奇葩加州新法！Airbnb租客赖着不走，法官裁定：不得驱赶，除非“倒贴”10万美元......
撰稿 Taola | 排版 Nina | 校对 Az
被称为“来自地狱的房客”的Airbnb客人，竟然在一栋价值380万美金并且可以俯瞰洛杉矶群山的豪宅中，“白嫖”了已有540天房。不仅如此，她还告知房主，除非支付给她10万美元的搬迁费，否则她拒绝离开。
更令人费解的是，法官竟然裁定这名“地狱房客”不能被驱逐，也就是说她可以想住多久住多久。
那么事情究竟是怎么回事呢？
01
豪宅挂Airbnb却迎来“地狱租客”
现年61岁的萨沙·约万诺维奇(Sascha Jovanovic)在加州是一位名声显赫的牙科医生。约万诺维奇是荷兰人，1990年时从阿姆斯特丹移民到了加州洛杉矶。
图源：Dailymail.com
5年后，约万诺维奇花费75万美元，买下了洛杉矶市布伦特伍德(Brentwood)克雷斯特伍德山(Crestwood Hills)可以俯瞰洛杉矶群山的占地2954平方英尺的豪宅。
2010年，约万诺维奇开始按照自己“梦想中”的样子改造房屋，增加了一个客房(ADU)。客房内配有小厨房、浴室、卧室和落地滑动门，同样可以看到自然景观以及洛杉矶市全景。
图中为约万诺维奇和孩子们。
图源：inhabitat.com
最初，客房被用作他两个孩子的游戏室，随着孩子们慢慢长大，2019年时，约万诺维奇决定将客房挂在短租平台Airbnb上，供短期客人租住。
这家民宿被称为“拥有360°海洋/城市美景的现代工作室”，价格为每晚215美元，并很快获得了全五星好评。
图源：Dailymail.com
原本可以在豪宅中享受生活的约万诺维奇不料却给自己引来了大麻烦。
2021年9月13日，伊丽莎白·赫施霍恩(Elizabeth Hirschhorn)以每晚105美元的价格，租下了约万诺维奇的客房(ADU)，租期6个月(187晚)至2022年3月19日。
02
房主房客发生“冲突”并愈演愈烈
约万诺维奇称，自己一直试着在做一个善良的房主，不知道为何事情发展成现在这个样子。
在回忆赫施霍恩刚刚搬来的时候，他表示起初他们还会互相问候，甚至有时会在一起喝茶聊天。
图中为约万诺维奇的房子。
图源：inhabitat.com
在赫施霍恩入住的第5个月起，两人的关系开始变得慢慢疏远，起因是租客赫施霍恩抱怨屋内的电子百叶窗坏掉。
当房主约万诺维奇进入客房(ADU)修理坏掉的百叶窗时，他注意到水槽周围不但有水渍，还有发霉的迹象。他表示，赫施霍恩入住前，水槽周围都是干干净净的。
为了更换水槽，约万诺维奇提出在承包商进行维修期间，希望赫施霍恩可以离开客房(ADU)并表示愿意支付她在一家酒店住宿5天的费用——要么是圣莫尼卡希尔顿酒店，要么是圣莫尼卡Sure Stay Best Western酒店，并称这两家酒店条件很不错。
根据Airbnb上的信息和两人之间往来的电子邮件，约万诺维奇还向她提供了1500美元的酒店费用，随她挑选酒店。但赫施霍恩拒绝了，理由是“残疾人和当时是新冠高风险时期，被迫离开住所不安全。”
她还引用了洛杉矶县的疫情租户保护决议和2011年的医生说明，指出她对化学物质极度敏感。
随后，约万诺维奇提出赫施霍恩可以搬到主房内，赫施霍恩也拒绝了，理由是她对猫极度敏感。赫施霍恩最后直接拒绝让给约万诺维奇进入房间修理客房，约万诺维奇表示房间损坏程度随时间会严重。
图源：LatimesL.com
两人紧张的关系一直持续着，而租期结束后，约万诺维奇多次和赫施霍恩交涉，同意其续租24天至2022年4月12日，赫施霍恩总共支付了20,793美元。
2022年4月12日，赫施霍恩就开始“赖在”客房(ADU)中，既不支付房租也不搬离，更不允许任何人进入客房(ADU)。
约万诺维奇最终表示，如果她在4月12日仍不办理退房，那么他将利用法律手段将其驱逐。但同时，约万诺维奇也表示自己愿意拿出2000美元为其作为搬迁费。
03
法官裁定不得驱逐，房客“白嫖”住宿
从赫施霍恩最后一次支付房租至今(调查日期)已有540天，她仍旧未从约万诺维奇的客房(ADU)中搬离。
“当时她要求我给她更多的时间，但是我告诉她这不可能，因为我有其他Airbnb预定房客即将到来。就算我想多给她几周，但是也没有办法，”约万诺维奇说到。
约万诺维奇首先与Airbnb公司进行了交涉，但该公司仅回复给他一封电子邮件，知晓并承认赫施霍恩入住超期，并建议他联系当地执法部门将她驱逐屋。
图中为约万诺维奇的房子。
图源：Dailymail.com
约万诺维奇找到了律师塞巴斯蒂安·鲁奇(Sebastian Rucci)对租客赫什霍恩提出了四项指控:
第一项：违反租约，因为她超过了Airbnb的租期408天；
第二项：赔偿盈利损失，因为她免费住宿而导致约万诺维奇无法盈利；
第三项：房屋损坏赔偿，因为赫什霍恩拒绝房主约万诺维奇进入客房，因此无法修复客房的损坏并导致损坏更严重。
第四项：侵犯不动产，因为万诺维奇有权在Airbnb住宿平台订单结束后收回自己的财产。
与此同时，租客赫施霍恩也没闲着也请了律师。
她先是联系了洛杉矶市建筑与安全局，竟调查发现房东约万诺维奇客房(ADU)建设中，有两项违规行为：未经批准的入住和未获许可的淋浴设施。
随后，赫施霍恩又向住房调查员投诉万诺维奇，称其非法驱逐、骚扰和不支付搬迁费。反诉其当时“不适当地邀请”自己搬到他家与他同住。住房调查员最终结论是，约万诺维奇确实违反了规定，因此，他必须撤回驱逐通知，直至证明建筑合规。
那么问题就来了。约万诺维奇需要进入客房(ADU)进行维修和改造，但赫施霍恩却不允许他进入。更糟糕的是，洛杉矶市建筑与安全局还因约万诺维奇不合规建造行为，判罚660美元罚款。
04
持久的“法律战”未完待续
法官裁定，根据该市的租金稳定条例，以及租客已经在这里住了6个月以上，符合加州最新才通过的《正当理由法令(Just Cause Ordinance)》
加州的正当理由法令(Just Cause Ordinance)，旨在保护租户免于无正当理由的驱逐。
该法案于2020年7月1日生效，适用于加州所有城市和县。
根据该法案，房东在驱逐租户之前，必须证明有正当理由。正当理由包括：
1、房客违反租约，如拖欠租金、擅自转租、在房屋内进行违法活动等。
2、房东需要房屋用于自住或亲属自住。
3、房屋将被拆除或翻新。
4、房屋将被出售，新房主有意将房屋用于自住或亲属自住。
如果房东没有正当理由驱逐租户，租户可以向法院提起诉讼。法院可以裁定驱逐令无效，并命令房东赔偿租户损失。
加州的正当理由法令受到了租户权利组织的欢迎，但也受到了房东组织的批评。房东组织认为，该法案过于严格，限制了房东的权利。
可惜的是，房东约万诺维奇千不该万不该，在赫施霍恩居住满6个月后继续给她续约24天。
根据新的立法要求，约万诺维奇没有法律理由驱逐她，并将被要求支付其搬迁费。
图源：Dailymail.com
赫施霍恩的律师现将约万诺维奇告上法庭，指控其违反15项指控，包括滋扰、故意施加精神痛苦、进行非法商业行为和违反洛杉矶县疫情防疫等等。她声称，发霉问题在她搬入前就有，并且约万诺维奇骚扰、恐吓她，还切断热水供应。
赫施霍恩的律师称，现在的和解方案是房东约万诺维奇，要向租客赫施霍恩支付10万美元搬迁费用，否则赫施霍恩不会搬离。并且由于约万诺维奇的客房(ADU)没有入住许可，那么应无需支付租金，包括此前支付的租金应予以退还。
约万诺维奇的律师则正以两个案件起诉赫施霍恩，一项为了追回赫施霍恩未付租金的损害赔偿诉讼，另一项是为了驱逐她的非法滞留诉讼。
“她真是个来自地狱的房客，按照她本人的逻辑，所有房东房子存在违规情况，租客都可以随便不付租金的永久住居住。这太无耻了，”约万诺维奇的律师鲁奇(Rucci)说道。
约万诺维奇和赫施霍恩两人现在就像“敌人邻居”一样的存在。约万诺维奇称自己和家人都睡不好觉，因为赫施霍恩所住的客房(ADU)距离他女儿的卧室仅有几英尺远。
约万诺维奇称，自己和家人正生活在警戒之中，“每次打开房门，我都担心会与赫施霍恩碰上。在心理上，这种压力是难以承受的，已经深深地影响了我和我家人的生活。”
约万诺维奇坦言称，自己支付10万美元可能是目前最简单的处理方式，但他仍旧坚持走法律诉讼，因为更多的是他想知道，法律最终是否会判决房主无法驱赶非法入住的租客。
网友热评：
# 风没进，雨没进，大家随便进！
# 无照安装了淋浴…加建卫浴竟然也需要当地建筑部门批文...
#加州法律真是一个比一个奇葩！
# 这个法律设置的初衷，难道不就是给某些人占当地人的房子提供法律依据么...
# 绝了，停水停电的，都没能给这个人赶走！
# 城堡法呢？这时候不能以私闯住宅将她带走了。
你赞同加州的这项新法吗？
你觉得加州是过度保护租客了吗？
欢迎畅所欲言
END
感谢你为我停留
Ref参考文献：
https://www.latimes.com/california/story/2023-10-04/airbnb-guest-refuse-pay-leave-luxury-rental
https://nypost.com/2023/10/04/airbnb-guest-from-hell-refuses-to-leave-luxury-rental-after-500-days/
https://www.dailymail.co.uk/news/article-12593365/Airbnb-renter-refuses-leave-LA-home-540-DAYS-judge-backs-efforts-stay-Brentwood-Hills-mansion.htmlhttps://www.dailymail.co.uk/news/article-12593365/Airbnb-renter-refuses-leave-LA-home-540-DAYS-judge-backs-efforts-stay-Brentwood-Hills-mansion.html
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