市场永远公平

文丨张是之

12月11日，长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》，进一步加强商品住房价格管理，明确价格构成由「成本+利润+税金」三部分组成，并要求平均利润率为 6%-8%。

12 月 18 日，深圳市住建局针对部分小区二手房涨价的行为发布通告，暂停办理涉嫌集体恶意炒作房价小区的网签手续。并且鼓励群众举报涉嫌散布虚假言论、哄抬房价、恶意炒作等行为。

次日有媒体将深圳住建局的通告解读为，二手房房价年涨幅超过 5% 可以向主管部门投诉。

同时有一张图片在微博微信中广为流传，图中一位购房者投诉卖房一方恶意抬价，原本 1650 万的房价涨到了 2200 万，其他面积的房子也有 20% 以上的涨幅。

这位购房者自称约了多个业主当面沟通，希望他们理解中央房住不炒的政策，要他们认识到自己的错误，改过自新，以上涨不超过 5%的价格，按 1750 万卖给他。

图片是深圳住建局微信公号的页面，图片大概率是真的。只是不知道图中文字所描述的内容是这位购房者的真实经历，还是近似行为艺术的恶搞。

但不论如何，网络的迅速传播引起了深圳住建局的注意，并迅速作出了回应，给出了官方解读。

回应称：「按照国家房地产宏观调控长效机制的要求，深圳2019年一手房、二手房价格指数年涨幅原则上不超过5%。此次市、区房地产主管部门对相关楼盘限制网签的原因，不仅是因为其涨幅明显超过了近期市场成交价，更是因为部分业主恶意串通集体抬高挂牌价格，严重损害了购房者利益，破坏了公序良俗，违背了中央房住不炒的定位，扰乱了正常的房地产市场秩序。」

回应同时明确：「5%的价格指数年涨幅是全市性综合指标，因为区位及配套设施等条件的不同，具体楼盘价格涨幅会有所区别。因此，业主只要不是恶意串通哄抬房价，按照正常的市场秩序进行交易，且不明显高于近期市场成交价，其交易行为可正常进行。」

在房住不炒的大基调下，无论是从长沙发改委还是深圳住建局，他们的做法无疑都是一种正确。既符合中央精神，也符合舆论导向。

假如单纯从经济学的角度来考量，房子的问题，在其商品属性上，到底有没有特殊性，这个问题恐怕还有待商榷。

但还有另外一个问题，我觉得被很多人忽略了，那就是：今天的价格与昨天的成本无关。

无论是长沙发改委要求的平均利润率为 6%-8%，还是深圳住建局明确的房价指数年涨幅原则上不超过 5%，其中隐含的计算逻辑都是盯着今天的价格和昨天的成本之间的差额。

四十多年的改革开放，人们过上了好日子的同时，终于也让人们接受了一个现实的观念，那就是赚钱没什么不对的，赚钱不是罪过也不是资本主义，赚钱是好事。

但这么多年来还有一个挥之不去的思想魅影，那就是你不能赚得太多。

赚太多，那就是暴利行业；赚太多，那就是赚人民的血汗钱；赚太多，那就是一种原罪，需要讨伐，需要监管。

被曝光的暴利行业有很多，比如保健品、白酒、化妆品，再比如眼镜、苹果手机。

房价这么高，房地产行业当然也属于必须被列入声讨的暴利行业之内。

赚钱可以，但你不能赚得太多，尤其是你不能比我赚得太多。

但我自己假如一不留神涉足暴利行业赚得盆满钵满，我会声讨我自己吗？

不会的，我只会偷着乐，藏着掖着不会告诉别人我的赚钱之道。

一方面，这就是常见的、典型的双重逻辑、双重标准。

而另一方面所有关于暴利的计算，都是基于个简单的、不需要思考的公式：利润=今天的价格-昨天的成本。

计算方法没错，问题的关键仍然是：今天的价格与昨天的成本无关。

就像我们在菜市场上常见的，这个白菜进价 1 元一斤，卖 1.1 元，就赚你一毛钱，不能再便宜了。

基于这种常见的生活经验，于是很多人认为是成本决定了价格，你成本很低，卖价就不能太高。

成本是一定的，卖的太高就是暴利，暴利就是良心坏了。

但如果成本决定价格，那理论上我们应该看不到亏损才是。我不想赚太多，只要在成本之上稍微加一点利润，稍微赚一点就可以了，就可以保证不会亏损。

而现实是，任何有成本付出的投资，都需要面临亏损的可能性，否则也就不会年年有滞销的水果和畅销的大爷了。

在房地产的问题上，很多人认为地价、造价都是明摆着的，都是历史可查、可追溯的数据，稍微赚点适可而止就差不多了，定价高了就是在谋取暴利，就是在与中央作对、与人民为敌。

更有一些人认为地价是推高房价的原因之一，削减了地价就能让房价降下来。

但即使地价降为零，房价就会降下来吗？并不会。

他们都忽视了一个核心因素，今天房价的高企并不是开发商造成的，而恰恰是由买房子的人造成。

买房子的人，他们可能是刚需的小青年，也可能是想置换升级的中产家庭，当然也不排除有瞅准了房价上涨大势，急于上车的炒房客。

面对同一套房源，现成的和潜在的买家都在竞争这一套房子。

作为卖家，无论是二手房的房主还是新房的开发商，最终选择卖给出价最高的那个人，这既是他们的权利，也符合市场竞争的公平原则。逻辑上没毛病。

这个逻辑，当你是一个买房人的时候，可能会觉得很残酷，很不近人情。

但几年之后房子升值，你转变身份成为卖房子的那个人的时候，你会感谢这样看似不近人情的逻辑。

因为基于同样的逻辑，才不会有人用你购房的成本随意指导你的售价，你才可以像当初卖给你房子的人一样，选择哪个出价最高的人卖给他，同时不必面对道义上的指控，不必理会那些你赚取了太多暴利的指责。

北上广深的房价为什么这么高？并不是你常见的论调，黑心的开发商想定这么高就这么高了。

而是经济发展，城市化过程中，优秀的人们都涌向了这些地方，都想通过买房子扎根大城市，他们的购买实力共同推高了房价。

所以曾有专家表示，房价是一个城市综合竞争力的体现，这个话并不夸张，说的是实情。

作为卖房人的房主或者开发商，无论是通过何种形式来调研、无论是不是参考了历史成本的造价，他们能做的其实只不过都是猜测，猜测买房人愿意出什么样的价位。这是一个价格发现的过程，而不仅仅是媒体解读的炒作。

房价的逻辑，是竞争的逻辑。今天的价格与昨天的成本无关，买房人和买房人竞争，推高房价的并不是房主、开发商，而是买房子的人。

房子永远稀缺，竞争永远存在。

今天的买房人转眼可能就会成为明天的卖房人，想多赚一点吗？允许别人赚你的钱，你才有机会赚别人的钱。

只要你坚持逻辑一致，那么市场永远公平。

2019年12月25日，顺祝圣诞快乐。

题图：Nicholas Roerich，Sunrise

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