，从企业层面，房企上半年成绩单成了最受关注的话题之一。

据杠杆游戏不完全统计，披露2020年半年度业绩预告的房企已经有30多家。滑铁卢的占多数，如招商蛇口，净利润同比下降83.67%至79.59%；大悦城，归属上市公司股东的净利润同比下降76%至65%；更夸张的泛海控股，下降135%至117%，以及-1000%+、-3000%+、-5000%+的“大佬们”……

其中预增的公司少得可怜，占比不到30%。且大都与出售资产或收购盈利能力较强的物业板块有关。中南建设算是个例外，公告里明确表示了，业绩增长是由于“实际业务结算规模增加”。

但实际上，仔细研究杆友会发现，中南建设上半年的日子也并没有更好过。今天杠杆游戏就以其为例，看看如今的房企生存境况。

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盈利预增背后，短债压顶

中南建设的公告称，2020年1-6月归属于上市公司股东的净利润为19.68-22.31亿元，比上年1-6月的13.12亿元，增长了大概50%-70%。2019年，这一增幅的数字为约41%。

从利润增速指标来看，中南建设似乎没有受到黑天鹅的影响太大。

其他核心指标情况如何？杠杆游戏看到，根据该公司的经营情况公告，上半年实现销售面积609.2万方，同比下降了5.7%；销售额813.7亿，同比增长0.2%。

值得注意的是，在这几年房地产深度调整期，中南建设上升速度之快让人惊讶。公开数据显示，2016年，中南建设的销售额为502亿元，位列第22名。2019年，中南建设的销售金额达到1980.2亿元，3年销售规模翻了接近4倍，名次上升到第17。

今年6月底，克而瑞研究中心发布的《2020年1-6月中国房地产企业销售TOP200榜单》显示，上半年中南建设旗下中南置地实现全口径预售金额合计819.6亿元，位列18名，比去年名次略有下滑。

但你懂的，速度从来都是一把双刃剑，今年详细的半年报还没出，先看看中南建设2019年报披露的数据：

最能反映企业经营情况的经营活动现金流方面，2019年，中南经营活动产生的现金流量净额81.96亿元，2018年为194.32亿元，下降57.82%；

负债方面，中南建设有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债235.6亿元；

2019年末，该公司现金及现金等价物余额161.68亿元。中南使用受到限制的货币资金共计92.41亿元，受限资金包括保证金、定期存单等。

本来现金流就无法覆盖1年内到期的流动负债，且大量现金无法自由使用，如何解决随时到期的债务呢？综上看，杠杆游戏认为，2020年，中南的短债压力不小。

2019年其总负债率90.77%，处在高位。尤其是净资产负债率，虽然同比下降25.56个百分点，依旧高达165.95%。

2

奇怪的净利、频繁的担保

将时间线拉长，杆友会发现，中南建设真是家比较奇怪的公司。如东方财富总结的数据显示，这些年来，中南建设的营业收入也不少，都是几百亿级别。但落到净利润上，就显得有些“落魄”。

如上图，2011年，中南建设的营业总收入为123亿，归属净利润为9.32亿、扣非净利润9.41亿；到了2017年，营业收入已经翻倍到306亿，归属净利润和扣非净利润却下降到6.87亿、1.1亿。

基本每股收益也从2011年的0.8元降到了2017年的0.1元。体量变大了，利润都去哪了？

这一情况从2018年开始才有所好转，不过基本每股收益增幅相比2011年，还是不太明显。

上图可以看到，盈利质量方面，中南建设一直不温不火，销售现金流近三年则持续走低，资产负债率长期处于高位。

从净负债率来观察的话，中南建设2018年年末净负债率为191.52%， 这已经是较上一年下降超过40个百分点的数据，2019年也降了，如上面杠杆游戏提到的165.95%。

这样的净负债率是以中南建设账面货币资金为依据，要知道，其还有大量现金是受限的，如果将其扣除净负债率将更高。

财务承压的另一个标志就是频繁担保。

公开数据显示，2016年以来，中南建设的担保余额持续大幅增长，2016年到2019年，这一数字分别为40.76亿、263.81亿、396.98亿和663.86亿，占期末归母净资产比例分别为30.06%、187.73%、228.17%和309.65%。

2019年5月7日，中南建设还曾因为财务资助披露问题，收到深交所监管函。而其提供担保的多家企业都曾多次被监管部门处罚。

今年中南置地也没闲着，继续高频担保。杠杆游戏不完全统计，仅1个月内，中南建设就为旗下15家子公司提供了借贷担保。

6月17日，其为四家子公司7.08亿元贷款提供担保；6月28日，为四家公司13.7亿元融资提供担保；7月3日，为两家子公司4.99亿元融资提供担保；7月9日晚间，为三家公司4.82亿元融资提供担保；

就在其发布业绩预增公告的第二天，中南建设就发布了“关于为东阳金色港湾等公司提供担保的进展公告”

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“2000亿”阵痛

听到中南建设这个名字，估计很多杆友会以为是其实一家湖南的公司。实际上，这是一家江苏的公司。董事长陈锦石，1962年出生于江苏南通市海门县常乐镇的一个农民家庭，和杠杆游戏的父亲差不多年纪。

该集团旗下主要有三大业务类型：房地产开发、建筑施工、酒店及其他。在城市投资布局上，中南聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集型的核心城市，目前已经进驻北京、青岛、西安、成都、上海、南京、苏州、南通、深圳等100多个城市。

2020年对中南建设来说尤为关键，因为事关能否进入房企“2000亿俱乐部”。据此前年报披露，中南建设全年销售目标2254.6亿，如此来看，上半年仅完成了年度目标的36.09%。如果下半年没有其他黑天鹅，要完成全年目标依然得加点油。

和其他房企今年的谨慎不同，黑天鹅似乎不影响中南建设继续砸重金拿地。

数据显示，2020上半年，中南建设新增建面701.1万平米，同比增65.5%；拿地额占比销售额达38.3%，较上年的26.1%提升12.2个百分点；拿地面积占比销售面积 115.1%，较上62.8%，提高52.3个百分点。

价格方面，中南建设也毫不手软。如6月底，温州某地块，溢价率40.17%。更狠的是6月初的江苏某地块，拿地溢价率高达138.96%。

再往前就更多了。4月28日，浙江绍兴上虞区某商住地，溢价70.62%；4月21日，江苏南通，溢价率59.65%……

拿地这么勇猛，钱需要更多。短债压力仍在，杠杆也得继续降，要做的事好多。但愿中南建设能在逆风之下，稳稳地迈进“2000亿”阵营吧。

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