楼市两大信号，有些人开始慌了.....
文/子木
在中央三令五申的“问责调控”下，全国各地监管力度空前，先后近20座城市被约谈或督导。
房价落空情绪弥漫到全国，楼市买卖平衡被彻底打翻。
刚需迎来绝对胜利，而卖方市场，风声鹤唳，哀鸿遍野。
根据历史经验，政府帮刚需压房价，房价跌，刚需未必会买账，而是，越来越多的人选择观望，直至楼市陷入横盘阴跌，漫漫冬季。
房价下行，房子卖不出去，土地也没戏。
这里面，业主尚且能熬，但地方以及开发商因为有运营成本，如烤炉上的蚂蚁。
刚刚，楼市传来两则重磅消息，证明了这一事实：
1、湖南岳阳市发布新政，要求降价不准超“15%”。
2、多地集中土拍延期，开发商不干了。
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楼市骗局
据报道，湖南岳阳近日出台楼市新规，要求中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格85%。
意思是，开发商降价不准超“15%”，否则甭想网签。
别人都在打击房价，而岳阳却在防止下跌。背后原因很简单：
岳阳楼市太惨了。
房价横盘好几年，最近开始加速大跌，克而瑞数据显示，岳阳新房5月还处在7605元/㎡，6月已经跌至6558元/㎡，7月继续跌至6492元/㎡，跌幅达到17%。
堪称断崖式下跌。
这种下跌，会引发一连串负面反应。
比如期房业主成群结队拉横幅；炒房客违约，影响金融系统稳定；从业者更是组团回家过年……
一家降价，其他纷纷跟着降价，相互踩踏。
当地政府着急了，只能出此下策，限制开发商降价，防止出现更为严重的「踩踏效应」，不过背后考虑更多的是：
房价下跌，地就没人买了，那么城市发展怎么办？甚至给教师医生发工资，又从哪里来？
岳阳“限跌令”是2021年全国头一遭，但并不是什么新鲜事。
2020年东莞市，要求降价不准超“10%”。
2019年3月份，马鞍山，要求降价不准超“10%”。
历史上最严重的是2014年，全国大横盘4年，多地纷纷出台“限跌令”，防止踩踏。甚至像杭州这样的城市都出台了调控：
从2014年5月23日开始，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制网签。
房价大涨没啥事，但只要大跌，就有人出来拼命地“拦”，楼市就这尿性。
不过，今年下半年的“降价潮”，大概率要比历史上的任何一届都要严重。
因为问责制调控，高位利率，三道红线、五档断贷等等，都是历史首创，在这种严寒调控中，唯有优质一二线可以扛一扛，三四线城市将大批倒下。
如图，你会发现，岳阳新房房价上半年其实是上涨的，5月份房价甚至涨到了7605元/平米，6月份突然开始“俯冲式”下跌。为什么？
可能老读者都知道，这就是我一直在说的，“楼市骗局”。
2018年后，很多三四线城市，在没有棚改货币化的助推下，其实一直都处于“高位横盘，有价无市”。
开发商们联合媒体借“信息差”，故意上抬房价，引接盘侠入场。不懂行情的人们，傻傻上了车。
但实际上，购买力透支后，真实买家寥寥无几，房子长期卖不出去，再加上银行收缩信贷，久而久之，
“绷不住”了。
类似湖南岳阳这种行情的城市，全国非常多，湖北、山东、安徽、河南、四川、山西、内蒙古、东北等省份的三四线等等。
下半年，“限跌令”将会是一种常态。
当然，中央也不会限制这种调控政策的出台，因为大大小小楼市会议上，白纸黑字写着：
房住不炒，稳房价、稳地价、稳预期。
稳，不是涨，也不是跌。
不过，市场买不买账，下半年就会见分晓了。
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深度博弈
不单是地方出台“限跌令”，对冲调控。
最近开发商也不干了。
据多家媒体报道，全国各地的“第二次集中供地”，出现大规模延期现象。
为啥延期呢？我们往前回顾。
上半年住建部出台集中供地政策，要求一年内，开发商只有三次机会拿地。
第一轮集中供地，行情火热，优质一二线城市被集中哄抢，但拿到地的开发商，发现了一个扎心的事实：
赚不到钱。
比如重庆，土地溢价率超33%，地很贵，同时政府要求的条件，一样都不能少，配建人才房，保障房，基建配套……
然后，住建部又出台了一个政策：
开发商拿地金额，不超年销售额40%。
这相当于开卷考试，要求开发商营销能力出众，否则房子卖的不好，第二年甭想“进货”。
不单如此，中央又下发了租赁住房政策，现在大多数城市，开发商拿地后都必须无偿送一部分租赁住房给政府，除了“国字头”房企，对于民营性房企，意味着：
拿地即赔钱。
某房企朋友在朋友圈发文：“大调控下，房难卖屎难吃，前方看不清路。”
事实如此，整个房地产一级市场，情绪特别消极。比如地产四巨头之一的融创，早在之前就转变了思路：
近期，不再拿一块地。
8月，一级市场加速转凉，甚至上半年火热的长三角区域，比如温州、金华、丽水，均出现了流拍现象。
而第二轮集中供地延期，就是在关门处理开发商“撂挑子”问题。
至于结果，相传，各地自然资源部召开闭门会议，商量土拍溢价率上限，有的不超过10%，有的则是15%，还有的强调不得通过调高底价、竞配建等方式进行操作，开始控制楼面地价创新高。
限制地价，让利开发商，最重要的是，稳定市场，但同时，好像也解决了房价上涨的“原始动力”。
不过想想也挺有意思，过去，地方和开发商一直度蜜月，分都分不开，而现在，开始深度博弈。
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潮水袭来
“三十年河东，四十年河西”，于今，房地产市场算是走到了分岔口。
在“工业强国，科技强国”的最高战略下，接下来，靠房地产经济拉动GDP的城市，逐渐会暴露原型。
炒高房价的“虚妄之地”，也会将前几年闭着眼的投机者，套牢在高峰山岗。
吃撑的开发商，也将不断吐出利润，让整个行业回归“普通”，
中国楼市彻底进入“买方市场”，刚需彻底迎来春天，而投资客，想在房子上赚钱，绝对是技术活儿，睁大眼睛都未必能买对。
让我们致敬潮水。
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