怪了！调控过后，北京深圳的剧情差了这么多？

自从进入2021年，各地楼市调控就一直在持续加码。

作为政策风向标，北京或许是风声最紧的城市。1月25日，北京市住建委表态将严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作。

“先行示范区”深圳同样不断敲打楼市。今年以来，深圳已经先后8次出台楼市调控政策，涉及到新房、二手房、公寓等多个领域，政策发布得紧锣密鼓。

那么，在调控之后，北京和深圳的楼市各自发生了什么变化？我们又能从中看出什么端倪呢？

01

北京：热度节节高

严控之下，北京楼市仍在暗潮汹涌——

这背后，充满了市场与调控的博弈。

先来看数据——据北京市住建委数据统计，2021年2月，北京二手住宅共计网签12900套，环比1月网签17513套，下降了26.3%，考虑到春节因素，这个降幅是比较正常的。跟2020年2月网签的3629套相比，同比上涨了255.5%。当然，去年2月正值疫情爆发之际，楼市受到重挫，同比数据不具有可比性。

那么，倘若我们把时间线拉长，综合同比近6年来北京在2021年2月的二手房成交量，依然可以发现，今年的成交量实打实地创下了2017年以来的新高。

二手房说完，再来看看新房成交量。据克而瑞北京数据库统计，2021年2月，北京成交新房套数达到了4938套，创下了自2016年以来的新高。

很明显，2021年这个2月对于北京楼市来说不同寻常，无论二手房还是新房，成交量都创下了近几年来的新高。

而这个2月，恰恰正是北京楼市调控后的首月——

2021年1月25日，北京住建委主任王飞在节目中，明确表示，接下来，北京市住建委将严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作。

直接卡资金的脖子，这将是2021年北京楼市的重中之重。

1月30日，北京市银保监局在官微发布消息称，相关部门已注意到近期出现的“部分购房者填补房屋交易资金缺口或进行套利，挪用消费贷、经营贷资金作为购房款或‘过桥’资金”等舆情。

值得注意的是，北京楼市调控的重点，始终还是围绕在“违规资金”流入楼市方面，而对于市场需求端的抑制，并没有想象中那么大。

所以，在这一波调控之后，北京楼市的成交量并没有如想象中一般退潮。

进入3月后，北京楼市依旧热度不减，成交额、成交量均在环比上涨。据中原地产统计，3月第一周（3月1日至3月7日），北京新建住宅市场（不包括回迁房、共有产权房）共成交1094套，环比增长157套。

究其深层原因，北京楼市的大热，或许跟大量需求的释放密切相关。作为全国调控最严的城市，北京自2017年3月17日推出史上最严调控以来，至今已经严控了将近4年。对于大多数人来说，买房的黄金年龄中能有几个4年？在这4年里，大量刚需不断堆叠，只等一个爆点入市。

同样，成交量推高的背后也有大环境的因素。2020年疫情算是北京楼市脱离低谷的一个风口，随之而来的全球货币放水导致大水漫灌，这些凭空多出来的资金很难不流入楼市，毕竟大多数人都会趋利避害，当通货膨胀出现时，大众自然也会选择相对稳定的资产进行投资，避免通货膨胀带来资产缩水。

一线城市的房产，自然也就成为了资金的新去处。

手握重金的人将资金投入楼市，营造出了楼市欣欣向荣之景。原本举棋不定的购房者也受到市场的鼓舞，结束观望期，选择入场。

可以说，北京楼市这波热潮背后，还是市场与调控的博弈。官方对于经营贷的打压，的确能减少一部分资金流入楼市，但市场上的需求是不会变的。中原地产首席分析师张大伟认为，“北京楼市2021年从结构看，稳定微涨依然是趋势！”

下图是今天的朝阳区不动产交易中心，站长一大早刚开门就去拍了照，那时已经有不少人在等待过户了。

只能说，北京楼市的热度回升是肉眼可见的。

02

深圳：比比谁能熬？

相较之下，深圳楼市要落寞不少。

深圳市住建局房地产信息平台公示的商品房成交（完成产权过户）数据显示，2021年2月深圳的新房住宅成交量为3434套，环比1月下降58.9%；二手房网签量为5272套，环比1月下降41.2%。

深圳楼市的成交量大幅下降，跟近来密集发布的调控有关，政策火力大，频率高，对楼市的打击可想而知。

从2021年1月至今，深圳已经先后8次出台楼市调控政策，涉及到新房、二手房、公寓等多个领域，可以说是过去调控的Plus版本。然而，真正让深圳楼市“伤筋动骨”的，却是春节前发布的一则通知——

2月8日，深圳住建局发文称，深圳正式建立二手房成交参考价格发布机制。

在深圳市住建局随后发布的官方指导价中，大家发现，深圳楼市过热区域的指导价与其现实成交价，存在着每平米数万元的差距。

这样的差距也引发了购房者的冷嘲热讽。有购房者表示，很多小区的房价都是好几年前的数据，并因此向深圳12345热线投诉了住建局。

然而，小胳膊拧不过大腿，投诉也是蚍蜉撼大树。二手房指导价大势不可逆，而且它的出台，真真正正地动到了楼市的根上。

现在还有全款买房的人吗？肯定是有的，但是能掏出大几百万现金的人，那都是中产往上的阶层，他们就算买房，也影响不到整个楼市。大众买房的方式，主流还是首付+房贷这一套。

而深圳住建局让银行按照官方指导价发放贷款，给热点区域的房产“降”额度。对于这些区域的购房者来说，房东的售价不变，银行贷款少了，两者叠加到一起，需要支付的首付款就更高了。

正所谓一分钱难倒英雄好汉，这样一番操作下来，瞬间刷下了一大票人。

当然，广东作为曾经的“双合同”热门区域，在实操层面也有应对调控的骚操作，例如说“指导价+家具钱”，按照官方指导价挂牌，然后附加家具费。最近，深圳南山赤湾生活小区海鹏阁的房子被挂在了网上，指导价570万，家电和床另外要价380万，打包出售。

可想而知，深圳出台二手房指导价，短期内受到影响最大的是那些想要在深圳热点地区购房的群体，他们平白多了一大笔首付，掏不出这笔钱，就要面临中途出局的窘境。

而从长期看，二手房指导价的存在，对房东的影响也是实打实的。毕竟变向抬高了首付比例，同时官方出台指导价，相当于告诉银行、大众当前房屋的估值过高，这也容易影响购房者的判断，导致高价挂牌的二手房无人问津。

说白了，这也是市场与调控的博弈。

最终，就看谁更能熬了！

03

结语

楼市调控了这么多年，终于还是玩出了“新花招”。

各大热点城市把能推的政策推了一堆，但大众对于调控的最终期望值，依然是“稳定”——

中国青年报社社会调查中心进行的“2021全国两会青年期待”调查显示，在住房方面，有65.8%的年轻人希望房价调控措施保持稳定。

另外还有一部分人表示，希望调控能加大住房租赁供给，让人们更加容易租到房。

换而言之，大家希望针对房价的政策更稳定，避免朝令夕改；另外，实在买不起房，那也要确保租房时更省心。

日前，华夏新供给经济学研究院院长贾康在接受媒体采访时表示：“当下大城市住房的突出问题，是供需失衡。” 

一二线城市因为资源聚集的缘故，始终保持着较为旺盛的需求。例如深圳，地少人多，还有源源不断的人在往里冲，只要楼市稍微有点儿风吹草动，房价自然就跟着闻风而涨。

要解决这些问题，最直接的方式肯定是加大土地供应。但问题是，深圳的地在哪儿呢？

北京倒是大，但这种大真的给城市中的人带来良好的体验了吗？早晚高峰堵死在二环三环四环五环上的车主们想必并不这么认为，在1号线2号线10号线挤得上不去地铁的职员们恐怕也不会同意。

但你如果问问那些置身昂贵都市的人要不要走，他们又总有不得不留下去的理由。

在这个大时代的洪流中，调控带来的困难纵然是枪林弹雨，也有很多人勇往直前。

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