房地产，又一扇门被关闭

4月16日，证监会宣布修订《科创属性评价指引（试行）》，明确提出：

限制金融科技、模式创新企业在科创板上市。禁止房地产和主要从事金融、投资类业务的企业在科创板上市。

这意味着房企进入A股的又一扇门被关闭。

房企表面上看体量庞大，但实际上如果借不到钱，或借钱能力太弱，只有走向死亡。2020年TOP500房企资产负债率均值是78.77%，即便是头部房企资金也不充裕。去年恒大等房企就因为资金问题上了热点新闻。而中小房企那更不用说了，2020年有超470家房企破产。

所以不夸张地说，一家开发商的竞争力，很大程度上取决于融资能力。

房企资金来源主要是几个方面：

1、购房款：卖新房时从购房者中拿到的钱。

2、银行贷款：不能用来拿地。

3、发债：一般是较大房企才能发。

4、非标融资：比较常见的是信托融资。

5、海外融资：在国外发债。

6、股权融资：在A股融资或在港股IPO

目前来看几种融资方式均在不约而同地收紧。在“三道红线”之下，据贝壳研究院统计，境外发债规模大幅下降43.5%。另外用益信托网也给出了最新数据，一季度房地产信托发行量锐减26%。

这是借的方面，当然还有圈钱的。房企还可以上市，让投资人做股东，这样融来的钱就不需要还，也不构成债务，所以开发商最喜欢这样的融资方式。

但是房企上市早就被收紧了，特别是A股。

早在2010年，楼市调控趋紧，证监会要求房企IPO和定增时，需要出具国土资源部的意见。相当于把房企IPO暂停了。2016年以来，只有南都物业一家房企在A股上市。也就是说，按照之前的规定，房企在A股上市基本无望。

科创板开通后，房企们曾寄希望于能通过科创板上市，但是现在证监会明确表态禁止，彻底让开发商们死了心。

当然内地房企也可以另辟蹊径来到港股上市。不过目前港股上市的房企（内房股）并不是很吃香。有两点：一是港股溢价空间没有A股大，说白了股票在A股卖得更贵，而港股更便宜，房企可圈的钱不多。二是港股对房企IPO也在收紧，比如2020年拿到港股入场券的内地房企就少于往年，审核条件变得严苛。

可见，房企融资正在变得严峻。

除了融资难，对于开发商来说最大的紧箍咒则是“三道红线”的出台。

三道红线是：

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1。

说白了就是开发商要控制负债、降低负债。

这样一来，原来依靠借新还旧的开发商则是雪上加霜，目前已经有大型房企出现债务逾期。

一方面房企需要资金，另一方面又需要控负债、降负债，那怎么办？

只能是多卖点房子，提高周转率。你看到某房企时不时出现搞促销，打所谓的“7折”就是为了回笼资金，缓解流动性紧张。不过，新房一般都有限价，这个限价不仅是最高价，也有最低价，利润空间有限。

房企融资不断收紧，甚至一扇扇大门被关闭，影响是什么？

1、长远说可以避免房企负债率过高，避免无序发展、盲目发展，降低房地产领域的风险。但购房者需要留意房企短期因为资金紧张而可能出现的烂尾风险，买房时选择证件齐全、信誉度高、负债率低、流动资金较充裕的开发商。

总之，做企业是要有本钱的，借钱是要还的，如果要做大，就是增加本钱，而不是通过借别人的来扩大规模，把风险转嫁给购房者或金融系统。

2、对于开发商来说可以降低盲目拿地、盲目开发的情况，减少地王的出现，对于稳地价有一定的作用。

3、对于中小型房企来说影响可能更大一些，因为龙头房企在融资上相对有一些优势，而中小房企则不然，这会加大房企间的“马太效应”，一轮厮杀过后，会有更多中小房企被兼并、重组，甚至破产。

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