“北上广深”要改“北上深津”？天津成全球最佳房地产投资地

逆天！Word大天津又上榜了！近日，施罗德最新《全球最佳房地产投资地排名》出炉，中国的4座特大城市进入前五名，分别为北京（第一）、上海（第二）、深圳（第三）和天津（第四）。

瞧瞧，这就是我们的大中国，一下子包揽了排行榜前四强，这可是施罗德根据城市未来前景和房地产需求给出的全球排名，难怪外媒把中国誉为下一个全球超级大国呢。

咦？细心的网友可能发现问题了——北上广深，中国大陆经济实力最强的四个城市，怎么成了“北上深津”？难道天津的房地产投资价值已经赶超了广州？

天津为什么投资价值最高？

咱今天不说广州到底去了哪里，就先来说天津赶超广州，成为全球最佳房地产投资地第四名，到底凭的是什么？

天津，天子脚下的渡口城市，中国四大直辖市之一，是环渤海经济带和京津冀城市群的交会点，处在中国沿海最具发展活力的三个区域之一——环渤海地区的中心位置。

与此同时，天津还有诸多的标签，比如国际港口城市、北方经济中心和生态城市、全国先进制造研发基地、金融创新示范区、改革开放先行区、环渤海地区经济中心、中国北方国际航运中心、中国北方国际物流中心、中国中医药研发中心等等。

另外，天津还集京津冀协同发展、自贸区建设、自创区建设、滨海新区开发开放以及“一带一路”建设等五大战略机遇于一身。近日，作为准一线城市的天津又被确定为国家中心城市，可见，天津具有广阔的发展前景。

正如《“轨道京津冀”提速！九大投资优势，让你爱上天津》一文中所说，天津具有区位、城市、经济、户籍、教育、城建、交通、房价、政策九大房地产投资优势，尤其是户籍和教育，吸引力极强。

据《2015年天津市人口主要数据公报》显示，2015年末天津市常住人口总量为1546.95万人，与2010年末相比增加247.66万人，其中外来常住人口增加199.91万人。换言之，五年间，天津外来人口年均增加40万人左右，占到常住人口增量的80%。

而人口增量又是支撑房价上涨的一大因素，因为人口的流入会带来住房的需求，当供小于需，需求得不到满足，房价自然会上涨。比如北上广深，房价之所以那么高，很大原因在于这四大城市经济发展快，有更多的就业机会，人口能够持续流入，而由于城市规模限制，供地和房源较少，所以供需严重失衡。

从这一点上说，作为准一线城市的天津供需比排名也位于全国中上游，属于人口导入型城市（根据第六次人口普查数据，天津人口增速为13.3%，位列全国第一），当然具备良好的投资价值，甚至跻身全球排行榜也在情理之中。

哪个区域买房升值潜力最大？

天津既然投资价值那么高，那投资置业哪个区域升值潜力最大呢？

红桥区

从行政划分上看，小编认为，红桥区不错，是市区的价值洼地。

由于三岔河口坐落于此，红桥被称为天津的发祥地，同时也是天津商业的发祥地。从地理位置上来看，红桥位于天津城区西北部，西北与西青、北辰两区相邻，东南与河北、南开两区相交，这个区位优势是天然的。而对比南开、河北，红桥区的房价却是最低的。

从上表中可以看出，在市区六区中，红桥区房价水平最低，而且虽然大涨的情况很少，但是稳中有进，默默顶开了3万的天花板。据天兴资讯数据显示，2016年11月，红桥区商品住宅成交均价已达33865元/平米，环比上涨2%，同比上涨63%。

红桥区11月成交量排名

北辰区11月成交量排名

西青区11月成交量排名

另外，从11月成交数据来看，红桥最贵的为惠灵顿国际社区（400-8181-365转168571），单价逼近4万元，而一般的成交价都在两三万。而北辰星河时代（400-8181-365转177696）11月份成交均价高达35159元/平米，恒大御景湾（400-8181-365转188477）24216元/平米；西青的绿海雲锦世家（400-8181-365转179789）成交均价27431元/平米，万科四季花城（400-8181-365转115369）24375元/平米……由此可见，对比北辰和西青，红桥房价也并不高多少，而且还是市区。

更值得一提的是，红桥区平房算市区最多的，未来一拆迁都是新供应的土地，比如丁字沽片区、金潞园片区、西沽片区、松楠楼片区、聚顺里片区、单家面铺片区等都已有拆迁计划。俗话说，地价推高房价。而现在天津市区土地极其稀缺，南开、和平基本没有什么地了，在此形势下，坐拥那么多可开发土地的红桥，其房价上涨的日子还会远吗？

而且从交通上来说，作为地铁“元老”的1号线就经过红桥，未来还规划有4号线、6号线、7号线，另外，天津规模最大的火车站——天津西站也坐落于红桥。有商业，有旅游，有美食，有交通，还有土地，再加上房价起点低，红桥区未来发展空间不可估量。

只是目前红桥区新房项目并不多，且大多处于“无房”状态。比如惠灵顿国际社区目前暂无房源在售，预计后期加推16号楼部分楼层（15-20层），时间待定，预计售价48000-50000元/平米。北岸中心（400-8181-365转161972）首开即售完，后期预计2017年4月加推，具体信息尚未公布。位于红桥佳宁道与双环路交口东北处的振业名邸（400-8181-365转170343）已加推4号楼，90平米和118平米户型，均价在26000-27000元/平米左右。

海教园、南奥体、团泊湖板块

一般来说，市区是城市价值的所在，无论市场如何变化，市区的保值增值性是毋庸置疑的。因为市区除却区位因素外，供地少、人口多，房价自然有很大的上升空间。除此之外，其实还有一些板块也很有投资潜力，比如南奥体、海教园以及静海的团泊湖等。

南奥体板块

随着城市建设的发展，南奥体，一个新兴板块开始火起来。它地处天津奥城以南，毗邻华苑、梅江板块，还距最热点板块水上奥体很近，而且还位于科教、高新产业和商贸居住板块交汇地带，是离天津城区最近的卫星城。

区域内有地铁3号线、5号线（在建中）、13号线（规划中），出行便利；除公建与大型体育运动设施外，还包含着高端住宅、金融、写字楼、中心商业街SOHO、高档酒店等丰富多彩的业态，是市内高端复合型生活区；另外还可享水上及西青区多个公园绿化资源。

如今随着越来越多房企的进驻，区域人气快速提速，区域价值也日益增强。目前来看，该板块唯一欠缺的就是轨道交通，一旦有了地铁，房价涨幅肯定不比张家窝差。

不过，目前南奥体却是在闹“粮荒”，比如旭辉燕南园（400-8181-365转182360）、中骏柏景湾（400-8181-365转174935）、融泰城（400-8181-365转197417）、融侨观澜（400-8181-365转105738）等，目前都暂无房源可售，加推计划推到了明年。

海教园板块

2016年哪里最火？海河教育园必是其一。今年一开年就一连6宗地块出让，瞬间让该板块名声大噪。随着各项目的入市热销，海河教育园一直没有离开大众视野，房价也从1字头攀上2字头。

海河教育园坐落于津南区海河中游地段，隶属于海河教育管委会，从规划之初就被定位为教育特区，被誉为天津教育第七区。对于购房者来说，入住海教园，可以享受海河教育园的一切教育优惠政策及名校资源。比如九年一贯制独有教育政策，为海教园户口所专享。

总之，该板块是天津少有的教育园板块，拥有良好的文化氛围和政策扶植。也正因此，天津大学、南开大学等高校得以迁入，医院、交通等配套也日渐完善。再加上大牌开发商云集炒作，海河教育园区未来的发展不容小觑。

目前该板块内新房项目众多，且个个品牌响当当，比如鲁能泰山7号（400-8181-365转102754）、龙湖天宸原著（400-8181-365转174147）、仁恒滨河湾（400-8181-365转136959）、仁恒海和院（400-8181-365转104669）、旭辉朗香书院（400-8181-365转136232）等。

目前龙湖天宸原著暂无在售房源，仁恒海和院和旭辉朗香书院预计明年才能开盘。

鲁能泰山7号项目叠拼别墅排卡中，预计12月25日推出92套房源，叠下为158米户型，有地下室，预计均价27000元/平米；叠上为148平米户型，有阁楼，预计均价24000元/平米。

仁恒滨河湾项目仅剩少量房源在售，85、90平米户型剩两套顶楼，80平米户型剩16套，均价19000元/平米。

另外，距离不远的新城吾悦广场（400-8181-365转144943）也是一个不错的选择。项目预计2017年4月首次开盘，主推85、98、128平米户型，均价14000-17000元/平米。

团泊湖板块

买房跟着规划走，用前瞻者的眼光看市场。团泊新城位于静海区东部，是天津市总体规划的11个新城之一，且是其中启动较早的区域。它分为东西两区，两者双剑合璧，各自发挥优势。

这里有生态宜居的环境，有高性价比及类型多样的房子，有丰富的配套及诸多的就业机会，有良好的区域发展规划。曾经的“团泊洼”已蜕变为价值高地，成为各大房企的必争之地，其价值也将不断被挖掘。

如今区域内已经形成了多家开发商共同开发的局势，早期的天房、仁爱、松江，后来的招商、金地、富力，以及刚刚加入的绿城、中骏、中昂等，特别是下半年，团泊板块内的土地市场异常活跃，多宗地块的面世，为该区域注入新的活力。

目前团泊湖板块在售新房项目有天津富力新城（400-8181-365转120808）、天房光合谷（400-8181-365转128152）、招商果岭（400-8181-365转183652）、合恒香醍名邸（400-8181-365转134161）、金地长湖湾（400-8181-365转164460）、泊湖林奇郡（400-8181-365转100886）等，另外中骏以总价4.85亿拿下的团泊湖光合谷优质地块案名也已确定为中骏云景台（400-8181-365转183186），且项目规划图已出，预计明年开盘。如此多的项目，无疑为购房者提供更多的置业选择。

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