楼市大消息，鼓励开发商打折，什么信号？

据东北网报道，哈尔滨市将印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，其中有几点措施非常新颖：

1、支持哈尔滨银行等商业银行及金融机构，对居住用途的公寓产品给与享受住宅按揭贷款同等政策支持。对实际用于居住用途的公寓房屋水、电、煤气收费按民用价格标准执行。

2、即日起至2020年12月31日，支持并鼓励开发企业对销售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房进一步让利给购房群众，在此基础上，对援鄂人员、抗疫受表彰人员等特殊贡献群体购房的，予以购房更加优惠的政策。政府将对让利企业的销售情况进行考核，给予表彰、嘉奖。

3、对新建商品房销售下行压力较大的区及县(市)，及时通报本地新建商品房库存量、销售量和下行压力等情况，积极引导和鼓励企业根据市场情况，采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。

这份文件最大的亮点是“（政府）鼓励开发商让利给购房群众，甚至还有奖励”，说得白更直接一点那就是鼓励开发商降价。

众所周知，在官方的提法里很少听到鼓励降价，听得最多的是抑制房价过快上涨，意思是房价上涨是容许的，但是房价不能过快上涨。

由于楼市非常重要，如果房价过快上涨，则会引发“脱实向虚”，房地产金融化，资产价格泡沫，对实体经济形成挤出效应。另一方面，房价大涨，居民会举债买房，形成“房价上涨-居民举债买房-房价继续上涨”的循环，结果是居民负债率上升，容易引发金融风险。与此同时，房价大涨，普通刚需居民更加买不起房，拉大了贫富差距。所以房价不能过快上涨。

此外，房价也不能大跌，房子是贷款时最重要的抵押品，房价大跌则意味着抵押品价值下降，会降低贷款者还款意愿或还款能力，容易出现银行坏账，并出现金融风险。

土地出让金又是地方政府极为重要的收入，数据显示：今年1月到10月地方一般公共预算本级收入84924亿元，（地方）国有土地使用权出让收入55965亿元。

还有一点，居民买房也往往买涨不买跌，当房价有明显下跌预期的时候，大家都心里都是“等一等”，结果是价格继续下跌。

所以，最近几年，楼市的整体要求是“不能大涨，也不能大跌”。

现如今，哈尔滨“支持并鼓励开发企业对销售的新建商品房进一步让利给购房群众”，我的看法是：

1、主要是为了楼市去库存。

数据显示：2019年哈尔滨商品房销售面积964.8万平方米，下降8.2%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进统计，在10月份百城新建商品住宅存销比数值排名前10的城市中，哈尔滨位居第6，去库存周期为23.1个月，超过了14个月的合理值水平，且比绝大多数城市要高。

楼市去库存要么是减少住房供应，要么是增加需求。如果是增加需求可以放松楼市调控，但显然不符合“房住不炒”的要求。最科学的方式是在疫情期间居民收入受影响的情况下，适当打折销售，通过价格杠杆来刺激需求，一方面可以减轻居民负担，另一方面还可达到“以价换量”的效果，最终达到去库存目的。

2、国家统计局公布的数据显示：今年10月哈尔滨新房同比上涨2.8%，二手房上涨0.4%。整体而言，考虑到东部地方人口持续在流出，而作为省会城市的哈尔滨由于行政级别高，竞争力相对其他省内城市要强得多，如要要论楼市潜力，哈尔滨肯定比省内其它城市好，但从全国来看，哈尔滨房价长远看未必能赶上全国大中城市的平均水平。

3、值得注意的是，哈尔滨还对公寓推出优惠政策（享受住宅按揭贷款同等政策，水、电、煤气收费按民用价格）。

现在公寓贷款一般首付5成，而住宅一般是3成，同等条件下，公寓占用的首付金大得多。如果首付降低了，那么公寓的需求相信也会有提升。现在全国各个城市，公寓的去库存压力都比住宅大得多，因此，哈尔滨对公寓推出优惠政策或许可以在全国很多城市推广。

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