全国首创！无须提前还贷或垫付，济南宣布二手房"带押过户"，释放什么信号？

8月17日，济南市自然资源和规划局协同济南住房公积金中心、市司法局等宣布，创新推出二手房“带押过户”登记，对于存在抵押的房产要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金，即不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。目前，该模式已在建行、工行、北京银行等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全面推行。

业内人士认为，济南二手房交易新模式在节省资金成本的同时，也可以提高二手房交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费。预计未来将有更多城市跟进，在二手房交易方面给予政策支持。

济南首创二手房“带押过户”

8月17日，济南市自然资源和规划局协同济南住房公积金中心、市司法局等宣布，创新推出二手房“带押过户”登记，对于存在抵押的房产要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金，即不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。

济南市委市政府举行新闻发布会，对济南市刚刚推出的二手房“带押过户”这一全国首创的登记新模式进行发布解读。

济南市自然资源和规划局一级调研员许多兵介绍，市自然资源和规划局联合市住房公积金中心出台了《关于推行存量房交易公积金贷款“双预告登记“的通知》，推行存量房转移及抵押“双预告及预转本登记”模式，调整公积金贷款放款流程，将必须正式过户抵押后才可放款的流程调整为预告登记放款，为实现“用新贷还旧贷”、“带押过户”新流程的实施提供了政策保障。

据了解，为了进一步给交易双方和金融机构提供便利，市自然资源和规划局不动产登记中心拓展线上申请系统，银行贷款审批完成即可线上申请抵押预告登记，买卖双方在手机端确认“双预告登记”即可。同时，积极向房地产开发企业、房屋经纪机构延伸预告登记端口，进一步简化办理流程，缩短办理时间，便民利企，既“锁定”真正的买方，又防止“一房多卖”，为买卖双方财产安全保驾护航。

“带押过户”新流程实施后，“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”，买卖双方无需跑腿，转移和抵押“双预告登记”通过银行就可以完成线上申请，转移登记和抵押登记可同步办理，抵押预告登记自动转为本登记，卖方在办理转移登记的当天或第二天就可以拿到购房款，结清原银行贷款。一方面减少了群众跑腿次数，另一方面，办理时限由原先的十几天压缩至1-3个工作日办结，将进一步激发二手房市场的交易活力，为市场注入新的动力。

激发二手房市场交易活力

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，近年来，全国二手房占全部房屋交易比重有所下降，主要原因之一就是二手房交易成本太高、周期太长。热点区域，只要挂牌价不低于市场价，二手房交易就要6-12个月的周期，其中赎楼和贷款就占了其中的一半，导致“卖一买一”的换房需求受阻，影响了新房交易，冲击到房地产良性循环。

李宇嘉表示，目前，热点城市住房需求，既有新市民租房和买房刚需，也有老市民的换房。这其中，二手房占有重要地位，其小户型、区位优、分布广的特点，为新市民上车安家、老市民换房改善，并以“连环单”的形式，一个交易单能带动多套房交易，从而达到丰富供应、活跃交投、带旺市场的特效。

“济南这一政策有助于加快换房需求入市，提升新房交易量有所助力，会促进新市民购买二手房及在该城市扎根落户，可将该模式在全国推广，进一步促进房地产市场良性循环。”李宇嘉说。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也表示，二手房“带押过户”预示着在购买尚存按揭贷款的二手房时，不用先还清按揭贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款，此方式在节省资金成本的同时，也可以提高二手房交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费。短期来看，“济南模式”也为其他城市提供了参考借鉴，预计未来将有更多城市跟进，在二手房交易方面给予政策支持。

8月16日，李克强总理主持召开经济大省政府主要负责人经济形势座谈会，广东省、江苏省、浙江省、山东省、河南省、四川省的领导参会，会议明确提出“经济大省人口多，要多想办法促消费，扩大汽车等大宗消费，支持住房刚性和改善性需求”。

陈文静认为，为了更好地支持住房刚性和改善性需求，经济大省的住房政策有望进一步加快优化落地，从政策举措上看，近期江苏的苏州、无锡等城市优化“认房认贷”政策，山东济南降低公积金贷款首付比例，短期降低首付比例、降低房贷利率、优化限购政策等仍是政策调整方向。伴随着经济基本面较好省份持续调整房地产政策，这部分地区的房地产市场，特别是热点城市的市场活跃度有望好转。

1-7月全国商品房销售面积同比降幅扩大至23.1%

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需求

▍7月单月全国商品房销售面积、销售金额同比降幅均有所扩大

图：2014年至今全国商品房和住宅累计销售面积以及销售额同比增速

数据来源：中指数据CREIS（点击查看），国家统计局

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销售面积：2022年1-7月，商品房销售面积为7.8亿平方米，同比下降23.1%；7月，商品房销售面积为0.9亿平方米，同比下降28.9%，单月降幅较6月扩大10.6个百分点。其中，1-7月住宅销售面积为6.6亿平方米，同比下降27.1%，办公楼销售面积同比增长9.7%，商业营业用房销售面积同比增长6.2%。

销售额：2022年1-7月，商品房销售额为7.6万亿元，同比下降28.8%；7月，商品房销售额约为1.0万亿元，同比下降28.2%，单月降幅较6月扩大7.4个百分点。其中，1-7月住宅销售额为6.6万亿元，同比下降31.4%，办公楼销售额同比增长3.1%，商业营业用房销售额同比下降2.0%。

供应

▍7月单月房地产开发投资额、新开工面积同比降幅均扩大，其中投资额同比降幅超12%

图：2014年至今房地产和住宅累计开发投资及其同比增速

数据来源：中指数据CREIS（点击查看），国家统计局

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房地产开发投资额：2022年1-7月，全国房地产开发投资额为7.9万亿元，同比下降6.4%；7月，全国房地产开发投资额为1.1万亿元，同比下降12.3%，单月降幅较6月扩大2.9个百分点。其中，1-7月住宅开发投资额为6.0万亿元，同比下降5.8%，占房地产开发投资比重为75.8%。

图：2014年至今全国房屋累计新开工和施工面积及其同比增速

数据来源：中指数据CREIS（点击查看），国家统计局

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房屋新开工面积：2022年1-7月，全国房屋新开工面积为7.6亿平方米，同比下降36.1%；7月，全国房屋新开工面积为1.0亿平方米，同比下降45.4%，单月降幅较6月扩大0.3个百分点。其中，1-7月住宅新开工面积为5.6亿平方米，同比下降36.8%。

房屋施工面积：2022年1-7月，全国房屋施工面积为85.9亿平方米，同比下降3.7%。其中，住宅施工面积为60.7亿平方米，同比下降3.8%。

房屋竣工面积：2022年1-7月，全国房屋竣工面积为3.2亿平方米，同比下降23.3%。其中，住宅竣工面积为2.3亿平方米，同比下降22.7%。

资金来源

▍1-7月房企到位资金同比下降超25%，较1-6月扩大0.1个百分点

图：2014年至今全国房企到位资金同比增速及2022年1-7月各项资金来源同比增速对比

数据来源：中指数据CREIS（点击查看），国家统计局

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房地产开发企业到位资金：2022年1-7月，房地产开发企业到位资金为8.9万亿元，同比下降25.4%。

国内贷款：2022年1-7月，国内贷款为1.1万亿元，同比下降28.4%，上年同期为同比下降4.5%；占比为12.4%，比上年同期下降0.5个百分点。

自筹资金：2022年1-7月，自筹资金为3.1万亿元，同比下降11.4%，上年同期为同比增长10.9%；占比为35.5%，比上年同期增长5.6个百分点。

定金及预收款：2022年1-7月，定金及预收款为2.9万亿元，同比下降37.1%，上年同期为同比增长38.3%；占比为32.2%，比上年同期下降6.0个百分点。

个人按揭贷款：2022年1-7月，个人按揭贷款为1.4万亿元，同比下降25.2%，上年同期为同比增长17.0%；占比为16.0%，比上年同期增长0.03个百分点。

中指解读：

2022年7月全国各地因城施策频次有所放缓，受季节性、部分城市“断供”项目增加、项目集中网签现象减少等因素影响，7月全国地产市场活跃度再次下滑，购房者置业信心不足，市场预期走弱。2022年1-7月，商品房销售面积和金额累计同比降幅仍较大，其中销售面积同比降幅小幅扩大；7月商品房销售面积和金额单月同比降幅均扩大，较6月分别扩大10.6和7.4个百分点，单月销售规模仅高于今年4月。各区域中，东部地区和东北地区销售面积累计同比降幅略有收窄。

7月28日，中央政治局会议强调“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，短期来看，各地因城施策力度有望加大，近期北京、上海、广州微调相关政策，苏州、无锡降低首付比例，廊坊取消限购、限售等，未来预计将有更多城市跟进优化房地产政策，各地“保交楼”相关举措亦有望加速落地。与此同时，8月15日，央行中期借贷便利(MLF)操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点，或对房地产市场的预期带来一定提振。从市场的角度来看，短期市场信心修复仍需一定时间，市场调整态势难改，全国商品房销售规模同比降幅或仍较大。

供应端，伴随着销售端活跃度的下降以及市场预期的走弱，房地产开发投资额及新开工面积同比降幅继续扩大，7月单月房地产开发投资额降幅超12%，房屋新开工面积同比降幅保持在40%以上，降幅较6月分别扩大2.9和0.3个百分点，企业投资、开工意愿仍未改善。短期来看，各地“保交楼”相关举措不断落实，项目复工情况或有所改善，房地产开发投资有望小幅边际修复。企业资金压力叠加销售恢复不明显下，企业开工力度及意愿或仍较弱。

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