天津房价天花板

天津的调控政策三件套，限购、限贷的篱笆缝隙很大，假离婚已经公开化操作了；外地人连社保、个税都可以做，花费是3-5万，办人才引进落户的费用4万左右；连二套变首套都有办的，买新房需要开发商配合，难弄一些，买二手房障碍不大，费用是贷款额的2%。

执行的最到位的就是限价，房子卖多少钱开发商说了不算，都得听房管局的。

其实，天津从去年四季度就已经开始限房价，要求项目售价要参考2016年9、10、11月的价格，取最低值，上涨幅度控制在3%。今年331政策以来，限房价越来越严格，不仅不能明显高于前期价格，也不能高于周边同类型产品均价。

所以，天津有个不成文的房价天花板，外环内不能超过5万5，外环外不能超过3万，谁都不能例外，房管局也不敢开口子，放了一个就会有很多。

举几个例子：

• 1、天津天成去年就传要卖到10万，做豪装产品，就是因为限价的原因，开发商与房管局博弈过多次，目前来看，绝对不可能给批到10万，开发商只能继续等下去。

• 2、翰林公馆也是从去年8月份一直拖到现在，整一年了，当时楼市正火，开发商也是奇货可居，当时就说要卖到7万往上，本来想抻一抻卖个好价钱，没成想碰到限价。

• 3、四季汇去年底倒是先开了，9-10万/平，能超限价是因为四季汇是纯公寓，而翰林公馆是居住性公寓，等同住宅，政府限价限的也是新住宅，公寓和二手房不管。所以，和平印和融创181能超过天花板，预计7-8万，就是因为和平印是公寓，而融创181是按二手房交易。

• 4、金地平山印去年10月份就亮相了，开始打算高层卖6万，洋房卖8万（精装修），同样也是因为限价的原因，也扛了10个月了，现在终于放出消息，8月份要意向登记，价格是高层5万出头，洋房6万出头，等于是接受了限价，但也不排除会改成毛坯。

• 5、河东的海河金茂府比较受关注，产品是精装大户型，主推180-210平米，定位高端改善，很多人关心它的价格，如果按照限价的规定，可以参照同板块的中海城市广场，目前高层均价是5万（精装）。

• 6、天房中山路，从去年年底就说要首开，之后地王迭出，开发商也一直拖到现在。虽然天房在天津的地位特殊，去年的限价规则还能搞点特殊（天房有项目以百年工程的名义突破了3%的限制），但今年也不能例外。项目说是8月份要开，价格参照同板块的中国铁建国际城3万1，但位置比中国铁建国际城好一些，3万3的价格是比较靠谱的。天房在南开的崇德园项目，要加推洋房和叠墅产品，也是由于价格的原因，始终是犹抱琵琶半遮面。

• 7、河北建昌道的紫金府项目，预计9月份首开，开发商说要对标旺海公府（高层4万、洋房5万），可是按照那个板块计算，要批到这个价格还是要打个问号，3万5左右才合乎限价规则。

• 8、南开科技城项目，住宅、商业面积各占10万5千平米，综合楼面价2万5千多，今年要首开280套房，如果参照最近的天拖板块高层价格4万3左右，这个项目卖这个价肯定是不赚钱，我给它算的账也就是刚刚到盈亏平衡点。

• 9、还有魄力更大的开发商，团泊湖的光合院项目，亮相时就说是千万级的别墅，也是由于限价，开发商还打算不卖了，拿来做酒店。

这样的例子比比皆是，就不一一列举了。

限价绝对考验开发商的实力，不差钱的都硬挺着，后面这么多地王给了他们继续坚持的力量。换做我，也会这么想。

但是，想法会落空！

限价会转向看成本定房价，主要就是看地价，地价高的批的房价就高，之前拿地便宜的批的房价就低，苏州就是一个活生生的榜样。参见之前的稿子《苏州楼市启示录》。

市场上就会出现一些“反常现象”。比如，同一个板块A拿地便宜，B拿地贵，虽然A的品牌产品都比B好，但价格会比B便宜，这就人为造出笋盘，而B的应对之策就是——等A先卖完。

等开完十九大，明年，算地价批房价会很普遍，到时5万5的天花板价格才会被打破，没办法，地价太贵，就拿最近首创刚拿的红桥西青道地块，我们来算个账：

地价是24.45亿，加上契税是25.18亿，总建面8万平米（其中2920平米的行政超市要无偿给政府），建安成本加税费每平算5千5，8万平米就是4.4个亿，总成本29.58亿。其中定向安置房3.4万平米，每平米只能卖2万6，能收回8.84亿，剩余的20.74亿的成本摊到可售面积43080平米，每平米成本4万8。按照房企平均15%左右的净利率，售价要达到5万6，这就超过了5万5的天花板，这还是红桥区。

当然，限价不会是长期举措，目前是属于手动调控模式，只有如此才能灭火。

话说回来，现阶段就算打开天花板了，上面列举的楼盘价格由着开发商定，涨上去之后会更难受，因为高段位的买房人基本都被限，现在卖的好的都是刚需刚改档。低开高走没问题，高开低走就麻烦了。

根据6月份的成交Top20，我做了个统计：

2万以下项目卖得最好，加起来有17个，占比85%，这是首套刚需和二套刚改人群的区间。2万5是一道坎，超过2万5还在走量的项目很少，进入top20的只有1个。

市内六区存量占比大于成交占比，结论就是高价位的卖不动；环城四区存量占比小于成交占比，还在走量；滨海新区的存量占比也大于成交占比，存量主要集中在塘沽和中心商务区，尤其是塘沽，去化周期已经超过15个月了，等塘沽湾的供应再上来，就得打破头了。

多说一句，限价的市场出不来好东西，有想法的地产人会很痛苦，不管你产品多好、设计多牛x，价格只能卖这么多，那就满足最基本的建筑标准就行，成本能省就省吧，外檐别用石材了，用涂料就行，也没人敢做精装修了。

这算不算是行业退步！

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