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其他
2017天津楼市，读懂这4个数字才能做到买房心里有数！
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数据说话
一起来把脉天津2017年的楼市
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2017年1月末，天津住宅库存去化周期为6个月。经过2016年一年的热销，全市的去化周期持续在下降，从2016年初的15.7个月降到了目前的6个月。这是一个重要的参考标准，按照市场规律，去化周期在10个月以下时，新房价格不会有松动（现在出现的降价是有形的手）。
环城四区中，津南一直是库存大户，1月末去化周期为7.3个月，库存的房源占到了四区的45%，接近半壁江山，所以津南区的成交均价14274元/平米，在四区中也是最低的。由于新房限价导致开发商积极性不高，再加上到时全运会又要全市停工，今年全年的新房供应都将偏少，对于像津南区这样有量的区域可以关注。其中，咸水沽板块更是为数不多的有150万以下总价项目的板块，随着 8号线今年启动建设以及在建的1号线东延，刚需或积分落户的人群今年要重点关注该板块。
塘沽区在全市去化排名中一直都是“一哥”，1月末的去化周期是9个月，1月份的成交均价更是破天荒的出现了环比20%的降幅。对于这个板块，小编的建议是“投资谨慎”。
武清区去化周期全市最低，仅仅只有3个月，虽然去年已经被限购了，但从去化周期看仍然是“当红小生”，从市场上也能体现出来，2月9日武清区黄庄街挂出来两块地，5秒钟就冲破12000元/平米的限价直接熔断。而且武清卖房号现象还是很多，像下朱庄的某项目房号费还要10万。武清仍是北京外溢人群的首选，你懂的“越是不让买越要买”——这已经上升到哲学命题了！
上表是1月末全市各个区域的库存量，标黄的都是库存偏低的区域，市场会相对坚挺。
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1月末，公寓的库存318.6万平米，去化周期高达23个月，远超过了15个月的警戒线，其中滨海新区占比最大——36%。这就是为什么政府要出台不再批酒店式公寓的原因（参见前文又出新规！酒店式公寓要消失！），存量实在是太大了，在全国都是一个普遍现象，所以有很多城市出台了商改居、鼓励租赁的措施，天津出台这个规定也是顺理成章。有粉丝在后台提问：取消酒店式公寓是不是个投资机会？小编看来，如果是财务投资，我们之前做过测算，公寓的租金收益还是不错的，一般都能到年化5%，高的能到7%；如果是为了房产升值，只要公寓二手交易的税费不调整，升值幅度远比不过住宅。所以，未来相当一段时间内，公寓市场会是平稳状态。
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2016年，天津的一二手房成交比是1.3，新房还是高于二手房。再看一下一线城市，北京二手房2016成交比例高达85.1%，进入了全面的存量住宅时代，而这一比例在过去几年一直在70%上下。上海二手房成交占比也已超过了80%，深圳的二手房成交量稍低一点也有69%。按照市场成熟的规律，在未来两年，天津的二手房交易量一定以及肯定会超过新房。特别是市内六区，二手房的交易量将会是市场成交主力。在一个供需两旺的二手房市场，优质的二手房保值升值绝对没有问题，是值得投资的。
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这是一个重要的数据，土地的供应极大的决定了未来五年天津房地产的价格大趋势。今年的供地规模是560公顷，比2016年有大幅的下降，而且未来三年是一个持续下降的趋势。短期决定房价的是政策和炒作，但中长期，肯定是土地和供求关系！
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看清政策大势
2016年9月，16个房价上涨过快的热点城市相关领导上京开会，被要求各地为党的十九大召开营造良好环境，这也是我们在10-12月看到的史上最严调控的来由。中央明确要求各地“要把房价稳定在现有水平上，就是与10月份相比，环比不能上涨，只能下降，如果出现上涨，不再约谈，将直接问责，党政同责”——力度之大史无前例！房价已然上升到政治问题！
2016年12月9日的政治局会议提出，“明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”，这一条基本上指的就是：房产税出台、以及不动产联网登记！
2016年12月16日闭幕的中央经济工作会议指出，“房是是用来住的，不是用来炒的”，上层已经为房地产未来主方向定调，高杠杆、首付贷、投资过热是肯定会被抑制的。
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展望2017及2018几点思考
①当前中国的M2已经高达157.59万亿，2016年底央行又出台外汇管制，巨量人民币被禁止出国买房、海外保险、证券类投资产品，那这155万亿人民币还能投到哪呢？也就只有股市和楼市了，股市劫贫济富已经出了名，似乎也就剩楼市华山一条路了。
②目前各地房地产政策越来越严，但唱空的并不太多，唱多的还是占多数，购房者还是大有人在，除了刚需和改善，投资客还是在把着门的观望，跃跃欲试。
③在今年（估计11月份）召开的十九大之前，新房房价肯定是被摁死的，但二手房价格却不受限制，二手房成交价更能代表当下楼市的真实价格，所以一二手倒挂严重。最关键的问题，那十九大召开完之后呢？如果长效机制没有出台，2018年是不是会报复性涨价？土地从拍卖到销售大约1年左右时间，去年下半年出让的地王将在今年年底批量上市，不得不面对这个现实。
④目前确实有不少被“限价”的新房上市，价格相当合适但都相当低调，我们的置业交流群里基本都会第一时间得到消息。这些房源也有个共性，不是那么好买到，有些开发商还会设置各种条件，有些对回款时间有严格要求，有些会绑定装修、车位（开发商也害怕被举报，所以装修、车位也都是市场价，不会出现去年离谱的天价车位）。今年只要买房人准备好资金，多关注楼盘，是绝对能买到便宜房子的。
⑤小编断言2017是下一轮房产周期的一个低点，买房人不要错过，刚需客千万不要赌崩盘，楼市崩盘意味着中国经济崩盘，是经济危机。
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