解读万科：商业地产老大哥TOD模式的制胜之道

前不久，盛大开业的上海天空万科广场，吸引了无数消费者和业内人士的关注。
天空万科广场处于整个万科·天空之城的核心，项目商业体量约10万方，呈现“盒子+街区”的商业建筑形态，盒子主体部分有4层，街区外广场部分有3层。
这座集创新的TOD商业模式、创意的“天空之城”主题概念、前卫的绿色低碳运营模式于一身的“青浦打卡新地标”，开业三天迎客32万，总销售额达2520万元，总会员数达8.6万。

研究院实拍：开业盛况

 作为上海落地的首座真正意义上的TOD商业体，上海天空万科广场为何备受关注？为何能在行业低谷逆势发力，创造开业即“炸场”的瞩目成绩？ 下面就跟随笔者一起，探究万科这个商业地产老大哥TOD模式的制胜之道吧～

01

创新TOD模式

打造城市未来商业样本

上海天空万科广场是地铁17号线进入青浦后的第一座大型购物中心，与地铁、办公、住宅、学校、公园甚至崧泽大道对面的住宅紧密相连。 公共交通，是TOD模式最重要的一环。上海天空万科广场与17号线徐盈路站无缝连接，是当之无愧的“在地铁上”的TOD作品。
研究院实拍：出地铁站迎面就是商场主入口 2021年2月，中共中央、国务院发布《国家综合立体交通网规划纲要》，明确提出要“推进以公共交通为导向的城市土地开发模式”，即TOD（Transit Oriented Development）模式。在国家政策的背书下，“TOD”成为商业地产行业热词。 TOD项目常常表现为围绕站点周围的高强度综合开发，然而，并不是所有站点附近的高强度开发都是TOD。 部分围绕公共交通站点附近的开发，由于内部设计缺乏联系性或不恰当的土地利用结构，导致无法促进公共交通的使用，或提升站点附近开发的价值，因此，TOD并不等同于“地铁上盖（TID）”或“地铁附近开发（TAD）”。 TOD开发更强调促进公共交通使用的主导理念，以此为核心来高效整合公共交通基础设施和城市功能，从而引导城市空间有序增长。 而天空万科广场作为TOD商业以及万科·天空之城的重要组成部分，正是起到了"整合公共交通基础设施和城市功能"的作用。商场以5到10分钟路程做半径，所在位置一侧是轨交站点，一侧是办公、住宅、公寓等多元化工作、生活空间。
 研究院实拍：购物中心紧邻办公/住宅
项目通过 “水、绿、光”三轴动线，把周边分散的住宅、办公、公园等不同地块串联起来，使得人流可以通过不同步行轴线便捷到达各个区域。 天空万科广场在板块中承担起枢纽职能，从轨交到达的客人，出站迎面便是商场主入口，且不论是去写字楼工作或是回家，都需要经过购物中心，这也是天空万科广场强TOD属性的表现之一。 研究院实拍：从商场内部可直接通往办公
在离地面9米高的地方做一个架空层，被写字楼、住宅、交通枢纽、公共配套设施所环绕的商业，像最后一块拼图，严丝合缝地拼在了万科·天空之城这座集商业、生活、工作、休闲娱乐于一体的"微缩城市"上。
它链接着住宅、商业、办公、河滨公园、幼儿园等多元复合业态，因此，是真正意义上的TOD城市商业样本。 项目官方效果图
最后，不得不提一下选址。 上海天空万科广场位于青浦徐泾。青浦区是上海主城区的延伸，是长三角一体化的前沿。上海天空万科广场选址于此，未来的发展潜力可见一斑。

02

极致场景空间

提升“逛铺”体验感

对于普通消费者来说，逛商场“体验感”还是排在第一位。如今的购物中心，早已不再是功能单一的消费场所，营造极致的场景空间，是引流最大的利器之一。建筑空间的设计是商业制胜的重要因素。 上海天空万科广场在前卫的空间布局之下，又尽显设计巧思，打造极致的场景空间，让“逛铺”成为一种享受。 研究院实拍：室内中庭中庭挑高设计，开阔空间首先给人舒畅之感。玻璃的运用通透干净，契合项目“天空之城”的主题概念，充满未来感。

研究院实拍：话题食集以白、绿为主色调和挑高设计的休闲美食空间话题食集，自然的气息充盈其间，色彩和灯光相得益彰，抓人眼球，兼具美感和松弛感。

研究院实拍：休憩区独具匠心的设计，错落有致的排布，使休憩区域也能起到装点空间的作用，恰到好处地融入其中，提升逛铺舒适度。

研究院实拍：室内一角玻璃与灯光营造氛围感十足，随手一拍就“网红打卡点”。

研究院实拍：卫生间在合理陈设的基础上，卫生间的设计也彰显着商场的格调。

 研究院实拍：室外广场

03

首发首店经济

助推西上海商业消费升级

上海天空万科广场最受瞩目的，还有其高达75%的品牌区域首店率。 四层商业（L1-L4）引入了零售、餐饮、儿童配套、体验等业态品牌超200个，开业率达90%。其中，天空定制店占比80%，是名副其实的“首店收割机”
 研究院实拍
盒马鲜生青浦首家门店、区域首家CGV影城、奈尔宝家庭中心区域首店、弹力猩球超级运动中心区域首店、全国首家造梦盒子家庭音乐剧场、WFITNESS威尔仕健身区域首店等，作为主力店份量十足。
研究院实拍 潮流时尚及生活方式品牌也纷纷在上海天空万科广场设立了区域甚至全国首店，如lululemon、NITORI、MUJI无印良品、UNIQLO优衣库、MLB、华为智能生活馆、PADELX板式网球等。 研究院实拍
在餐饮方面，有达可芮冰淇淋、尽膳口福跷脚牛肉火锅、Uncle no name、MOMENTI、广莲申、东盛炭烤自助料理等。特别是LENBACH旗下品牌LOS PACOS，更在此开设了全国首店。 研究院实拍
“首店经济”一直是商业的“流量密码”。上海天空万科广场以强大的首发品牌矩阵、“首发首店经济”助力青浦区乃至整个西上海的商业能级进一步提升。

04

“商业+”赋能

开业“炸场”也能持续引流

在上海天空万科广场开业期间，请来了上海迪士尼度假区米奇、米妮助阵，为商业带来超高人气。 除了上海迪士尼的奇妙惊喜，还有TSUTAYA BOOKSTORE茑屋快闪店、Jazz露天演奏、芭蕾舞表演、百老汇家庭音乐剧、萌宠欢聚活动等精彩活动。
 研究院实拍
此次开业，上海天空万科广场联合同济大学设计创意学院工作坊和国内新锐环保装置艺术家，以《再生》为主题，共创天空开业元气艺术展，围绕唯美艺术、治愈等概念，倡导打造属于天空的艺术梦境。 
特色主题区万坊和万乐园设有主题互动打卡拍照区，极具网红潜力。 商业+主题、商业+娱乐、商业+文化、商业+艺术……多元赋能，解锁更多商业玩法，上海天空万科广场既服务于“城中”核心用户，又能够吸引更广域消费者。 由此可见，构建精彩迭现的体验场，极力满足顾客物质、精神文化双重消费需求，是商业保证客流的不二法门。

05

结  语

随着城市轨道交通发展进入“全域”时代，在“让人类生活变得更好”的宗旨下，通往未来的TOD模式商业前景无可估量。 城市不断生长，未来无远弗届。万科·天空之城整个项目通过打破并融合商、办、住的空间边界，让生活、消费、工作、社交更高效合理。 上海天空万科广场连接人与商业、生活、城市的生长共赢，为TOD模式提供了一个可借鉴的标准样本。当然，关于TOD在城市未来商业上的呈现与价值，也值得更多探索。

部分资料及图片参考来源：商业咔/ 上海天空万科广场/知乎/项目官网/网络，只做传播分享用途，不涉及商业范畴。如需转载请标明文末参考来源以及此文章来源，谢谢支持！

完

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