来了！利率超预期下跌

文|子木  来源|子木聊房

刚刚，央行公布重磅消息，最新5年期LPR利率为4.45%，较前值下调15BP。

这基本是LPR利率诞生以来，单次最大幅度的调整，很明显，央行就是奔着刺激楼市来的，决策层也做好了对楼市进行“大水灌溉”的准备。

前几天，央行还宣布了，将首套房贷利率的下限调低20BP，那么从现在开始，首套最低房贷利率的下限可以调整为4.45%-0.2%=4.25%

这个数值已经创下近7年新低。

5年期LPR下调的意义，要比加点更深刻，相当于母和子的关系，是对新购房者人群和已购房人群的双重“普惠”。

网上很多人讲，即使降到历史最低利率，一个月也只是少还几百块钱，有多大意义啊？这难道不是保时捷100元优惠券？

政策不能这么看，LPR利率背后有两层意思，预期和政策的放大效应。

这次央行进行有史以来最大单次大幅度下调，救市信号激烈，下面也更有信心和空间去操作，对房贷利率还会进一步下调。

我们的市场一直都是这样，“上管下死，上松下泛”。

房贷利率下调，连带放款周期也会明显缩短，还有购房补贴、首付比例、房屋交易增值税下调……一篮子政策马上井喷。

聚少成多，聚沙成塔，整体对市场的货币释放量超万亿规模。所以每次“救市抑市”，调节房贷利率都是最好用的工具之一。

很多人问这轮房贷利率最低能下调到多少？

如果按照表面上的利率水平，已经达到历史最低位。

但实际上，历史上还有比这更低的。

比如2008年，金融危机后救市，除了4万亿放水计划外，房贷利率在基准上打7折，大概在4.16%的水平。

2015年，也就是上一轮房价大涨前夕，整体房贷利率水平在4.2%左右，上海最低出现过4%的利率水平。

我在《这些城市赶紧卖》一文中做过对比，今年房地产的救市难度远超历史任何阶段，即使下了血本也可能波澜不惊。

所以理应房贷利率下调要超过7年前的水平，大概整体在4%左右，至于能不能跌破4%，出现3字头，达到历史最低位，还要看市场运行情况。

破4，我没见过，但一定是房地产兴衰的转折点。

还有人说，我国房贷利率即使下调这么多，依然高得离谱。

看看人家发达国家，韩国的利率2.5%，日本的利率1.39%，法国的利率是1.7%，英国的利率2.8%……哪个不比我们低？

我倒是希望这种情况可以实现，但别忘了，银行可不傻，主要收入就是利差。

我国存款利率5年以上基准在2.75%左右，如果房贷利率降至4.0%，整体利差就是1.25%。

国外很多发达经济体，存款利率都接近0，甚至负利率，两者没有可比性。

现在让银行做到这么低的房贷利率，他们心里一万个不愿意，但政策强制没办法。

而且他们明白，现在让利，等经济恢复了，还有的赚。如果现在不让利，经济扶不起来，挂在东南枝上的第一批就是这些银行。

我们再来看下一个问题，哪些城市会优先下调至最低利率呢？答案是楼市行情太差且已经有了降息空间的。

自从上一轮央行下调20BP后，全国各地就在大量跟近最低利率了。

截止5月19日，包括广州、深圳、天津、石家庄、济南、青岛、郑州、苏州、昆明、重庆、沈阳、日照、濮阳、常熟、胶州、南通、宜宾、无锡、常州、阜阳和西昌 21个城市均出现了 4.4%的房贷利率。

这里面除了广州、苏州行情稳健以外，其他城市行情都很寡淡，也暴露了它们的基本面，现阶段对稳定房地产交易市场，太迫切了。

你会发现这些城市里，反而二线城市要比三四线城市多一些。

这是因为二线城市的普遍资金池比较充裕，政策跟进速度快，三四线的银行兜里钱有限，得酌情下放。不过按照这轮三四线的救市难度，没有城市不愿意降到4.25%的。

这几天，目前主流利率低于5%的城市，下调速度可能更快，比如温州、中山、盐城、沧州、成都、扬州、上海等城市。

大水来了，挡也挡不住。

那么购房者应该如何买房呢？这个问题比较宽泛，大体就房贷方面给出以下几点建议：

1、如果你是计划买房的刚需，要学会“等利好”，所有城市，除了少量头部一二线城市，所有城市的房贷利率接下来基本都要趋近于4.25%，早买意味着高成本。

2、永远不要低估利率对楼市的冲击力，官方在这个时间段推出这样的杀招，都是经过仔细推算的，要时刻盯紧楼市走势，最简单的方法就是多去售楼处和中介门店看看，只要人流量上来了，你也要跟着上车了。

3、稳住心态，少听抱怨，能做好决策的人只有10%，真实数据永远不在别人的口中，而是真实的成交数据。

文章到这里就结束了，接下来还有一个彩蛋，很多读者问我，关于昨天市场非常热门两个话题怎么看：

1、“专家不建议年轻人掏空六个钱包凑首付”。

2、“专家建议大家在6月-10月去买房”。

我也不知道为什么这么无聊的话题，总能频登热门。

一句话，人的悲喜不能共通。

这边为2000万买什么房担忧，那边连30万的首付都凑不齐，还有破产了愁着怎么变卖资产，你怎么建议大家买房还是卖房。

家家都有本难念的经。

这就是为什么，央行货币政策委员会委员樊纲在2018年提出，“建议年轻人掏空六个钱包”，人人喊打。

现在又有所谓专家出来反驳，提出“不建议年轻人掏空六个钱包凑首付”，又被喷成了筛子。

不加前提条件，两个人的观点都是错的。

拿北京举例，一个外地来的毕业大学生，靠自己的能力能买得起房吗？10个有9个买不起，剩下那一个肯定是能力出众外加运气不错，老天爷赏饭吃。

大部分外地人都靠家里资助买房上车的。这时候有人说，我家里有钱，我就不用，我就要靠自己的能力买房。

这种人很多的，结果自己攒钱的速度还不如人家房价涨得快，到后来傻眼了，乖乖回老家发展了。

说白了，花不花家里六个钱包买房，主要在于有没有六个钱包+房价涨不涨。

没有六个钱包，就别做梦了，踏实干活就好了。

如果有六个钱包。房价上涨，家里的钱放着也是放着，那就赶紧上车，买房就是投资，日子过得好了，把家里老人养好就可以了。

房子不涨，哪怕40岁买房都不迟，只要保证自己的收入增速大于房价增速即可。

现在很多三四线城市房价干脆不涨反跌，那现在年轻人就不用着急上车了，等到结婚或者生孩子，房子很必要的时候再买。

只要用家里六个钱包，那就要谨慎上车，花心思选盘，这几年我还看到掏空家里储蓄买到烂尾楼的，调查开发商背景，盯着房钱打进监管账户，可以大概率避免。

不建议年轻人掏空六个钱包，这位专家给的解释是社会老龄化问题加剧，父母也需要安置好自己的养老问题，而且要好好赚钱，月供不超过收入一半最好。

这道理，连没毕业的大学生都知道，社会老龄化问题对应个人买房，太泛泛了。

我个人建议，家庭钱袋子不殷实的年轻人，千万不要拿着老人的养老钱去买房，宁可错过机遇也不要这么做。因为成熟的人，不应只保全自己，而是更懂得照顾家人。

给家人一份保障，比什么都强，一切都要建立在这个基础之上。

建议大家在6月-10月去买房，怎么看？

不知道这个时间是怎么推算出来的。不能因为4-5月疯狂刺激楼市，我们就要在6-10月买房。

还要考虑到这个城市能不能刺激起来，万一刺激无效呢？年底楼市更加凄惨，大量房源抛售砸跌市场。6月买了，岂不是入坑……

如果今年三四线城市不出货币化棚改，即使房贷利率降低到3%都没用，因为房子比人都多，市场没需求了，房子给谁住呢？

总之，现在把所有城市混作一谈的都是在做话题，而不是做研究。楼市分化这么激烈，二线城市都分为了三类市场，想买对房，踏准节奏可太难了。

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