蒲江城区2宗住宅用地将出让，地段配套显稀缺
The following article is from 地产全说 Author 胖小六
在国家发展战略及自身地理优势的叠加之下，蒲江在交通、经贸、产业发展等多方面承担的成都门户角色，推动其区域价值来到了历史高点。据睿合泰独家消息，继9月之后，近期蒲江又将供应2宗土地。不同于此前出让土地所处的建设开发中的高铁新城，此次放出的这2宗土地，正位于蒲江县配套成熟的老城核心区。
▲两宗土地位置（占地面积分别为42亩、23亩）
所处的地段、所占据的配套及地块本身的条件，让这2宗土地极具价值点。地块占地面积不算大，却是连襟地块，且周边各项配套都趋于成熟，这都是不少房企拿地的考量点。
就单宗土地而言，分别占地42亩、23亩的面积，让每块地的资金成本投入都不高，资金压力自然小的多，只是在产品打造上及后期营销上要更费心一些。若资金盘量允许，一举拿下这2宗土地，呈现的将是一个占地65亩的低密项目，对于后期而言自然是更好的操盘选择。
从大的环境来看，近年来蒲江县的城市区位价值，因为川藏铁路、成渝双城经济圈、城乡融合发展试验区这三大世界级、国家级和城市级发展战略的叠加，已经来到了历史高点。此外，就蒲江土地和住宅市场的供需现状，改善住宅的需求和价格都将对房企开发的利率作较为强力的支撑（关于蒲江县城市发展机遇和市场分析 详见文章《蒲江高铁新城加速成型中，即将出让的143亩土地或将成C位》）。
再就这2宗土地自身的条件来看，所享的城区配套，无论是已呈现的还是规划中的，地块都占据了一个核心的位置。与此同时，综合配套和位置，这2宗地无疑就是稀缺的存在。
宗地
指标
容积率低至1.5，地势差异造就项目特色
两宗土地均位于蒲江县城鹤山街道政府街北侧、城西路东侧，沿城西路由南向北分布，且均为住宅兼容商业用地，商业占比上限为20%。
其中，占地面积42亩的土地由2个地块构成（占地面积分别为26亩、16亩）。2宗土地、3个地块，将低密贯穿始终，最高容积率仅2.0。尤其是占地面积23亩土地，以低至1.5的容积率占据了更高一筹的地势，这让内部住宅的打造不仅低密得更彻底，更可实现三面俯瞰公园，北侧、东侧和南侧的公园绿地都将成为眼皮底下的景观视野。
如果两宗土地联合打造，两宗土地北高南低的地形，看上去高低错落，搭配着略显差异化的低容积率，势必将让整个项目更具特色。同时，因为地块外围的公园绿地规划（规划中的文武庙公园），整个项目看起来更称得上是被公园包围起来的项目。再搭配上周边的市政、生活配套，颇具公园城市的味道。
宗地
周边
配套资源价值突出，成熟度不断提升
就两宗土地所处的位置，正处于蒲江河流域城市发展带，是鹤山服务核心区域。紧邻蒲江县政府，这里自然是蒲江的政治、文化和生活中心。无论是生态资源、教育资源，还是商业、医疗、交通配套，都是距离近、数量多、质量优。
首先要说的是上文已提及到的生态资源。在双拥路北侧、距离23亩地块约200米，即为由蒲江中学原老校区打造成的了翁公园。紧邻该宗土地的文武庙公园，正是蒲江规划的滨江绿地体系中六大公园之一，将于该地块项目同步打造。该公园布局在文庙和武庙周边，结合文庙、武庙、老城墙遗址，以及大北街东侧规划的商业街区、文创街坊，将打造成集文化体验和滨水休闲为一体的市民文化核心。
这里的“滨水”就是地块项目所享有另一生态资源了。距离地块位置不到500米，即为蒲江河，这也是已呈现的距离最近的景观资源。日落之时在河边漫步，一抹斜阳余晖打在水光之上，就差一艘小白船了。距离稍远一些，3公里范围内还有大溪谷·樱桃山旅游度假将成为周末休闲畅享的生态景观。
再来看看丰富的教育资源。除了一街之隔的蒲江县北街幼儿园，在大北街东侧、与地块项目距离不到200米的蒲江县北街小学，以及在政府街南侧、与3号宗地一街之隔的蒲江县实验外国语小学外，在2公里范围内的教育资源更是覆盖到高中。包括蒲江南街幼儿园、蒲江中学实验学校、蒲江县鹤山博爱中学、鹤山初中、成都市石室联合中学（蒲江分校）、蒲江中学。其中，蒲江中学为国家级重点中学、四川省一级示范性普通高中，可容纳84个教学班，距离地块项目仅1.5公里。
同样距离优势很突出的还有医疗资源。几个地块项目距离蒲江县人民医院最短不到200米，最长也不过500米。此外，蒲江县中医医院和蒲江县妇幼保健院两大二级甲等医院也均在2公里范围内。
当然，生活成熟度的体现，交通、商业配套才是营造生活氛围的担当。
两宗土地除了四周通车运行的道路交通外，距蒲江县高铁站在1公里左右，到蒲江县客运中心在2公里左右。出行方便，又完美避开客运站、高铁站带来的人员嘈杂问题。
在蒲江河两侧，随着项目凯世捷财富广场、尉洪香槟城、欣悦豪庭等项目的交房入驻，以及御景滨江等项目进入尾盘销售阶段，蒲江县的人气已开始由原本的朝阳大道两侧向蒲江河滨河区域蔓延。在商业配套上，除了地块项目周边成熟的底商外，还有美好家园购物中心、凯世捷财富广场、中节能世纪中心等商业体距离在700-1200米内。这都促使区域成熟度进一步提升。
改善大平层单价破万
纯洋房社区将填补区域市场空缺
在整个蒲江的住宅市场，2T4户到2T6户的高层刚需住宅，一直是市场的主流，尤其是2019年及以前，基本上都是高层引领的刚需产品。
近一年的时间里，在这3宗土地2公里范围内，共有8个项目推出了住宅产品。终于有3个项目出现了1T2户的大平层改善，但纯粹的洋房社区仅仅只有一个。
另一方面，从以上这些楼盘以及地块项目周边待入市的全新项目所处的位置看，近一半的项目分布在了更靠近蒲江工业集中发展区的地带，还有近一半的项目分布在了蒲江建设起步的高铁新城片区。只有未入市的华旅上院项目，同即将出让的这两宗土地一样，处于以蒲江县政府为中心的滨江核心地带。
所以，这两宗土地如果打造成纯洋房社区，综合区域项目产品形态及地理位置，其呈现项目将是填补市场空缺的稀罕物。同时，从已入市的洋房产品来看，价格已经轻松突破10000元/㎡，个别甚至突破了12500元/㎡，这样的价格对于即将拿地的房企来说，利润的诱惑不言而喻。
此外，此次待出让的这两宗土地均是经棚改拆迁而来。一般情况下，绝大多数购房者都是有“区域偏见”的，也就是一个地方生活习惯了，下一次购房依旧偏爱该区域。所以，从这一点上看，这两宗土地后期的住宅产品，很大概率将迎来先前的棚改户“回家”置业。同时，这两宗土地所在的公园坝片区在拆迁时，大部分商户都希望继续在原片区经商，故政府单位的平台公司后期将回购5000㎡的商铺，赔付给原商户。这对于开发企业而言，无疑也将更利于商业快速变现。
最后，要为这两宗土地打个总结。
01 两宗土地连襟且低密，建议有实力的房企一举拿下。蒲江县城正缺乏标杆性的开发商及项目，这是在蒲江城区大显身手的好机会。
02 土地紧邻蒲江县政府，位于蒲江的政治、文化和生活中心内，周边配套成熟且区域价值不断提升，地块项目位置稀缺。
03 综合蒲江住宅市场的供需，无论是棚改置业还是本地改善升级，一个纯洋房（小高层）社区，都将迎合市场且更能更高地实现溢价。
04 随着蒲江高铁通车、川藏铁路的开行，蒲江的城市门户价值提升。作为成都三大港口之一，蒲江积极融入到了整个成都城市发展，并成为“向西的走廊”，区域价值来到历史高点。从战略布局的角度看，房企在蒲江拿地更要尽早尽快。
<END>
执 编 ：袁维敏编 辑 ：田 飞来 源 ：地产全说