深圳优化住房限购政策，利好体现在哪？专家解读→
深圳，终于出手了！
近日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》，从分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化等方面，进一步优化房地产政策。（点击回顾：《重磅！深圳优化住房限购政策，涉及7区》）
这一政策的出台有何考量？
对有住房需求的群众而言
实质性利好体现在哪？
新政对后市的影响，又会有多大？
深圳市出台相关政策的时机，
有何考量？
在具体看深圳发布的房市调整政策之前，我们先来回顾上个月底召开的一场重要会议——4月30日，中央政治局会议特别强调要优化增量，消化存量。此举也为整个房地产市场的调控指明了方向。
深圳楼市新政优化了在深工作人员、多子女户籍家庭在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内的住房限购政策，同时调整了符合条件的企事业单位在以上区域购买商品住房的政策。这说明，深圳正通过放松不同主体在部分区域的购房限制，达到“去库存”的目的。
一方面，“去库存”是当前各地楼市的首要目标。不把存量消化掉，楼市就难以盘活，增量和存量之间的矛盾只会越来越大。
另一方面，从深圳本地市场出发，也需要进行政策调整，为更多拟购房者提供入市的条件。
有分析认为，深圳此次优化限购政策仍然保持“小步慢跑、预留空间、定向疏解”的特点。
深圳市经济学会副会长、深圳职业技术大学房地产研究所所长邓志旺认为，深圳此次发布的相关政策可以说是“精准滴灌”式，相对稳健，可以避免新政在执行过程中可能引起的一些副作用。
从小环境来看，部分内陆城市居民住房自有率可达80%-90%，而据媒体报道，这一数据在深圳仅有30%左右，可见深圳商品住房市场还有很大的上升空间。加上深圳较好的经济发展势态，市民住房消费能力不可小觑，深圳房地产行业发展仍存在较大潜力。
“优化限购政策并不只是为了去库存，而是希望在房地产市场‘投机’现象得到控制后，政府干预力度减小，将价格调控的权力还给市场，以期实现房地产市场长期健康发展。”王锋说。
因地制宜
直击刚性住房需求
根据新政，主要受惠群体大致分为三类：一是有两个及以上未成年子女的深圳户籍家庭；二是个人所得税、社会保险缴交年限满1年的“非深户”群体；三是同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件的企事业单位。
为什么会是这三类群体？
在研读近年的房地产政策后，笔者发现，上述三类群体实际上对应改善性住房需求及刚性住房需求。
深圳常住人口住房自有率仅三成左右，这意味七成市民需要租房。而深圳常住人口中“非深户”占比65.9%，是租房“大头”。
租赁市场相对庞大，透露出的是刚性住房需求尚未得到满足。在有限的资源下，新市民群体成为重点支持对象。
王锋认为，很多外来人员到深圳的第一居所就是租赁房。此次新政放宽企业购买商品住房的条件，就是从实际出发，为企业员工解决住房问题提供便利。
而对于深户“多子女家庭”的支持，即可在放宽的七个区域内再购买1套住房，正是在释放居民改善性住房需求。
分区优化意味着什么？
根据新政，此次调整的限购政策主要是针对盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区7个区，而福田区、罗湖区、南山区和宝安区部分街道则维持原限购政策不变。
这主要是基于以下多个原因。
从深圳整个房地产的供应分布以及购买力的需求来看，罗湖、福田、南山以及宝安部分区域人口密度大、常住人口购买力强，购房需求相对来说比较旺盛，房价此前出现过大幅波动。
基于过往经验，未避免政策放宽后，给整个房地产市场带来较大波动，同时综合考量地理位置、交通、产业等因素，上述区域的房源在去库存方面，相对来说压力不那么大，因此仍维持原限购政策。
王锋认为，本次新政分区优化安排总体比较合理。
“目前福田、南山、罗湖‘内三区’在地理位置、公共资源配置、住房稀缺性等各方面，与龙岗等‘外7区’存在差异，需要对购房资格进行一定限制，以免过度扰乱市场秩序。在这次调整中，‘外7区’的房价下降幅度明显比较大。”
“以旧换新”+“收旧换新”组合拳
如何促进市场平稳发展？
总体来看，此次新政是一套组合拳。既对限购政策进行优化调整，也通过一手房、二手房联动来释放新的住房消费需求。
伴随着经济结构调整转型，在房产市场处于低迷状态时，主动采取一些短期措施，稳定居民对楼市的信心十分必要。
在邓志旺看来，新政“是一个动态的过程”，不必急于一时。目前拟购房者不必太着急，可以持续关注楼市变化，多了解不同楼盘情况。
“通过各种政策的组合调整，最终使真正有自住需求的群体入市，促进房地产存量跟增量的消化，这样才可能使整个市场逐步回暖。”
记者 / 谭诗靖 李婷 刘奉轩
部分内容来源 / 趋势捕捉
编辑 / 谭诗靖 李婷