“一房二卖”的法律探讨
“一房二卖”，顾名思义，就是将同一标的的房产卖与二位买家，而二位买家常常处于互不知情的状况。随着现在的房价越来越高，“一房二卖”的行为通常很容易损害买家的权益，也常常容易引发法律纠纷。
在我国，由于“一房二卖”的法律规定存在许多空白，这一问题常常引来法律解释、应用上的争论与探讨，本文中，作者将带您探讨几种不同的“一房二卖”的情形与解决思路。
☞ 情况一：
房屋卖家与不同的两个买家签订卖房合同，却只为其中一位买家办理了过户手续
❖ 案例：
A是某房屋合法业主，先以较低价格与B签订了房屋买卖合同，后又以较高价格与C签订了房屋买卖合同，并协助C办理了过户手续。而B、C互不知情，均以为自己是唯一的买家。
B履行了合同的付款义务后，发现房屋已过户到C名下，于是将A起诉至法院，要求继续履行合同。
✑ 法律分析：
我国法律体系中，债权和物权相互独立，所谓债权，是一种请求他人作为或不作为的权利，而物权则通常指对物的支配、排他或占有的权利。
本案中，签订了房屋买卖合同意味着成立了合同债权关系，而过户这一行为则意味着物权实质已发生转移。由于我国采用的物权转移的方式是“合意加登记”的原则，因此签订合同这一行为本身并无物权转移的法律效力。
C虽然比B更晚签订合同和履行合同义务，但由于房屋的过户，房屋的所有权已转移到C名下，未经C同意，B无权对该房屋作任何处分。但B可以通过要求A承担违约责任的方式，弥补在“一房二卖”中遭受到的财产损失。
☞ 情况二：
房屋已办理预售登记，却又售予第三人
❖ 案例：
A是某房屋的房地产开发商，先与B签订了房屋买卖合同，并协助B办理预售登记，后又与C签订了房屋买卖合同，房屋仍处在A名下。而B、C互不知情，均以为自己是唯一的买家。
C购买房屋后，对房屋进行改造、装修，做入住前的准备。B发现后，将A、C诉至法院，请求C停止改造房屋并搬出该房，A必须协助B办理过户手续。
✑ 法律分析：
预售登记制度是指房屋开发商和买家签订房屋买卖合同后，在一定时间内到房管部门进行登记、备案的制度，可有效防止卖家将房屋在未经买家同意的情况下卖给第三人，保护买家的合法权益。
在该制度下，卖家未经买家同意，将房屋卖给第三人，是属于无权处分，房屋的所有权不发生转移。
因此，该案中，B有权要求C停止对房屋的占有和改造，也有权要求A协助B办理该房屋的过户手续。但C可以另行起诉A，要求A承担违约责任，赔偿损失。
笔者建议在商品房买卖的过程中，要注意及时运用好可行的法律制度，以防止开发商触犯自己的合法权利。
☞ 情况三：
房屋卖家与互不知情的两个买家签订了房屋买卖合同，没有帮助他们办理过户手续，两份合同都未实际履行
❖ 案例：
A是某房屋合法业主，先与B签订了房屋买卖合同，后又与C签订了房屋买卖合同，但房屋的过户手续均未办理，房屋仍处在A名下。而B、C互不知情，均以为自己是唯一的买家。
A收钱后，因欠债跑路，B、C分别到不同城市的仲裁庭提起仲裁要求继续履行合同，均获得支持，而执行时被发现两份仲裁裁决出现矛盾，案件的处理遇到阻碍。
✑ 法律分析：
这是笔者亲历的一个案件，在这个案件中，两份合同均未履行是案件较为复杂的地方，而房屋卖家跑路，两位买家均希望获得实实在在的财产权，也是本案的一个难点。
对此，一种观点认为应当根据仲裁时间的先后顺序来决定，因为仲裁裁决的生效具有一定法律效力，根据物权法第二十八条，仲裁裁决的作出意味着物权已经转移。另一种观点认为，应当按照合同签订的先后顺序来决定先履行哪一份合同。
这两种观点笔者都不同意，原因如下：
1、两种观点都没有切实的法律依据。目前，我国房屋所有权的转移仍然是以“合意加登记”作为重要原则，由于房屋仍在A名下，A对房屋依然享有完整的所有权。仲裁裁决断然不会判定房屋所有权已经转移，通常只是判定合同合法、有效，A必须继续履行该合同。根据上面所述，合同合法有效，并不意味着物权已经转移，B和C对房屋同样没有处分权。
2、B、C拥有平等的债权履行请求权。我国法律并无“先作出仲裁裁决的债权可优先履行”或“先成立的债权可以先履行”的规定，因此在B、C均已履行合同义务的前提下，B、C处于平等的债权人，其地位不分先后。
3、本案中，由于该房卖出价格较低，B、C均希望获得房产而并非合同交易金额。我国法律在类似问题上仍缺乏相关的明文规定，法院判决时应综合考虑各种因素，如：两份合同签订的先后顺序、履行情况、履行成本、履行难易等情况，综合做出选择。
综上所述，我国在“一房二卖”的问题中，较大部分仍处于“立法空白”的状态，导致现实情况往往无法可依，损害的是商品房买卖市场的秩序和买受人的合法权益。我国应尽早在现有物权法的理论基础上，补充、完善该部分的法律法规，健全商品房买卖规则。
同时，作为消费者、商品房买家，我们也应当在买房前做好一定的了解，包括卖家信誉、同类商品房房价、可利用的法律制度等，避免买房过程中给自己带来不必要的财产损失。