置身事内5：如何快速分析不同城市的房价是涨是跌

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早些年，年轻人大量涌入经济发达的城市，而这些城市的土地供应有政策限制，所以房屋供需矛盾突出，房价连年上涨，居高不下。

房价短期可能会受一些政策影响，但长期一定是与人口结构密切相关，也就是一个城市有大量年轻人涌入，有需求才行，他们才是购买房子的主力。

按照国家统计局的数据，自1998年住房商品改革以来，到2018年，全国商品房的均价在20年间涨了4.2倍，但各地涨幅是不一样的。

三四线城市，涨得慢一些，二线城市房价比人均收入涨得就快，而到了一线城市，房价涨幅远远超过了收入。

地区房价差异的主要原因就是供需失衡，人口大量涌入的大城市，居民用地的供给速度远远赶不上人口增长。而反观一些中小城市，居住用地的增量跟得上，也就不缺房子，房价自然涨不上去。

另外就是，一些小城市年轻人口是流出的，长远来看住房会越来越宽松。

我国每年的建设用地指标管理比较严格，都是由中央往下分配，这些指标无法跨省交易，进一步导致了东部一些人口大量流入的城市缺少用地指标。

而且当初为了支持西部大开发和限制大城市人口规模，国家对西部一些城市建设用地供给反而是比较富裕的。结果是土地流向与人口流向背道而驰。地区间房价差距因此越来越大。

政府发现这种土地倾斜政策不能改变人口流向，人都是奔着沿海发达城市和大城市聚集的。事实证明，很少有人是因为某地房价特别低，然后往那里流动。毕竟房价高的地区往往意味着更多的工作机会和资源。

当前，中央根据情况决定要对建设用地指标跨区域流转进行改革，解决热门城市供地问题，也就是不能东边干旱西边浇水。

接下来我们再说说居民的债务问题，当前中国居民的债务主要来自于买房，房价越高按揭就越多，债务负担自然也就越重。

相比于中国，西方的自有住房比例是近几十年才高的，之前的欧美等国居民主要是租房住。只是到了近年，英美等国家最高达到了接近70%的自有住房。

当欧美国家自有住房率不断上升时，他们的房产价值占国民财富的比例就迅速升高了。由原来30%多，现在动辄升到50%多。

而且许多银行乐意借钱给穷人买房，毕竟房子不会消失和变小，是很好的抵押物，而且只要经济发展的不错，房价还能不断上升，所以断供的问题是很少的，一直到美国出现金融危机。

那时许多房贷是零首付，自然美国的房地产就出了大问题，花了10年的时间才慢慢恢复元气。有人说中国的房价是阻碍年轻人发展的元凶，这个确实有一定道理。

房价越高，百姓要还的债务就越大，他们能用于其他方面消费的钱就越少。截至2018年，我国居民债务占GDP的比重约为54%，接近德国和日本了。

居民债务中有53%是住房贷款，24%是其他消费贷，比如车贷等。2019年的调查显示，我国城镇居民的负债中有76%是房贷。

城镇居民的主要财产是房子，占家庭总资产的70%。反观美国居民的财富，72%是金融资产，股票基金之类的，房产占比不到28%。也就是中国人的财富压舱石是房子，美国人的财富压舱石是金融资产。

这也是专家们经常说的，中国的房市不能出问题，美国的股市不能出问题，可惜现在这两个国家的这两方面都已经问题严峻了。

目前，北京居民的每户总资产平均是893万元，上海为807万元，而新疆和吉林的每户总资产大约是130万元，之所以差上六七倍，主要原因就来自房产。

房价上涨不仅会增加按揭债务的负担，还会拉大贫富差距。越穷的家庭债务就越多，需要还的贷款和利息也就越高。此时一旦房产价格下跌就会造成严重问题。

在2008年美国的房贷危机中，每4套按揭贷款中的房子就有一套资不抵债，很多穷人的资产一夜清零。美国最穷的20%的人净资产从平均3万美元下降到0，而最富有的20%的人净资产只下降了不到10%。

我国比美国要强一些，首先，中国住房按揭首付比例一般是30%，不像美国在金融危机前首付为0，所以银行的风险要小。

当然，除非是房价暴跌，就是说如果欠银行的钱远远超过房子本身的价值了，居民再还款的意义不大，那还不如让银行把房子收回去。

另外就是我国的金融体系不像美国那样复杂，他们有各种金融工具，深度绑架房地产，房价一旦下跌会出现各种金融问题。那如何化解居民债务风险呢？

第一个是遏制房价上涨，第二个根本解决之道在于提高收入，尤其是中低人群的收入。现在卖房的第一个优惠政策居然是降低首付比例，可老百姓一算，将来要还的钱和利息反而更多了。

只有大幅降低房价，或者是让老百姓的收入大幅提高，这才是人们能买得起房的主要原因，而不是给降低点首付或者利息。

我记得我上中学的时候，那会儿国内的主要矛盾是人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾。而现在已经变成人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

过去的40年，我国居民收入差距明显在扩大，主要是两方面，一个是城乡差距，一个是地区差异。

2018年，城镇居民可支配收入是农村居民的2.7倍，而北京上海的人均可支配收入是贵州、甘肃、西藏等地的3.5倍。

本来，低收入人群想要提高收入，最直接的方式就是到经济发达城市打工，做小生意、干家政、快递等。但问题是我国人口流动限制很大。

城市高楼大厦不少，可相关的公共服务，教育、医疗、养老等，对外来人口非常不友好，不利于他们在城市中真正安家落户。

目前我国城镇常住人口占总人口的60%，其余40%在农村，可是农业产出仅占GDP的10%，也就是40%的人口瓜分10%的收入，农村收入自然就低。

应该鼓励更多的人进城市，城市市场规模大分工细，做一个早点摊可能就可以养活一家人了。在农村，早餐都是在家里吃，根本不可能产生专门做早餐的店铺。

包括家政、外卖、快递、代驾、餐厅服务等在农村需求量都很少，但是在大城市，需求量则很大，而且这些人的收入普遍还不是很低。

许多城市，都有些外来打工者开的中低端餐厅，价格比较低，在附近上班的白领每天在这里吃饭成本也低，是非常合适的。

而一旦挤压这些外来人口的生存空间，比如餐饮服务人员都离开的话，餐厅成本就会急剧上升，那么白领们吃饭价格就高了，不如自己带饭上班更合算。

所以从这个角度讲，如果一个城市只想要高技能人才，比如金融人才，结果多半会事与愿违。

因为他们享受的服务业价格会越来越高，于是收入被生活成本侵蚀了，各种不便利也使生活质量下降，高端人才最终也不得不享受低端生活，甚至不得不离开成本高的城市。

举一个大家都知道的例子，一些小区的门口经常有一些出摊儿卖蔬菜水果和小吃的人，这既给小区居民提供了便利，也有着非常明显的价格优势。

如果把他们全部驱离的话，这部分人的收入就没有了，居民的生活便利条件也差了。更明显的问题是，人们只能进到周边的商铺里面去买东西，这些商铺需要承担更多的人员工资，还有高昂的房租费用，所以那里面的食品和日用品价格自然就会高不少。

另外，涌入城市的人是来工作和谋生的，他们不仅分享资源也会创造资源。上海60岁以上的老年人占户籍总人数的35%以上，老龄化严重，若没有不断涌入的城市新鲜血液，社保怎么维持，养老服务谁来做呢？

可是要留住这些新人，提供的公共服务就要多一些，孩子上学难，看病报销难，不解决的话他们便无法安居乐业。

近几年，一些城市加入了抢人大战，一个年轻人学历够高的话，到城市落户就非常容易，甚至还能提供生活和住房补贴等，不过这些举措并未惠及到农村转移人口。

2020年以来，南昌、昆明等省会城市宣布全面开放本市城镇落户限制，取消落户的学历要求，参保年限等，农村人进入中小城市越来越容易了，低收入群体开始真正享受到福利了，我们下期继续说吧。

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