楼市不妙，行情清冷！京津冀房价率先调整！还能买房还能赚钱吗？

假期说没就没，天气说冷就冷了。

一场冷空气，让西北、华北到东北一带地区大范围降温，同时还伴随着强降雨，多地气温将刷新下半年来新低。而今年刚刚过去的这个国庆楼市亦如天气，也冷得很。

三亚楼市调控再升级

自9月22日起，新一轮楼市调控强势来袭，西安、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等相继出台调控政策，随后宁波、青岛、福建等多地也纷纷赶在节前加码调控，连央行也“凑热闹”，于9月30日下午突然宣布定向降准50个基点。

这还不算完，今天（10月9日），节后的第一个工作日，三亚市房地产交易中心文件显示，三亚楼市调控再升级：

1、在海南无住房的非本省户籍居民家庭，在三亚市中心主城区范围内购买住房的，须提供从购房申请之日起在海南连续缴纳2年及以上社保缴纳证明，如提供个人所得税缴税证明的须同时提供社会保险缴纳证明。补缴补办社会保险缴纳证明和个人所得税缴纳证明的不予认可。

2、非本省户型居民家庭及企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产权证满5年后方可转让。  

>>对比之前政策，三亚此次调控新政的实施对象主要为外地户籍人士，规定外地人购房需提供2年社保证明，而且新购买的住房须取得不动产权证满5年后才可交易。

对比其他城市，近来多地出台的政策大多以限售为主，从交易端入手打击投机和投资需求，而三亚此次的政策则从购买资格以及交易两端出手，限购限售同时加码，而且相比一般1年社保证明和2-3年限售期来说，三亚无疑较为严厉。（ps：相比之下，天津目前一年社保的要求以及暂无限售的政策还是挺宽松的。）

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，该政策某种程度上带有一点去库存的含义，另外这样也会使得一些人购房相对会谨慎，不会随意“挥霍”这两年的社保缴纳资格。

而从限售方面看，其积极采取此类政策，说明对于当前在三亚购房还是持中性的态度，但是对于快买快卖的做法，其实是持反对态度的。类似5年持有期结束后才可以抛售，这恰为购房者提供了警示意义，即很多带着投资投机甚至是度假和投资结合的群体来说，购房会更加理性。

楼市“冰冻” 行情清冷

与此同时，楼市调控效果也在持续发酵。“冷冷清清，凄凄惨惨戚戚”， 李清照的这句词用来形容今年的国庆楼市也十分合适，甚至有媒体还称之为“最惨黄金周”。

据中原地产研究中心统计数据显示，黄金周前6天，楼市热点城市出现了明显下调，热点30城市（其中部分城市网签数据暂停无法统计）网签大幅下调，平均跌幅达到了8成，成交量创2014年来最低。

天津作为京津一体化重要的组成部分，承接了部分北京外溢人口。而已经通高铁的武清区和即将通高铁的宝坻区则是最受投资客追捧的两个区域。在限购之前，武清区部分楼盘的价格翻了2~3倍，有的单价甚至超过4万元。

今年“十一”节假期间，记者在上述两个区走盘时发现，在部分楼盘的售楼部，现场的销售人数甚至超过了来看房子的客户。一位销售代表告诉记者，去年10月份的时候都是忙到夜里一两点。

在走访调研中，记者注意到部分楼盘已经开始做促销活动，有的通过代理做返点优惠，有的楼盘甚至打出了优惠3个点的折扣。记者随机采访的几位购房者均表示目前持观望态度。

张大伟分析认为，核心城市楼市萧条的主要原因是政策持续加码，2017年楼市调控政策的基本面与往年出现了根本变化，过去的调控更多是事后管理，而2017年楼市调控更多的预期管理，在市场出现不稳定因素后提前发布政策，相比往年的调控措施相对效果更好。

同策咨询研究部总监张宏伟预计，四季度的最后三个月，大多数品牌房企尤其是上市公司可能会冲刺年度指标，大多数开发商可能会在价格上做一些让利。从企业的资金兑付压力看，博弈了一年之后，有的企业可能撑不住，在今年四季度或者明年上半年持续降价，缓解资金压力，开发商主动出货的意愿应该比较强。

京津冀房价率先调整

在调控政策接连打压下，楼市冰冻，成交下滑，那价格呢？近日，上海易居房地产研究院发布了《全国房地产板块轮动现象研究报告》，对不同城市，以最近几个月房价开始下跌的时间为起点，截止到统计局最新公布的8月份的70城房价数据，计算出不同城市房价的累计跌幅。

北京处于领跌的位置，累计跌幅达到了3.6%，考虑到这是由房价指数计算得到的，而房价指数相对来说更加平缓，实际跌幅可能会更大。与北京毗邻且同处京津冀的天津累计跌幅排在第二位，跌幅为2.7%。而同为楼市四小龙的厦门和合肥的累计跌幅排在三、四位，分别为2.1%和1.7%。

易居研究院研究员赖勤表示，总体来看，楼市率先启动的区域房价已经略显颓势，市场热度已经在所有板块中进行了传导，目前大多数仍在轮动的区域为市场较弱且启动时间较晚的板块。因此，本轮周期中板块轮动的上半场已过，进入到了下半场，当所有板块都轮动完且均出现回调，本轮房地产的牛市也就宣告结束。

根据板块轮动理论，板块轮动中涨得多和涨得早的板块会更早下行，据此对未来轮跌板块进行预测，一二三线城市会依次下跌；华北先跌，华南、华东、华中和西南随后，东北和西北最后；东部和中部先跌，西部和东北随后；京津冀先跌，长三角随后，珠三角最后。

还能买房还能赚钱吗？

在如此行情下，我们还能出手买房吗？如果能，在哪买更赚钱？

对此进行的判断是：如果是刚需，买房逻辑不变，在经济承受能力范围内，赶紧上车！国家调控打压房价时，正是你上车的好机会。

不过，对于刚需族来说，还是要悠着买，对此的建议是：一定要优选大城市、地段好、升值潜力大的房子，最好是两居；如果钱不够就买大城市、地段好、升值潜力大的小一居！

千万别为了追求更大住房空间、更新的房子，而选择郊区。因为即使是自住，现在也很少有人一套房住一辈子。所以即使是刚需，也要注意地段及未来升值潜力！

但是，千万要记住一句话：不论是刚需还是投资，都一定要量力而行，把杠杆控制在安全范围内，否则不仅没赚到钱，还可能会死得很惨。

因为，房地产走势，长期看人口，中期看土地，短期看金融！

人口聚集及变化趋势，在经济基本面不变的情况下，短期内很难有太大变化；土地供应也很难会大幅变动，相对而言，短期内资金松紧对房地产影响最大。

（365淘房据每日经济新闻、证券时报、海南省住建厅、说钱综合整理）

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