你家小区围墙要被拆了？最高法、专家、媒体都出来说话了，你怎么看？
最近，关于房子的事情可真不少。前两天刚讨论完买房可省钱的问题，昨天又出了个给学区房降温的通知。今天，“小区拆围墙”的事儿又闹得沸沸扬扬，连最高人民法院都出来说话了。现在，就让我们一起来捋一捋此事的来龙去脉，并且将权威人士关于此事的解答贴出来，一起讨论下，你觉得这事儿合理合法吗？
《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发，提出将不再建设封闭住宅小区。
原文如下：我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。
此外，它还提出，要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。
解读
根据头条君的理解，现在大部分的小区是这样的↓↓↓
以后会变成这样↓↓↓
为什么要拆墙？
每位生活在大城市中的市民，都有种出行难、停车难的痛感，深刻体会着“你在机场等我去复合，我却永远堵在西二环”的尴尬。而在这难那难的背后，则是遍布中国城市的“梗阻”。
【数据解读】这些梗阻不是别的，正是很多小区。小区的道路看起来少，可积累起来却也是个庞大的数据。记者独家获得的“高德地图”大数据显示，根据高德地图的测算，目前上海市城市道路（包括内部路、未铺设道路和上下线分离道路）约为４．５６万公里。
相比之下，２０１５年９月份公布的上海市第五次综合交通调查报告显示，目前上海市道路总里程为１．７８万公里，不到高德地图数据的４０％。而在多出的２．７８万公里道路中，很大一部分就是“内部路”，即包括各个小区、高校的内部道路。由此可见，如果能将“内部路”中的一部分释放出来，将会为城市交通注入很大的流动性。
【网友提问】：我把小区路拿出来，真能缓解交通拥堵吗？
我国路网密度和国外比起来不是低，那是相当的低。
实际上，中国特大城市的路网密度要远低于国外特大城市，这也是导致我国不少特大城市交通拥堵的主要原因之一。
【数据解读】昆明交通所２０１５年一篇论文中曾引用数据显示，和美国、日本等国家相比，中国特大城市的路网密度普遍低于１０公里／平方公里。而本次《意见》中，我国目标是到２０２０年，城市建成区平均路网密度提高到８公里／平方公里。
正是由于路网密度偏低，我们的城市看起来没有“走”起来“拥挤”。在知识问答类网站“知乎”上，网友“ＣｎＤｒｉｖｅｒ”就对比过北京、上海、巴黎、东京、华盛顿的卫星地图，如果站在５公里的高空俯视这些城市的话，我们将会看到同样是特大型城市，中国城市的道路密度显然远不如国际上的特大城市。这就好比一座毛细血管不够丰富的城市，自然会出现各种堵塞。所以，拆围墙的本质是为了让小区不再成为城市的“梗阻”，实现了从“此路是我开”向“四通八达”的转变。
网友“ｗａｎｇｌａｏｗ”就说，“当年邻近封闭小区建成，结果我每天早晨上班时得多走两公里去公交车站。”
同济大学建筑与城市规划学院教授王伟强说，实际上街区制在国内学界已被争论了二十多年。封闭式小区最早于1990年代在美国流行，当时有人担心会在发达国家蔓延开来，但出乎意料的是最终在中国、印度等新兴发展中国家蔓延最广，而西方国家尤其欧洲的城市则更推崇开放的街区。直到今天，国内开发商仍会根据市场的需求，建造封闭式住宅区。
“国内30年前的住宅区都是没有围墙的，解放前的街区更是四通八达，如过去的北京、广州、上海等传统大城市，不同的开发商都遵循一个相同的住宅模式，城市建设比较有秩序，酒店、教堂等重点建筑设在其中，显得城市有活力。”王伟强说，如今每一块土地开发都变成封闭式社区后，城市被切“碎”了。
当然也有人这么认为，公众号牛弹琴表示，有人考证说，围墙是单位文化和大院文化的残留。但我更认为，墙是我们的传统，长城就是我们的骄傲。你到北方农村看看，即使没有单位可归属的农民兄弟，有钱了盖新房，必定也得先垒起个院墙。四合院就是杰出的代表。
根据新浪网的调查，七成网友不支持住宅小区开放
反对派：
@小鹿-200203：这不公平!我们业主的利益受到了侵犯!小孩的安全如何保障?风险谁来承担?还有人来人往，各式各样的人都有，人口这么杂住宅安全怎么保障?!
@冻酱_心塞塞：安全呢?那我图个绿化好环境棒，物业安全到位多花一千多一平买的房子就成小区全城共享了?车位到处可以瞎停了?
@老路新标：据说小区内土地使用权为小区业主共有，且每年所负物业费中含小区公共土地和共用场所及设施养护费用。拆围撤封如何解决这些权利问题?
@科研路人甲：全国的小偷和骗子激动得泪流满面。
@曲阜县令：先转一个法律人士意见：“《物权法》第73条清清楚楚，除城镇公共道路、公共或明示属个人的绿地外，建筑区划内的道路、绿地，属业主共有。发个文儿《物权法》就不算了?那已经收的土地出让金退么?”——我还想问，小区公摊面积算建筑面积的，变成市政了有补贴退钱吗……好几万一平米呢。
支持派：
@刘德科：其实，不设围墙的住宅区，也不是什么新事物。在绝大多数国家或地区，纽约也好，东京也罢，住宅楼都是直接朝着大街或小巷，保安坐在大堂里;有围墙的，通常是极少数超级豪宅。其实，对于不设围墙的绝大数抱怨，都是我们害怕改变，害怕失去，安全感不过是个借口而已。
建议派：
@上海财大教授陈杰：这是一个大动作，对城市空间结构会有很大影响，但感觉不容易实现，尤其推动已建成封闭式小区对外开放，有侵犯业主物业权嫌疑。中国封闭小区自有封闭小区的理由，这方面有很多经典研究。虽然开放小区有一定好处，但在政府不提供普遍公共服务包括安全感的条件下硬性开放，相当于硬性均贫富，社会矛盾更大，可能性很小。如果封闭空间对外开放、交通毛细血管化有道理有紧迫性，政府大院、大学和很多大型单位应该首先拆掉围墙、对外开放，造成交通瓶颈最多的就是这些单位。
“住宅小区不再封闭”需解决三大难题
有媒体表示，中央部署城市发展，原则上不再建封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，必须迈过以下这三道门槛。
1小区不再封闭治安安全问题如何保障？
如果不再建封闭小区，甚至将已封闭的小区，也完全推倒围墙开放。那么，不但会带来很多管理难题，而且小区居民人身财产安全，也会受到不同程度威胁。
2小区不再封闭居民不被外界干扰的安静休息权如何维护？
如果不再建封闭小区，社会车辆在小区内来往穿梭，甚至随意鸣笛，不但让一下楼的居民就不得不面对没有安全感的车流，而且势必严重影响居民的正常生活和安静休息权。
3小区不再封闭业主所属内部道路所有权如何保障？
小区里的公共配套部分，使用权本来归全体业主，受法律保护，没有义务对外开放，但如果打开围墙，任何人都可以进去，使用里面的资源如道路等，这无论于法于理于情都严重侵犯到小区业主的权益。
1、打开小区是拍脑袋之举？
对于中央的这份《意见》，有质疑者认为在执行的过程中会遇到很大阻力，这是不是拍脑袋之举？为什么现在这个时候提出要拆除小区的围墙？实际上，出台这一文件的背景是经过37年发展，中国城市日新月异，但问题也不少，尤其是各种“城市病”，必须得治，刻不容缓。
国家发改委综合运输研究所宏观城市交通室主任程世东表示，西方国家城市发展一直是小街区，路网密，不会像我们一些城市经常出现交通毛细血管堵塞的情况，
而封闭式的大院或小区不仅割裂了路网交通，而且从多个方面影响了城市生活。专家说，大部分生活性的街道上，应该有更良好的关系。人走在街道上，有一些小商店，有怡人的环境、步行空间、绿带、休憩场所等，会让人很舒服。而如果走在一条街上，旁边只是围墙，你就会觉得这条路很长。
从这个角度讲，打开小区的决定恰逢其时，并非拍脑袋之举，因为在中央看来，封闭小区是造成当前城市病的一大病因。
2、打开小区违反《物权法》？
既然打开小区是为了解决城市病，让城市更加宜居，那么问题来了，谁有权打开小区？毕竟，小区是否打开涉及到业主的利益，在《物权法》已经出台的背景下，业主的权益如何得到尊重？北京市房协秘书长陈志认为，对于已有小区是否开放，应该充分尊重小区土地的使用权人——业主的权利。
陈志说，一个小区使用的土地，无论是小区内建设道路、绿地，还是建设住宅楼的土地，都先是开发商从政府手中获得使用权，建设完成后出售给业主，而小区使用的土地也被划分到每个购房的业主“头上”。同时，《物权法》中规定，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，产权属于全体业主。因此，对于已有的小区来说，是否开放，应该由业主共同决定。
北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，意见中提到的已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，用了“逐步”一词。他认为可以选择住宅小区土地使用权70年到期时再变更，或小区住宅楼已经无法居住需重建时再变更。
中国政法大学教授王卫国认为，政府的出发点是好的，但推行时应尊重大家意愿和需求。王卫国表示，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，从产权来讲属于小区业主，按照物权法的规定，住宅小区的土地使用权是属于小区内部业主的共有，这些道路不只有通行功能，还有小区业主停车等其他很多功能。此外，完全打开也涉及安全和民众观念等问题，政府不能强行推行，要尊重《物权法》。
从专家的观点来看，在依法治国的背景下，要打开已建成小区需要充分尊重业主的权利，在充分协商的背景之下，才能逐步打开，这应该是大概率事件。
最高人民法院民一庭庭长程新文23日上午在回答“拆小区围墙是否违背物权法”的提问时表示，目前，党中央、国务院提出的这一《意见》属于党和国家政策层面的问题，涉及包括业主在内有关主体的权益保障，还有一个通过立法实现法治化的过程。这也就是说，具体如何执行还需要通过立法来落实。
3、开放使用小区道路如何补偿？
如果业主同意打开小区，将小区道路变为公共道路，会有补偿吗？中国政法大学教授王卫国认为，从法律上讲，政府要协商推进，比如与小区业主大会进行必要协商，还要进行补偿。
同时，要区别对待，不能一刀切，“在一些地方道路非常稀缺的情况下，要与小区业主等各方进行协调；对于有些小区根本不存在这方面的需求，围墙打开对于缓解交通没有实质性的意义，反而增加了安全隐患，就应保证小区内道路的生活功能，以及业主宁静和安全的需求”。
此外，对于单位大院，王卫国表示，比住宅小区的问题要简单一些，很多是国有单位，但也有一些企业单位，因此也不能一概而论。
这里面的关键问题是土地使用权，它包括两类，划拨土地使用权和出让土地使用权。国有企业通常属于划拨土地使用权，而企业单位还要看看是划拨土地使用权还是出让土地使用权。
王卫国表示，划拨土地使用权是无偿取得的，这个使用权政府可随时收回，只要适当补偿即可；对于出让土地使用权，政府强制收回时必须是出于公共利益的需要，收回中还需要论证，并进行补偿。补偿包括退回土地使用权剩余年限的土地出让金、给小区居民带来不便的补偿、道路建设成本，以及由此给居民带来不便进行的补救措施，包括如噪音、污染等一系列问题，都要统筹进行。
4、街区化后小区物业将被取消？
如果没有了小区，没有了小区内的道路和绿地，那是否还需要物业？是否还要交物业费？
对此，北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，所谓物业，是负责小区的公共设施和共有部位的维护。一栋楼内的楼道、电梯、二次供水等都是公共部位和共有设施，也是需要维护的。所以将来也会划定公共部位和共有设施，只是按照届时的规划来确定。
“物业的本质不会变，只是管理服务的方式会有所变化。”楼建波说，因此物业公司不会消失，业主们仍然需要物业公司提供服务，只是服务形式的变化，如过去是一个小区封闭起来，门口有保安值守，将来物业的保安则可能是在楼门口来值守，而开放后的道路上则由警察来巡逻。
5、围墙打开怎么保障小区安全？
推行街区制后，很多人担心，以后小区的物业如何管理？小区的安全隐患是不是会增加？中国人民公安大学治安学院教授王太元认为，小区的治安并不仅仅是靠封闭来解决，封闭也不能解决安全问题，要靠管理和防范等多个方面，如加强巡逻、守护等多种措施加强治安。实行街区制，也不意味着治安就会有问题。比如南方一些城市的骑楼，就是典型的街区制，居民们往来密切，邻里关系融洽，并没有因此而出现治安恶化的问题。
小区打开后，通行车辆多了，噪音问题如何解决，是否会扰民？王太元认为，首先要看扰民到什么程度，通过调查研究，判断通行之后是否安装隔音墙，对于不同的问题。包括噪音，涉及的问题都要制定具体的、有针对性的措施进行解决，不能一刀切。
6、学区房划分是否会受街区影响？
现在很多人买房，都会考虑所属小区的房子是否属于学区房，小区打开了，学区房还会存在吗？对此，中国教育科学研究院研究员储朝晖分析说：“街道和小区，是过去学区如何划分主要考虑的一个重要因素。未来小区打开后，如果不改变街道的管辖，应该不会有太大的直接影响，如果打开后改变街区的管辖，可能会影响到学区房”。
储朝晖认为，对于学区房应总体考虑，一方面，一个好学校是长期积累起来的，周围居民也较为稳定，除了新建小区，要改变是一个长期的过程，不会出现剧烈的变化；另一方面，学区房从推动教育均衡来说，属于浮在水面上的“浮标”，显示水位在哪里，但不要把目标盯着浮标，实际问题是教育均衡问题，这个问题解决之后浮标自然会往下降，“学区房只是浮标，如果水位改变，浮标高低也会改变。水位就是指房子的价值” 。
储朝晖表示，作为城市社区管理，从长期发展来看，从公共资源提供上应该注重公平、均衡，公共服务职能应由政府整体考虑，而不是根据社区和周围单位部门过多挂钩。
来源/央视新闻、人民日报、新华社、央视财经等等
本期监制/林淡 主编/邱黎 编辑/蓝单
所有的问题都得慢慢解决，不能一刀切，支持点ZAN！