置身事内3：土地政策要变了，房价会变天吗？

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土地使用其实是可以打破省市城乡建设用地之间的壁垒的。比如既然按规定上海必须保有290万亩耕地，那他可以到西部偏远地区购买几十万亩耕地的指标，然后把上海市区附近的几十万亩农田开发了。

这样，上海既有建设用地可用了，全国耕地的总量又没有减少，只是把个别省份用不了的建设用地转移给了上海而已。实际上，各地一直有这方面的改革和探索。

比如许多企业有排污指标，某企业产量高，排污量大怎么办？多排污势必会污染环境，那他可以购买其他企业的排污指标，有些企业用不了自己的排污指标，就可以卖给污染大的企业。

这样算下来，排污总量并没有增加，没有给环境造成更大的污染，不同企业也得到了各自的好处。用不了的排污指标可以卖钱，不够用的企业也愿意花钱买指标。

近年来，新的情况又出现了，就是财权层层上收，事权层层下压。很多在基层工作的人都知道，在基层工作，要人缺人，要钱没钱，但是给的工作越来越多。

尤其是2006年取消了农业税，对于农民来说当然是天大的好事，不过也让本来就捉襟见肘的基层财政维持起来更加困难。

这个时候，上级进行统筹和转移支付的作用就明显了。比如中央财政为所有的农村义务教育阶段学生免除了学杂费和教科书费，地方政府就不必为这笔钱发愁了。

还有新农合的花费，由个人、地方和中央各级财政共同参与，这样就减轻了每一方的资金压力。

从20世纪90年代中后期开始，我国沿海地区的经济快速增长，内陆尤其是中西部地区经济发展水平和财力则越来越差，此时转移支付就显得尤为重要了。

1995年，中央转移支付总额是600多亿，而到了2018年，已达6万多亿，增加了近100倍。这里面的钱80%都转移支付到了中西部地区，这就保障了地区间人均财政支出的一个平衡。

也就是中央把钱拿到手里之后，会将大部分钱拨到欠发达地区，免得地区差异过大。但这个钱不是拨给欠发达地区之后，他们就能随便花了。

转移支付一般分两类，一个是一般性转移支付，一个是专项转移支付。一般性转移支付，没有什么附加条件，地方政府自己决定用途就行了，而专项支付必须专款专用，不能随意自主决策。

不然有可能这笔钱本来是解决环保问题的，但是却被用来给本地财政人员发工资。结果环保问题没有解决，本地吃财政饭的人却越来越多。

不过转移支付并不是灵丹妙药，有时反而会加大地区间的不平等。比如专项转移支付里面有一笔钱是用来支持某个项目的。

问题是贫穷的地区往往没有能力去做这个项目，反而是有钱、发展得好的地区，可以做这个项目，他们做这个项目，就得到了这笔专项资金。

而且有的转移支付并不是100%给全款，上级解决一大部分，地方自己也配套出一些钱，这个时候有钱的地方能配套出钱，穷的地方反而不行。

好比上级要给你拨10个亿建科技大楼，同时要求你再出一个亿来建大楼附属的配套设施和装修。穷的地方拿不出配套的一亿元，那这个10亿元的项目自然也就得不到了。

我们接着说政府的融资和债务。这部分内容，仍然绕不过去土地的价值。前几年，网上有一个10栋房子收租的视频非常火，感兴趣的可以去看看。

一个瘦小的中年男老板，每份鸭仔饭只卖12元。主持人问他是不是挣的很少，他说挣的少我很开心，而且我还有10栋房子可以收租，不缺钱。

主持人哈哈大笑，以为人家有10套房子可以收租，结果老板平静地纠正说，是10栋房子不是10套。

很多人都梦想过，拆迁自己的老破小平房，一下子分到几套楼房，从此翻身。好多农村人心里也不平衡，我家里有房子有耕地，为什么就不如城里的土地值钱。

其原因在于，土地本身并不值钱，值钱的是土地之上的经济活动，如果种小麦、玉米，价值就很有限。

但如果能够建设工厂，建设楼房，价值就大了，因为土地有一些先天的无与伦比的优势。它不会移动也不会消失，特别适合做抵押，所以土地一旦资本化，价格就会飙升。

地方政府也逐渐发现这个奥秘，土地本身的物理属性虽然会升值，但是它的金融属性才会把土地价值扩大无数倍。

我国政府不但拥有城市土地，也掌控着金融系统，自然他们会以各种方式参与到实业投资，获得最大的利益。

我们知道，地方政府不能从银行贷款，在2015年之前也不允许发行债券，就是说想借钱也不行，那政府想找钱投资，就需要成立专门的公司，一般统称为地方政府融资平台，对外通常称为城投公司。

成都有一个有名的景点叫做宽窄巷子，这个宽窄巷子处于历史文化保护区，开发过程中涉及保护拆迁重建等复杂问题，投资金额很大，盈利前景不明朗，像这种情况，民营企业很难参与，也不太敢深涉其中。

但是政府则有先天优势，先后有过两个成都市属全资国企参与其中。其中一期工程就投入了6.5亿。这钱是从哪来的呢？有贷款，有营业收入，还有政府补贴。

早期，这个项目实际上并没有直接赚到游客的钱，或者说收支没平衡，这算是成功吗？

以现在年2,000万游客算，人均消费50元，那么宽窄巷子就有一个10亿元的体量，是一个小的经济群，带动了周边商业餐饮交通的繁荣，对政府和老百姓来说，这比项目本身盈利还重要。

另外，随着景点越来越有名，投资公司也开始每年有净利润了。这就是政府投资成功的一个典型案例。

而如果不涉及大量的历史建筑开发保护问题，其实民营企业本身就能够完成整个规划开发和运营，比较有名的是许多城市都有的万达项目，政府及其相关公司只参与前期的拆迁和土地整理，这块土地就算成熟了，就可以卖给民企。

政府负责的是投入大、利润低、涉及拆迁等方面的复杂问题，之后开发公司再介入。所以房地产公司往往愿意多花数倍的价钱买一块没有麻烦的土地来开发运营。

一些城市有成熟的工业园区，前期也是政府及其有关联的国企，解决大片的土地征收和手续问题。做好通水、通电、平整土地等基础开发，之后在土地市场以招拍挂的形式出让土地，卖给大企业去招商和运营。

会有公司来购买土地，在这里开工厂生根发芽。像南方许多工业园区都做得非常成功。

相比之下，我国中西部市县招商就困难多了，因为地理位置不好，政府的财力和人力有限，只能提供一些土地，后面配套的设施以及整个周边环境和人力资源跟不上，好多企业看不上，不愿意过来投资开设工厂。

还有些时候，政府会找一些大的民营企业来共同开发产业园区，甚至连招商引资也一并委托给这些企业。

地方政府为了发展经济，要招商引资，要投资修路建公共设施等，都需要钱。钱从哪儿来呢？土地财政一直是重要的一大块。

政府会将未来的土地收入资本化，从银行和其他渠道借入大量资金，来快速实现工业化和城市化。也就是用未来的钱发展现在，所以就会积累大量的债务。

假设政府垄断的土地将来都能够卖出越来越高的价钱，城市就会继续扩张，手里的土地价格会继续上涨，形成良性循环，以前确实是这样。

可是一旦经济增速放缓，土地价格下跌，土地出让收入减少，就形成恶性循环，比如当前许多三四线城市就是这样。在2009年，全国有融资平台8000多家，其中60%是县级政府融资平台。

短短几年，这些地方政府就积累了天量的债务，很难还清。甚至很多城市，政府的收入都覆盖不了债务产生的利息，更不用说偿还债务本身了。不

过好消息是，与国外像美国日本相比，中国政府的债务总额并不算是最高的。另外，我国政府的债务不像希腊等国家，他们是借钱去支付社会保障，如给人发养老金，借来的钱没有直接收益。

我国主要是投入到了基础设施项目上，是有着实实在在的资产的，甚至有些资产将来还能够赚钱。那么地方债务这个大雷需要怎么解决呢？我们下期继续说吧。

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