地产股暴涨，暗流涌动……

文 / 子木

人有悲欢离合，月有阴晴圆缺，此事古难全。但愿人长久，千里共婵娟。

01

本想安静地过个节，大清早一个朋友打来电话，子木，地产股大涨，快帮我解读一下，有没有啥机会？

要不是这小子中秋节送了我两瓶好酒，我真想睡一个好觉。

看了一眼，碧桂园、龙湖、新城等股票的确涨得异常凶猛，普遍在5%以上，碧桂园更夸张，涨幅飙到16.82%。

这就像死泥潭里，突然蹦起来几条大鱼，还俨然有一种跃龙门的架势，你说怪不怪？

想想也是感慨。

从去年开始，昔日辉煌，众星捧月的房地产便跌落神坛，开发商接二连三暴雷，股票暴跌，期房销售数据腰斩，烂尾楼遍地。

过去，985、211的高材生最想去的企业就是房企，年薪百万不是梦，然而现在去公园相亲，大妈手里的A4单页上面，第一条就是，“房企员工靠边站”。

正所谓，“墙倒众人推，破鼓万人捶。”

地产股跳涨，唯一的解释是，“利好将至”。

我在业内打听了一圈，大概分为两个版本。

第一个版本是“全额担保民营房企发债获得最新进展”，这个很多人不懂，我再解释一下。

房地产一直是资金密集型产业，玩的就是金融，开发商们对现金流要求非常高。

然而近年来调控打压+新房销售崩塌+疫情反复，导致整个行业脸朝地硬着陆，大量开发商暴雷，信用评级下滑。

金融机构集体拍拍屁股跑路，拒绝贷款给房地产企业，完美解释了什么叫做，“夫妻本是同林鸟，大难临头各自飞。”

导致房地产行业出现了连环垮塌效应，垃圾开发商融不到钱，优质开发商也融不到钱。

而拥有国企央企背景的开发商，和地方城投却趁势发展壮大，因为亲爹实力够强，银行放心。

这样一来，民营企业会逐渐被国企取代，整个市场结构失衡，慢慢地不再有民间资本参与，市场失去活力。

虽然得以保全，但却一夜回到解放前。

现在上面要救市，稳住民企信心，推出担保制度，对银行喊话：

我认了这些民企开发商做“干儿子”，你们放心在一起，要恩爱如初，如果出了事儿我兜底…… 

干爹的主体是中债信用增进投资公司，我们看看背后的股东：

北京国有资本、中银投资、首钢集团、中化股份、中石油、国网、中国银行间交易商协会……

个顶个的大佬，大佬联盟，金融机构彻底放心了，房地产开发商自然有了融资的来源，资金压力逐步解除。

这是第一个版本的解释。

但我认为，这次股票跳涨并不单纯来源于此。

因为担保制度是8月份提出的，提出时市场反应就那样，而现在也就是兑现承诺。

不应该掀起如此巨浪，于是我们就来到了第二个版本。

02

第二个版本的主题是，年底之前要出台有关房地产的重大救市政策，网上热传两幅图，其中一张图容易喝茶，暂且不放。

我把具体内容写下来：

1. 为了支持住房需求，中国至少24个城市允许“一人买房全家帮”，即子女购房可提取父母的公积金账户余额，父母可作为共同还款人参与还款
2. 依法盘活地方2019年以来结存的5000多亿专项债限额，优先支持在建项目
3. 传除了一线城市以外，全部放开限购
4. 除北上广深，卖房减免增值税，新二手房交易契税继续优惠
5. 取消二手房20%个人所得税
6. 纾困企业在会后也可以担保发债

大概就这么六条救市政策。

第3条是猛药，我认为大概率不会实现。

因为经过这几年的房价下跌和媒体传播，现在全国老百姓基本形成共识，一二线城市房价还有机会，三四线城市彻底凉凉。

上半年，大部分二线城市都解除了限购，但一些优质二线城市尚存“房住不炒”的底线。

如果全部放开限购，就会有大量的三四线投资客逃离，腾挪资产到热二线城市，比如杭州、成都、武汉、苏州这些城市，房价会迎来暴涨。

无论预期多么惨，现在整个四川省的有钱人一有机会都想买成都，湖北人想买武汉，长三角则是往杭州、苏州涌……

只要基数够大，就不用考虑购买力是否够用。

反观其他几条，基本都是在当下的基础上，减税降低交易成本的，释放公积金购买力，支持全家人买房。

这个在上半年很多地方已经在做了，收效甚微，有些“食之无味弃之可惜”。

前几天一个粉丝给我留言，我觉得可以很好的解释当下楼市难题。

“我是刚需，我知道房贷利率降了很多，买房的税费也减了许多，手上有钱也能付首付，但我就是不敢买。

一来怕疫情继续反弹，我的牙科诊所收入不稳定，二来怕房价还会继续下跌，买了就跌，跌的钱可能还比政策降的成本都多……

1、对收入的信心

2、对房价稳定的信心

只要这两点解决不了，楼市就很难完成救市。2015年，那轮大救市，为何能产生如此剧烈的暴涨拉升？

是因为棚改货币化，凭空创造了庞大的买房需求，这些需求堪比马上要结婚生子的硬刚需。

信心赶不上成交速度，这才彻底把市场激了起来。举个不恰当的例子，张三跟小梅相亲。

因为家庭原因和个人能力等等因素，张三一直在考虑要不要跟小梅在一起，结果现在突然跑出来李四、王五……几百个人，都要追求小梅。

这时候张三还会考虑吗？

现在因为居民杠杆率还没降下来，棚改货币化这套大法已经不能再运作了，所以救市就只能围绕着信心“慢跑”。

我总结了几点，应该是接下来市场必须做到的。

03

首先就是期房信心。

当初烂尾楼停贷事件，东窗突发后，我给的评论是，这事如果处理不好，无异于给房地产行业投放了一颗致死性原子弹。

没有人能理解花一辈子钱去买一个东西，结果还被送了一个维权套餐，这对消费者来说，不仅是物质上的亏损，更多是精神打击，是一种不被尊重的蔑视。

所以接下来，务必全国救治烂尾楼，落到实处。

前段时间，国家特批专项资金用于保交付，烂尾之城郑州在8月迎来16个楼盘交付。

但我听当地的朋友说，很多楼盘出现了“伪交付”，据说请了一群演员，在里面叮里咣啷做戏，告诉大家已经复工……

至于真假，我不清楚，但我知道如果继续纵容烂尾楼，谎骗大众，一定会被市场反噬，今后房地产市场再无反弹的可能。

第二个提振收入的信心，现在最大的制约因素就是“口罩问题”。

根据最新数据监测，全国目前有1314个高风险区，1517个中风险区，241个地风险区……

这几天我被困在深圳回不到北京，不能跟家人团聚，深夜望着孤月，心中愤懑，但几杯小酒下肚后，又豁然开朗。

一个移居日本的朋友跟我说，日本选择跟病毒共生后，两个月新增1000万例，累计2000万例。

此轮疫情堪比“灾难级别”，日本医疗系统正处在崩溃的边缘，很多人去医院看病，连床位都没有，甚至还出现了床位竞价。

想想我们，做核酸不花钱，甚至不幸中招，也有人帮我们担着。

这三年，教会了我们，什么叫做“没办法”。有时候我也在思考口罩问题的是与非，现在可能不是最好的选择，但当下，可能是相对最合适的选择。

疫情只能做到努力防控，这是人类与病毒的一次历史性对抗，充满不确定性，所以我们要把确定性的事情做好。

比如全民减负，既然央行降准降利率，发了那么多的水，与其在头部空转，还不如落到实处，流入民生系统。

过去几十年，我们对城市基建投资太多，甚至赶超发达国家，但在民生系统方面，还不如一个小国。

房地产是国民经济支柱没法动，可以理解，但我们可以从医疗、教育、养老层面下手，继续减负，加大补贴力度。

只要这几个方面不再成为人们沉重的负担，即使疫情反复，也有足够的空间参与消费，只有消费才能给经济运行系统提供动力，再配合着消费券的大力发放，可以慢慢稳定消费预期。

说实话，现在的楼市很紧张。

从数据可以看出来，房地产开发投资增速16连降，连续4个月保持负增长，上个月低至-6.4%。

这意味着开发商彻底躺平不干了，背后是庞大的房地产行业，上千万从业人口的产业链停滞，所有城市土地财政会大量缩减，对经济的再投资能力持续下滑。

接下来是金九银十，今年最后一轮救市黄金窗口，截止年底只剩下三个多月了。

如果再救不起来，意味着这个行业彻底歇菜。

所有人都知道房地产经济不好，会挤出实体经济，但不得不承认，新经济还未到来之前，房地产依然是压舱石，经济的救命稻草，否则影响经济大盘的稳定性，背后连带的是十几亿人的就业问题。

这就是现实，而我们也要学会站在更高处换位看大盘。

不出意外，大招应该正在路上了，大家一定要做好准备……

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