如果连万科都不能“活下去”，行业困难程度难以想象
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五年前，万科最早预警的“活下去”，已成为所有同行者用生命换来的体悟。
10月31日，针对近期债券出现波动的情况，万科（000002.SZ）在投资者交流的互动易平台上回复称，公司基本面没有出现任何问题，债券异动主要是市场情绪波动所致。
回复显示，境外市场出现有关万科的不实猜测，导致公司美元债价格在上周尾出现大幅波动。
万科进一步称，目前公司各项资金排布和还款安排都在有序进行中，公司已连续14年保持经营性现金流为正，1-9月覆盖新项目地价支出后仍然保持为正。
据万科披露，截至今年3季度末，公司在手资金1037亿，对短债的覆盖倍数2.2倍；年内万科已无境外融资到期，境内待偿还信用债仅3.8亿。
近期，万科旗下的多只美元债确实出现剧烈波动。
今年8月上旬以来，万科多只美元债收益率开始突破10%，到了10月下旬债券收益率进一步攀升，多只债券收益率升至50%左右，最高接近60%。
其中，万科2027年11月和2029年11月到期的两只远端美元票据，自10月16日以来跌幅较大。
《小债看市》统计，目前万科存续美元债7只，存续规模32.19亿美元，其中一年内有三只美元债将到期，到期规模26.75亿美元，公司面临较大集中兑付压力。
今年中期业绩会上，万科表示已启动相关还款准备工作，并提前从三方面做好充分的准备：
一、境外自有资金方面，万科于境外持有数十亿的自有资金可用于偿债；
二、万科的境外平台前期投资了境内外项目，项目分红、回购、退出等都能提供充分的资金；
三、通过银行端市场开展境外融资，万科8月已获取发改委2024年再融资中长期外债额度，并已启动与相关银行的沟通。
值得注意的是，万科美元债下跌或与国际评级机构下调评级有一定关系。
10月17日，惠誉将万科长期本外币发行人违约评级从BBB+下调至BBB，展望保持稳定；并将其全资附属公司万科地产香港的高级无抵押评级及其未偿付高级票据的评级从‘BBB+’下调至‘BBB’。
惠誉表示，万科中期杠杆率将保持在35%以上，近期其销售业绩弱于预期，这可能会抑制现金产生及其去杠杆化努力。
在境内债方面，目前万科存续债券34只，存续规模569.9亿元，其中一年内到期规模有63.81亿元，主要兑付期集中在1-3年内。
据最新评级报告，万科主体及相关债项信用等级为AAA，评级展望稳定。
据官网介绍，万科成立于1984年，经过近四十年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。
1991年，万科A在深交所上市，2014年B股以介绍方式转换上市地H股上市。
从股权结构上来看，2017年著名的“宝万之争”后，深圳国资委所属全资子公司深圳地铁集团成为万科第一大股东，持股比例为27.18%，公司无控股股东及实际控制人，股权较为分散。
2018年秋季例会，万科高喊“活下去”震惊业界。
2021年下半年以来，房地产市场大幅降温，万科开发业务销售规模同步下降；2022年公司签约销售金额同比下降33.6%，下降幅度较大。
2023年1~9月，万科累计合同销售金额2806亿元，同比减少10.8%，好于行业平均水平。
土储方面，2023年前三季度万科新增土储529万平方米，全部位于一二线城市，权益占比58%，与2022年度持平。
截至2023Q3末，万科总土储建面仍有超1亿平方米，可保障未来两三年的发展需要。
从业绩看，2023年前三季度万科实现营业收入2903.1亿元，同比下降14%；实现归属上市公司股东的净利润136.2亿元，同比下降20.3%。
归母净利润
前三季度，万科经营性现金流虽然保持为正，并且连续14年为正，但2021年以来其净流入规模同比显著下降。
盈利能力方面，万科整体毛利率为17.6%，较2022全年下降2.0个百分点。
截至今年三季末，万科总资产为16467.02亿元，总负债12395.74亿元，净资产4071.27亿元，资产负债率75.28%。
《小债看市》分析债务结构发现，万科以流动负债为主，占总负债比为76%，流动负债占比偏高，债务结构待优化。
截至相同报告期，万科流动负债有9404.7亿元，主要为应付账款，其一年内到期的短期债务合计有511.37亿元。
相较于短期债务，万科的资金流动性还不错，其账上货币资金有1036.8亿元，虽较2022年末有所下降，但对短期债务的覆盖性较好，现金短债比为2.03。
在财务弹性方面，万科的备用资金也较为充裕，截至2022年末其授信总额为5095.56亿元，未使用银行授信有2033.41亿元。
银行授信情况
在负债方面，万科还有非流动负债2991.04亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计有2962.83亿元。
整体来看，万科有息负债总规模有3474.2亿，主要以长期有息负债为主，带息债务比为28%。
2023年前三季度，万科境内新增融资的综合成本为3.64%。
在融资渠道方面，万科较依赖于长期借款，除了借款和债券融资，其还通过应收账款融资，定增，股权质押以及信托等方式融资。
值得注意的是，2019年以来万科的筹资性现金流净额持续净流出，其中仅2022年为正，2023年前三季度该指标为-313.34亿元，表明其外部融资环境持续恶化。
总得来看，在行业下行环境下，万科销售和业绩下滑，但好于行业平均水平；公司融资成本低廉，自有资金充沛，但其融资环境欠佳，面临一定再融资压力。
万科前身为1984年5月成立的“现代科教仪器展销中心”。
1988年11月，经深圳市人民政府“深府办〔1988〕1509号文”批准， 深圳现代企业有限公司实施股份制改革，并更名为“深圳万科企业股份有限公司”。
万科是国内最早从事房地产开发的企业之一，1993年房地产时代来临，万科果断聚焦住宅开发并深耕城市圈，销售业绩大幅攀升稳居行业“一哥”地位。
其后十年，房地产行业面临政策调控，万科在运营模式上提出高周转、小股操盘。
万科的灵魂人物王石，曾经不止一次向外界表明过底线：万科永远只做住宅。
万科创始人王石
甚至在2016年进入“世界500强”时，万科也没有任何其他副业，是中国唯一一个只做房地产住宅开发的房地产商。
然而，王石的理想终究熬不过市场的变化。
2017年，在王石宣布退休前，万科已在多元化战略上提速；2018年万科将集团的战略直接升级为“城乡建设与生活服务商”。
2021年下半年以来，房地产市场大幅降温，2021和2022年万科的净利润腰斩，销售毛利率持续下滑，但整体情况仍好于同行。
五年前，万科最早预警的“活下去”,已成为所有同行者用生命换来的体悟。
近来万科股债的表现，是房地产市场复苏未达、信心缺失的极致反映。
在10月底的万科西安媒体沟通会中，郁亮曾喊出当前楼市已经超跌，未来市场自会产生向上修复的动力，给行业传递更多前行的勇气。（作者微信：littlebond1）
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