房子的隐形泡沫

文/子木

前几天在星球讲到一个概念——楼市“隐形泡沫”。

讨论很激烈，很多人想让我多讲讲，那就以此作为今天聊房的主题。

最近有一部剧挺好看，叫做《狂飙》，高启强因为买不起等离子电视，蝴蝶效应，走上黑道。

的确，2000年左右的2万相当于现在的20万，家里有一台等离子，绝对人中龙凤，做梦都能笑醒。

然而，20多年后的今天，500块钱的电视都碾压等离子好几个level，等离子却只剩下了怀旧价值，使用价值基本为0。

这是为什么呢？

科技代差。

科技进化是跳跃性的，一代革一代的命，极大提高了产能和体验，规模效应又逐渐拉低商品价格。

从大哥大到九宫格，再到千元智能机的手机市场以及从油到电的汽车市场，都在重复着相同路径。

可以说，基本所有工业商品都难以逃离“科技代差”——产品跨代升级，老物件被淘汰。

那么房子呢？

如果按照工业制造逻辑，市场产品更新换代之后，老房子被淘汰，价格一定是大跌的，但你会发现，二十年来，房价整体却是上涨的。

这是因为房子在折旧，但背后的资源却在涨价。

城镇化建设道路上，有大量的人口涌入城市抢夺资源，资源长期“需求大于供给”，稀缺性战胜了“隐形泡沫”。

就像我前段时间去北京西城区一个70年多年前的老学区房，转身都很困难，价格却能卖到12多万一平米，比5环外的大平层都贵了不少。

然而，现在想说的是：

并不是所有房子都有这样的好运气。

最近我在山东省逛了大半圈，深深感受到有些城市的“隐形泡沫”。

到处都是挂牌1-2年以上的房子，最有意思的是，所有人都觉得值这么多钱，但就是没人买……

「有价无市」变得根深蒂固。

比如一套位于青岛崂山的房子，123平米2室2卫，挂牌价格500万。

如果按照地段论，崂山属于青岛最好的区，小区前面不远处去就是海景大平层，价格能卖到6-7万/平米。

而它只卖到4万多，应该没问题的。然而就这样挂了大半年，看房的人寥寥无几。

业主和中介把原因归结于市场行情不好，但我认为，更多在于产品已经失去了被购买的“理由”。

首先，没有强资源绑定。

交通、商业、学校、医院、生态这些资源里，哪些是强资源？

答案是学校和生态。

学校会随着时间沉淀，师资和生源力量互相促进，价值沉淀越来越高，只要高考制度一日不破，学区房的价值就永远难以撼动。

而生态，是所有门类里唯一不可复制的资源，江河湖泊公园等等，是人们追求高品质健康生活的向往。

当然学校和生态，也要站在城市发展方向、产业主轴之上才能达到1+1大于2的效果，否则，核心区变迁，房地产价值照样触顶。

这套房子，一无好的学区，二跟海又有一定的距离，只占了大区的利好，稀缺性很弱。

其次，产品出现了“代差效应”。

跟电视、手机这些工业品一样，房子会衰老，一代跟一代之间的差距很大。

这套房子是15年前的产品，123平米才做到了套二，在当时可能满足了人们居住的需求，但放到现在，套三以上才是主流。

大人一个卧室，小孩一个卧室，另外一个做客卧也好，做书房也好，空间的功能性需求是所有家庭刚需。

而且，现在大部分产品基本都做到了人车分流，这对生活的幸福指数提升极高。

因为谁都不想在小区里遛弯的时候还要考虑车来车往的安全因素，也不想大晚上被回来的车灯晃的头疼。

在往上讲，还有物业和外立面。

之前我写过专门的文章，中国物业制度是存在BUG的，开盘的那一刻就定死了物业费，很可能几十年都不涨。

物业费不涨，但通胀会涨，这导致物业为了利润开始缩减成本，把小伙子换成老大爷，小姑娘换成老大妈，5个保洁换成2个，园林干脆不做维护。

所以10多年前的房子，普遍老得很快，最典型的老态就表现在草坪和外立面上。

15年前外立面的工艺基本都是面砖跟涂料。这种东西容易脱落鼓包，被雨水冲刷后，形成黄黑色的锈斑，加速了小区的老态。

最重要的是，设计审美也在跨代创新，10年前的审美喜欢做欧式，5年前喜欢做新中式，而现在年轻人的审美逐渐向现代简约转移。

如果你买一套老房子，装修可以翻新，格局甚至也可以重新调整，但外在房屋建造的“硬件”以及软运营，已经很难跟得上这个时代的节奏了。

而且在大基建的超速发展下，整个城市被道路和地铁拉开了框架，摊平了通勤时间，加速发酵了“隐形泡沫”。

“买一套不带强资源的核心区老房子，还是选择稍远距离的新房子”，这是我之前对身边年轻人的一个调查。

一线城市，大概是4比6，但在二三四线城市，86%选择新房子，14%选择老房子，大多数人甚至愿意牺牲单程半小时的通勤时间，来换更高品质的居住体验。

而未来市场的主要客群，恰恰就是这些对生活有着较高追求的年轻人。

很多人问我，再过十年是否也会认为现在的房子很“老”了？

这个可以参考工业制品的逻辑。

2007年第一代苹果上线后，改变了手机工业的历史进程，但从乔布斯离世之后，苹果作为全球最强智能机，迭代创新就很艰难了。

一直都在比大更大，优化硬件和软件，近些年折叠屏的创新，多少有些伪需求。

有人说，乔布斯带走了创新，其实大多数人预测，乔布斯在世也很难做出更新颖的创新，这是所有工业品的宿命，除非创造出“全息立体”这种跨时代的产物。

房子也是这样。

玻璃幕墙、新风系统、同层排水技术、智能家居、地源热泵、人车分流、五重入户礼……等等技术，对十几年前的产品是革命性的。

但对于未来来说，我们很难再找到跨时代的制造工艺，来改变居住的品质。

所以我们大胆预测，未来几十年的居住产品，都是在目前的基础上不断优化，而无法产生革命性的巨变。

起码我认为在自己的有生之年不会。

那么顺着这个逻辑，未来随着工艺科技的提升，很多出现在豪宅产品的设计，都可能下沉到改善甚至刚需。

届时就会对10多年前的产品，产生跨领域的降维打击，就好比现在的4K85寸超清智能电视跟高启强买不起的等离子一样。

同样的价格，天翻地覆的变革。

讲这么多我只想表达一个概念：

现在的产品和15年前的产品存在跨时代的“割裂感”，但现在的产品可能跟未来20年差距都不大。

那么，在城镇化日渐饱和，房子没有那么稀缺的年代，不带强资源的老房子，无论是否在核心区，都会面临着持续衰败的结局。

当然一线城市不会表现那么明显，因为核心区不变，政府也有足够的能力维持社区的“新”，大不了房子彻底老了，推倒重建。

之于对于后面的城市，恐怕就没那么幸运了。

今年行情一定会比去年好，三年积压的需求也会相应释放，一二线还会带动三四线来一波久违的行情，但这种行情对于有些城市来说，很可能是最后一波。

也意味着卖掉手里老房子的机会，屈指可数，这句话送给能看懂这篇文章的朋友。

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