研途笔记Day1|地产新时代，三堂课告诉你摆脱存量思维的清单
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知识像烛光，能照亮一个人，也能照亮无数的人。
11月17日，第六期易居沃顿实战研修班的导师和同学们再次齐聚上海，进行为期两天的课题评审单元。
今年房地产市场进入深度调整期，房企该如何重新定义存量资产管理？如何突破发展瓶颈？商业模式如何进行创新？在全体课程环节，3位实战派大咖导师为大家解开了所有的谜题。
上午场：房企突围之路
致颢投资创始合伙人、绿都地产执行董事赵男男带来了主题为《重新定义存量资产管理》的精彩课程。赵男男亲身实践，在存量市场方面做了很多尝试和突破，今天他将深度实践成果和经验全盘托出，和大家进行了分享。以下为部分精彩观点：
如果你把自己定义为房地产公司，没有小而美，只有大而强。不确定的是大量的中小房企，未来应该走什么样的路。如果在增量上没有办法追赶规模化企业的话，那么对于存量这么大的市场有没有发展空间，能否先发制人。
时代之间的差异其实就是速度的差异，所有的商业模式、组织体系、商业活动、科技，都要满足目前互联网文明高速的这个特征。
企业本身的经营如果没有接驳到互联网中，企业的业务没有产生互联网式的协同效应，那么企业之间的差异是指数级的。我们必须跟互联网接驳，在互联网中找到业务的点（解决消费者具体问题的资源）、线（消费者和资源之间的连接）、面（承载一切商业活动的载体）。
每一单生意都有它的核心变量，如果这个核心变量不是一个具有高成长性的、一个可以进行赋能的变量，那要改变它的出路。
创新分为两种：一种是引领式创新；一种是整合式创新。公司要么以不同的方式提供相同的价值，要么以相同的方式提供不同的价值。最牛的公司就是以不同的方式提供不同的价值。
对于去库存来讲最重要的是什么？是赋能：通过对空间，对资产，通过植入最适合它们的内容给它们进行赋能，从社会的角度去库存。
存量管理是和城市更新息息相关，城市更新的核心是提升效率，递延到存量管理方面，逻辑和城市更新是一样的，这个生意的核心实质要看有没有提升空间使用效率。怎么提升？增加密度，转变用途，提升单位个体的消费量。
存量资产管理的核心就由你对用户提供的价值所决定的，这个价值非常简单，就是空间、服务、发展。
存量资产是一个线下的业务，在线下搭建的平台或者空间里面，如何真正为经营者赋能？目前没得到很有效的解决的，或者未来企业在存量资产管理上面差别会出现在这里。
存量资产的痛点：第一，不轻不重；第二，增长缓慢；第三，限期收益，指的是随着租约的实现，盈利的期限越来越低，影响了对行业的估值、收益的分享和对行业的投资。
存量资产的突破点：第一，变重，一定要进入到核心资产的产权层面，对存量中认为优质的核心资产要进行掌控，只有掌握了真正的核心资产的产权，才能在整个行业的价值链中垄断它最大的价值收益；第二，变轻，进入到真正的内容的运营，投资或直接参与到经营的过程中，核心变量从租金递延到了资产价值的提升以及经营收益的成长空间。
旭辉控股（集团）有限公司董事兼主席林中和大家分享了《房企如何突破发展瓶颈》。作为当之无愧的企业战略家，他以详实的数据和事实分析为依托，告诉大家如何一步步从瓶颈中突围。以下为部分精彩观点：
2035年对于房地产行业具有非常重要的意义。因为从去年的城市化率大概在56%-57%，到2035年中国完成第一次最大规模的城市化，那个时候中国的城市化率应该会达到75%。2035年人口迁移基本结束，房地产行业到2035年已经完全从增量转向存量，不需要开发了。
租赁市场特别要解决未来一线和强二线年轻人的安居乐业的问题。这个市场大力推动以后会使整个中国的购房年龄往后延，因为中国和其他地区相比，购房年龄年轻很多。
长效机制涉及到政府基本政策的改变，比如土地制度的改变等，如果要推租赁房，意味着未来集体用地会让你上市，做成租赁房，土地制度有一些改变。包括北京现在房价已经开始跌了，为什么？其实北京是一线城市中最早开始改变土地出让规则的。
未来15年，政府对房地产调控的方式会变成行政调控与宏观调控混搭进行。明年不可能有独立行情，比如有的城市下降，有的城市在大涨，因为利率一收紧，资金一收紧，所有的城市都受影响。
行业已经进入了新一轮的长周期，未来20年和过去20年是不一样的。1998年-2017年是高速增长、高频波动的长周期；2017年-2035年是平稳增长，低频波动的长周期。未来20年房价将平稳增长，年均房价增长6%-8%，与GDP增长同步。
在未来市场及政策层面下，房地产不是最好的投资品，但是可以保持增值和对抗通胀。未来的住房属性也会发生变化，将去投资属性，重居住属性。
未来的核心竞争力在于产品的溢价，能否有10%-20%的溢价，不然会在未来的竞争中处于劣势。长周期的波动对经营节奏和经营策略影响巨大，投资节奏、销售节奏、融资节奏、运营节奏都会发生巨大的变化，要适应行业的变化，市场结构的变化。
从地产行业来看，已经从过去完全的市场竞争开始进入到未来的寡头垄断竞争。比如在上海基本看不到项目型的公司，一二线城市是大型开发商的必争之地，可以说传统产业进入了龙头经济的时代。
在未来二十年内会不断增加对养老、休闲、旅游、文旅，美好生活的需求，前提是大家要相信到2035年中国经济会维持在一个中速，也就是GDP不可能低于6%的发展速度。
对于100亿的企业，最大的瓶颈就是融资；100-300亿的企业，则是跨区域布局；300亿-500亿的企业，核心要解决的是专业化能力和职业经理人制度；500亿-1000亿的企业，要踏准经营的节奏；1000亿以上的企业，则是战略执行力的问题。
房企3个大错不能犯：第一，投资拿地；第二，产品定位；第三，不要寻错总包。
下午场：模式创新之道
嘉御基金创始合伙人兼董事长卫哲和大家分享了《过去的五年，未来的五年——商业模式创新的变与不变》，他以幽默风趣的演讲风格，结合最新的实战案例，给到大家对于商业模式创新的诸多启发和深思。以下为部分精彩观点：
10年之前谁有资源，谁就会得天下。10年之后，得用户者得天下，目前市值TOP10企业都是靠技术驱动的。
每次见面加好友其实都是给马化腾打工，加了一次微信就加了一层万能胶。这种在QQ、微信、Face book这样具有网络效应的公司才是巨无霸、赢家通吃的公司。
人口结构的变化是考虑未来5年发展最重要的事情之一：95后逐渐成为社会消费的绝对主力，95后是真正社会小康1.0，同时他们是独生子女2.0，他们有资产在背后顶着，所以敢于借钱；他们也是移动互联网的原住民，对于他们来说，好玩比好用更重要。
非主流人口将在经济结构下行的时候变得越来越重要，中国非主流人口有多少呢？中国有两亿多学生，大概三四亿的蓝领，中国差不多有十个亿的人在这里。
消费升级不是消费产品的升级，而是消费服务的升级。我们曾做过权威调研，人们没有钱的时候最后一个减的是哪个预算？结果是教育预算。经济形势越不好，就越有危机感，就得多学点本领，将来好找工作，所以教育是消费升级里非常重要的一个。
新零售和新商业的核心就是把原来只会经营产品变成经营人，而能够做这件事的前提是技术转向。因为实现了移动化，才能够实现人机合一，因为人机合一，传统企业也终于有机会经营人了。
商业模式的变革是由人口结构、技术结构、经济结构的变革所发生的。
什么是新的移动互联网商业模式。那就是看这个东西还能搬回到PC上吗？只要可以搬上去的就是“物理反应”，搬不回去的就是不可逆的“化学反应”。
三级规模效应理论有没有互联网都一样，未来五年还是要认清楚你的商业模式落在哪一级，把那一级做好，把那一级打透。
用户体验中的“多”“快”“好”“省”不可能同时满足。创业早期阶段做其中一个字你不会输，做两个字可以赢，想做三个字你就快死了，四个字都做就死定了。
品牌意味着三个指标：老客户回头率；产品服务溢价；获新客能力。
大公司失败率很高的原因是什么？第一，迫于老板的命令所以去干；第二，是因为钱太多了；第三，是因为有资源，真正的创业成功没有资源，所以会想方设法抱用户的大腿。
95后的购房欲望会大幅度下降，原因很简单：他们是独生子女2.0。但是反过来他们对租房的需求和可承受能力远远高于85后，他们会借钱租房，他们的租房环境好玩比好用重要。
下午还有一个重磅环节——课题成果汇报与评审，每个班的学员代表们来到讲师台，和大家分享了自己的课题成果。易居沃顿也将在近期和大家分享学员们的精彩观点，并公布最终的评审结果，敬请期待！
编辑：张艳 周天雄
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易居沃顿案例研究与教育基地（房地产&互联网&金融）是由易居中国和沃顿商学院联合发起成立，房地产行业产学研一体化平台，房地产企业升级与发展生态圈。
2012年开始，连续举办了五期中国房地产实战研修项目，累计汇聚160余位地产企业家、学者教授和实战派专家导师，吸引了600余位企业总裁和高级经理人学员。
2015年，连续三次以需求为导向升级，首创“企业家领衔的课题组研修模式”，聚焦行业转型和升级的热点课题。易居沃顿实战研修项目，以“基于经验的反思学习、案例为镜的互访学习、学以致用的持续学习”为特色。
易居沃顿已形成实战研修班、易沃创投营、易沃基金、易沃同学会等系列产学研项目和社群。
2017年，第六期实战研修班再次递延式进化，更多样性师资、更创新的课题、更实战的内容…，易居沃顿将展现与时代同步的发展力与整合力，聚合名副其实的“中国最牛地产圈”。