天津100套二手房成交调查分析，结果惊人……

距离3.31新政出台已经过去四个多月时间，购房者和房主逐渐趋于理性，购房需求回归到最本质目的——自住。随着政策效应显现和受成交下滑影响，二手房价格也已出现松动迹象，房主急售、议价空间加大等情况增多。

下面小编随机抽取了7月份市内六区100套二手房成交记录，整理如下：

（注：以上成交数据来源于链家网）

经过分析得出以下结论：降价10%以内的房子居多，成交周期大多集中在3个月以内。尤其是一些降价幅度较大的成交周期相对较短。比如南开区的源德里小区，降价幅度高达19.7%，成交时间也比较快，从挂牌到出售仅用了20天。此房前后调价两次，挂牌价为225万，最终以180.6万的价格出售，成交单价为38353元/平米，足足降价45万。

难道为了早日售出自己的房子，房主只有忍痛割肉、挥泪大甩卖一条路可走了吗？

其实也不尽然，不同需求的购房者对房子的要求不同，对价格的敏感性也不一样。上面所提到的购房者大多属于刚需人群，他们往往对价格非常敏感，看到价格有优势的房源，成交意愿就会特别迫切。

但同样还有另一种需求的购房者——改善型人群，他们对房子品质要求较高，如果遇到优质房源，即便价格比较坚挺，依然会出手购买。

就像是河西区的宝德里小区，挂牌价格为210万，最终以208万的价格出售，虽然降价幅度仅有0.9%，但在如此低迷的市场环境下也仅仅用了51天就以60133元/平米的价格成功出售。

可见改善型人群对于品质的要求极高，不惜重金购买，所以只要房子有足够的优势，不一定非要割腕大甩卖，适当的降价加上房子的品质，就足够吸引购房者的目光。而有着置换需求的人群，在价格差不多的情况下，他们更倾向于在付款方面灵活性较大的房源。

不管怎么说，在冷却的市场中，买卖双方预期松动，趋于理性。预计未来天津二手房市场将继续保持低温运行。在市场下行的情况下，面对经纪人的催促，一句“再等等看”几乎成为许多购房者必说的话。现在如果卖家不降价，基本上不可能成交，有时买家当天谈完后并不下单，第二天还要再次议价，买家已经处于主导地位。现在的市场很明显，少数降价幅度大的房源成交还是会比较快的。

据我爱我家数据显示，2017年7月，天津二手房成交5194套，环比6月份下滑25%，比去年同期下滑64%；成交均价为11786元/平方米，环比6月上涨10%。

从成交区域来看，7月全市各区二手房成交量全面下滑，成交均价涨跌显现差异。从总体价格走势看，近5个月成交价格呈现震荡式下滑，7月份成交价格相比年初1月份价格下降11%。

业内人士表示，新政实施后的一段时间，大约三成房主选择暂时观望，放弃出售房源。房源减少是造成二手房成交量下滑的原因之一。另外，新增客户大幅减少，客户的成交周期明显变长，导致成交量很难上去。

7月份和平区的门店咨询量、来电量都出现下滑。一些房主开始出现惜售的心理，而新政对购房者限定要求增加，购房门槛提升，使得购房人数有所减少。购房者人数和房源数量都在减少，一定程度上促进供需比达到平衡。

尽管公产房项目不属于限购范围内，但是根据一些中介门店反馈的情况，在和平区、南开区以及河西区公产房集中的区域，门店的咨询量也下降了40%以上。目前二手房市场买卖双方观望情绪都很浓厚，使得门店的整体咨询量不太乐观。

不同状况下的房屋，价格松动的情况应该有所不同：

在消费升级的市场环境下，高品质物业的优势不断凸显，使得房龄老、小区环境较差的房子在市场上劣势明显，需要更大程度的降价才能将其售出；

而地铁房的优势得以凸显，和非地铁房相比，地铁房降价幅度更小；

学区房仍然是购房者竞相追逐的房源，即便降价幅度并不是特别大，成交情况仍然稍好；

有抵押的房子业主降价意愿更明显，因为成交周期长，业主对价格做出一定让步；

交通和就业等优势资源缺乏的地区，在抑制性调控政策下降价频率更高。

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