开始了！涨价去库存

文/子木

来了！

刚刚，增发国债和2023年中央预算调整方案的决议，被正式批准。

中央财政将在今年四季度增发2023年国债高达10000亿元，增发的国债全部通过转移支付方式安排给地方，集中力量支持灾后恢复重建和弥补防灾减灾救灾短板，整体提升我国抵御自然灾害的能力。

支持自然灾后重建，只是师出有名的台面话，实际上，这一万亿就是为了解决地方债务，推动地方基建投资做的超额注水。

而且，这次操作后，全国财政赤字将由38800亿元增加到48800亿元，预计赤字率由3%提高到3.8%左右。

主动调高赤字率，意味着提振经济的决心很大，拉开了大规模经济刺激计划的序幕。

财政政策空间彻底打开，不再拘泥于赤字率的保守态度，改为激进救市，政府愿意拉高杠杆助推经济，主动庇护企业端和居民端，创造了足够大的财富空间。

再加上2023年地方专项债的3.8万亿，提前下达部分预计2万亿 ，年底总共3万亿的洪水即将冲入市场。

大水入市相当于跳过产业-收入逻辑，凭空通过投资，创造巨额财富，也意味着钱会加速变毛。

这时候债务会被对冲，借钱越多的人反而享受更大的利好，而根据杠杆获得的效率来对比，这又是一场彻彻底底，属于上游的财富盛宴。

大水冲到市场，需要更好的工具表现杠杆，而这个工具正是楼市。目前已经到达最重要的阶段，涨价去库存。

昨天，官媒证券时报在头版发布了一篇文章，《适时放开楼市价格限制》。

业内讨论很热烈，主要内容总结如下：

1、当前市场恢复的基础仍不牢固，除了需求端限制政策有待进一步放松外，供给端的限制性政策也要全面放开。
2、放开房地产价格限制，让核心区域的优质地块恢复市场定价，一定程度上有利于提振土地市场信心。
3、优质地块地价合理上涨，或进一步带动房价出现上涨预期，市场信心也得到提振，进而促进需求释放和销售增长。

总结五个字，正是“涨价去库存”。

有没有很熟悉？

棚改货币化是涨价去库存，一线城市放开限购也是涨价去库存。这次放开地价限制，显然更直接一些，调高面粉价格，面包也就跟着贵了。

上面明白，楼市“买涨不买跌”远比股市更严重。

只有房价上涨，刚需才愿意入场，改善才能“卖一买一”继续向上置换，整个交易量才能打通，房子交易好，城市才能积累资金用于配套基建和产业升级……

这都是一条链条上的逻辑。

我记得2016-2019年那段时间，全国房价大火，很大一部分原因来自于“地王”频出。

一个二手房小区卖2W/平米，突然隔壁土地拍到2.5W/平米，那么这个小区价格肯定拉涨至3-4万/平以上。

至此，放开地价限制的概率已经达到了99.9%。

前几天，土地资源管理局也公开表态：

建议取消地价上限，并且取消远郊区容积率1.0的限制等等。

话里话外：

现在整体房地产形势是下行的，但不妨碍短期内核心城市、核心地段仍具备长期看涨价值，甚至需求还是被抑制的状态。

既然如此，不如彻底脱光。核心城区没必要自我限制，能卖多贵卖多贵，开发商有利润做好产品，有钱人也愿意消费。

至于远郊区，根本没必要限制1.0的容积率，这个容积率是用来干啥的？

造别墅。

郊区需求本来就弱，造就造呗，富人在核心区住得不舒服，完全可以去郊区买套别墅，享受第二生活……

所以现在的逻辑，可以理解为，通过放水，鼓励有钱人低成本上车，稳住市场基本面，然后等经济复苏，刚需收入增长，有钱了再继续撑着楼市往下走。

很多人问我怎么看？

之前我做过论证，其实打压或者刺激市场，都不对，因为市场本身有自己的运转规则。

有钱人买房，那就让他买。北京房价可以涨到20万，30万，甚至50万/平米，都很合理，因为只要富人消费，钱流进市场，就可以带动中下游的就业人群的收入。

买不起怎么办，那就往外买，四环、五环、六环都可以，居住面积越大，带动的城建规模越大，反而还能拉动基建投资和产业的多点开花。

社会其实需要的是显性差距，而不是隐形差距。因为后者往往对社会财富分配结构的杀伤力要更大一些。

但永远有人想让这一切隐形，营造一种大家都很平等的社会环境，这个在五千年前就被证伪了。

当初限制地价，我就写过文章，觉得这个政策会让市场变坏，要么造出一堆烂房子，要么变相补贴富人。

现在放开限制，站在宏观角度讲，解决了两大奇葩现象的根源，同时也让市场找到自我选择的空间，是好事。

同时也在尽可能满足上游需求。

其实翻一翻最近的政策，你会发现，无论是放开地价限制，还是棚改2.0，整个房地产逻辑已经从服务、保障、满足刚需为主，转变为服务改善和高品质客户。

2006年，建设部等九部委推出雷霆手段，联合制定了大名鼎鼎的90/70政策。（新建楼盘，90平米一下的房子占比70以上）

而现在，早已消失在历史的长河，开发商造楼，不贴个“改善”的标签，都不好意思说自己是盖楼的。

前几天，万科郁亮也在大会上表示，房地产行业从过去简单的规模发展转换到如今的高质量发展。

郁亮业务能力抛开不谈，但对市场的观察还是很犀利的，比较爱说真话，也为市场贡献过几次精准的预判。

他隐喻，行业处于马拉松的“撞墙期”，市场会产生向上修复的力量。

“撞墙期”就是很多人在跑到30公里的时候，开始跑不动，这时候人体从消耗碳水化合物转为燃烧脂肪，这一过程在经济上称为“新旧动能转换”。

碳水就是刚需，脂肪就是改善和高净值人群，现在如何燃烧脂肪，是整个行业需要考虑的课题。

那么正对应的也是供应问题，当下房地产供应其实并没有过剩。

我前几天对一线城市做了一个数据对比，北京改善性需求占比已经达到54.0％，上海改善购房需求占62%，深圳也达到65%。

但改善房的总供应占比却都在15-20%。

供需差，高达41.5%左右。这个差距里面藏着重大的财富机遇。

而市场上一度热炒的“房产过剩论”，并不真实，因为主要城市当前的住房条件“被平均”了，城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了。

整体而言，人们现在对于居住的需求多样化，当前针对新需求的市场供应并不充分。换句话说，市场不缺房子，但缺少服务于高净值人群的好房子。

从一系列的政策主张来看，我国的房地产已经从全面开花转化为防御式发展。

重点发展一线城市和强二线城市，放弃三四线城市市场；重点支持核心区和新兴战略区，放弃远郊市场；重点满足改善和高净值需求，放弃刚需市场。

这个逻辑将在未来愈演愈烈。刚刚上海已经官宣，金山非户籍人才下降购房门槛，3年社保可买一套房。意味着北上开始行动了，当然这只是开始，接下来还会有更大范围的限购放开。

对于个人来讲，如果想要资产升值，只能想办法买最“贵”的，这是最简单朴素的道理。

经过这两年全国楼市降温，基本相当于无差别检验了所有房子的真实价值和流动性。

房价是最真实的市场反应，充分的换手和供需关系充分博弈之后，得出来的结果。

你会发现贵的房子在小跌，甚至一动不动，而一些便宜的房子，一度跌穿了人们的预期。

贵的房子，很少跳涨，但每一个价格都是实打实涨起来的，卖的时候很容易给你一个惊喜。

便宜的房子，一直很便宜，或者短期内大涨而后大跌，始终是跌宕起伏的，卖的时候，很容易给你一个惊吓。

至于惊喜和惊吓，你在买房之前就已经被锁定了。

当然这个贵是相对的，某一个城市里最贵的地段，如果弹药不够，那就选择适合你的某个地段里最贵的小区，最后是某个小区里最贵的楼层和户型。

价格被高度匹配价值之后，买房就是一文价钱一文货，要么选好的，要么就不买。这些年被深套的，大多是当初贪了小便宜。

最后再多说一句。

人类的宿命就是达尔文进化论和丛林法则，二八定律将被实践在所有场景和细节，如果想在财富上有所不同，就要看20%的人在做什么？

一定要与20%为伍，而不是混在80%的人群中迷茫。因为游戏规则是20%的人制定的，他们会拼命将这个游戏玩下去。

游戏规则就是“势”。

而你要做的，要么逃离“势”，要么顺应“势”，看如何在“势”中取胜，甚至找到“势”的漏洞，也就是顺势而为。

最好不要做，“逃离不了又唉声叹气”的那部分人。

还是那句话，你改变不了环境，就要学会更好的适应环境。

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