其他
写字楼能投资吗？
最近，有一位认识多年的老大姐特意找到我，手上有些闲钱，想着投资两套写字楼，过来问问我的意见。为嘛不买住宅呢？被限了！也不想过户离婚整得那么麻烦，况且这个岁数、这个资产，离婚风险系数大了点。就想着钱不能放着，得把它变成东西，变成不动产。
跟住宅相比，写字楼真是便宜的不像话。大姐看的这个项目在和平区，才2万出点头，旁边的住宅已经6万多，整是3倍。同样的地段，同样的钢筋水泥，写字楼的建安成本还高于住宅，写字楼怎么这么不受待见呢？
其实，天津的商住倒挂也不是一天两天了。
从2012-2017年，住宅基本都有3倍左右的涨幅。写字楼的价格在5年前跟住宅是持平的，从2012年到2016年，五年都没涨过，直到今年住宅被限购之后，写字楼价格才首次上涨，中心城区写字楼的均价刚刚突破2万。
看样子，像我这位老大姐一样想法的人不在少数。
今年写字楼的价格上涨完全是住宅的溢出效应造成的，因为影响写字楼价格最重要的两个参数——租金和空置率，都不具备上涨的理由。
天津写字楼租金从2016年开始大幅下跌，而且目前还保持一个下跌的势头，天津中心城区甲级写字楼租金每平每天4块5左右，同比下降了4.6%。
南京路租金4块钱以下的写字楼有很多，原来的地标国际大厦才3.5元左右，天津最高端的津塔写字楼官方价格在5.6-5.7元，但有大量的个人业主往外出租砸价，个别还有2块的。相比北京高端写字楼的20多块，天津仅仅是个零头，按照四舍五入，都是可以被舍掉的零头。
天津中心城区甲级写字楼目前的空置率是39.1%，比去年的40%下降了0.9%，直观的印象是空置率好转了，但需要了解数字背后的事实，因为2016年写字楼租金大幅下滑，两三块钱就能入驻甲级写字楼，有一大批公司从低端写字楼搬迁过来，造成了目前甲级写字楼空置率的下降。
低端写字楼硬件环境都差，会越发艰难，租金只能再降，入驻的企业会更杂乱，好的企业会继续逃离。随着更多新写字楼的入市，原来老牌的写字楼硬件环境也都落伍了，也都会面临公司搬离的窘境，像国际大厦、金黄大厦、凯旋门等。（忠告：二手写字楼千万不能买，尤其是旧的）
天津写字楼供应太大，大到了咋舌的地步！
从2010年到现在，除了2013年，每年的供应量都远大于销量，累积了大批库存，目前全市甲级写字楼存量达到118.4万方，年均销量是26万方，就算从现在开始一平米都不建，要消化这些库存也需要4年半（住宅当前的去化周期是10个月），未来三年，天津还会有大量的写字楼入市，像117大厦、周大福这种摩天大厦都是未来的大块头，库存量仍会继续攀升。
所以，写字楼市场是完全的买方市场，开发商都不愿意碰，拍地的时候，商业只能跟住宅肥瘦搭配着卖。
外地的空置率水平参考：北京目前的空置率是8.6%，上海是13.9%，很多重点二线城市的水准是20%左右。跟天津处于同一水平线的 49 30870 49 15231 0 0 3492 0 0:00:08 0:00:04 0:00:04 3492重庆、沈阳、成都。
空置率和租金是反向关系，空置率居高不下意味着租金形势不容乐观。天津这么高的空置率，在空置率没有回到20%以下之前，租金形势很难发生质的改变，从天津的写字楼在建和规划情况来看，未来五年仍会是供大于求。
买写字楼是长期投资，杠杆小、交易税费高、持有成本高、流动性差，炒房客很不喜欢，所以能决定价格上涨的唯一因素就是租金水平，租金上不去，价格也不可能上涨，2万5的天花板很难打破。
买写字楼跟买住宅真是两个行业，后期不需要任何专业知识，闭着眼买的都赚钱了，赚多赚少而已。买写字楼你再闭着眼试试……千万不能把买住宅的成功经验往上套。
（注：文中数据来源于第一太平戴维斯）
往期精彩内容推荐