士绅化从何而来、为何不可避免，又如何带来不公平？| 城市问题读书笔记（中）
作为一个读书栏目，以下会推荐若干本跟城市和士绅化有关的书。读书笔记很长，分三篇文章发出。这是第二篇。
城市在我们生活中扮演重要的角色，很多时候，它往往就是我们生活本身。每个人都会表达对城市的理解——某种意义上就是对这个人对生活的理解。
我们的推荐，可以理解成是一个索引；我们希望它所能传递的，并不仅仅是这些先行的思考者所得出的结论，一如既往，可以促进我们的思考。
士绅化和新城市的关系是什么？
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当时我坐在玛莱区一家士绅化改造完毕的酒吧里。这是一家澳大利亚人开的酒吧，我喝着产自荷兰的啤酒，用法郎付账。为数不多的酒吧顾客中，除了法国人，还有英裔巴黎人，或者德国和日本游客。电视上正在播放美式橄榄（欧洲联赛）的比赛，巴塞罗那队痛击苏格兰队。实际上，所有的运动员似乎都来自美国。两位赛事解说员，一个是爱尔兰人，一个是美国人。
尼尔·史密斯，《新城市前沿》
尼尔·史密斯为我们描述的巴黎玛莱区这个普通星期六的下午，是上世纪末士绅化的一个结果，他说：“玛莱区的这种士绅化，我们似乎都非常熟悉。”不只是他非常熟悉，在上海的田子坊，可能也包括几年前的永康路、长乐路，这些也是我们所非常熟悉的场景。
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尼尔·史密斯的“士绅化”定义为：
我一般会说，士绅化是一个过程，描述的是在穷人和工人阶级居住的内城街区，以前是资金撤离和中产阶级大批离去，而现在是私人资本不断涌入，中产阶级购房者和租房者大量入住，社区得以翻新改造的过程。最贫穷的工人阶级社区正在得到翻修；资本和上层阶层回归，但是对一些人来说，之后看到的一切并不都是令满意的。
尼尔·史密斯，《新城市前沿》
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士绅化这个词据称最早由露丝·格拉丝在 1964 年发明。从道理上说，它应该来自最早的工业革命发生地，事实也确实如此。
一个接一个地，伦敦许多的工人小区都遭到了中产阶级——包含上层中产阶级和下层中产阶级——的入侵。由马厩改造而成的破旧房屋和单栋房舍——楼上两个房间楼下两个——在租约到期后都被收回，并被改造成了高雅昂贵的住宅。较大的维多利亚式建筑，过去由于人们瞧不上而被当作出租宿舍或是多户共用，现在也整体升级改造了一遍……一旦这种“士绅化”过程在某一地区开始，它就会迅速扩展，直到所有的或者大部分原来的工人阶级居住人口搬走，整个地区的社会特征发生明显改变。
尼尔·史密斯，《新城市前沿》
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士绅化街区研究者莎伦·佐金认为士绅化可以简单概括为一个城市里 ABC 的组合：艺术画廊（art galleries），精品店（boutiques）和咖啡馆（cafes）。
这些东西受到追捧。
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士绅化让人们迅速觉得，曾经出现衰退的街区现在将会健康发展，曾经贫穷落后的地方现在将会回报丰厚，中产阶级也会回到城市——士绅化改造无疑是件“好事”。费城社会山街区的士绅化改造最初是在 1950 年代提出来的，它被看作一件具有特别象征意义的“大好事”。
尼尔·史密斯，《新城市前沿》
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尼尔·史密斯为我们回顾了费城士绅化成功的奥秘。一个叫作“大费城运动”的公私合营组织发挥了领导和指引方向的作用；它和它的衍生机构——费城老城开发公司与政府——主要是美国联邦政府和费城市政府，还有私营金融机构共同完成了这个经典的城市复兴计划。
大费城运动组织成立于 1952 年，它并不纯粹是个压力集团，“主要是一群虽然保守但是聪明正直、诚信经营的商人，他们把自己居住的这座城市的利益放在心上”。
组织成员包括费城老城的名门望族，也包括希望跻身统治阶层的企业高管和政府官僚。这个组织的目的是使整座城市在市政建设和财政方面全面振兴。
尼尔·史密斯，《新城市前沿》
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接下来 20 几年时间，想如法炮制费城成功模式的城市运营者，不论是来自民间的资本还是政府机构，并不一定都获得同样的机会。费城成功得益于时机的选择——1950 年代可是美国在战后最黄金的一段时间，“重建”的可能性正当其时，“这个阶段的士绅化大体上仍是住房市场的一组特定过程，多多少少享受着政府的支持”；来自于领导者调动资源的能力，也化解了一定程度的商业风险。
“英格索尔家族……通常会引领费城时尚。”所以，英格索尔家族被说服翻新改造他们在社会山的一栋“联排别墅”。
尼尔·史密斯，《新城市前沿》
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1970 年代初发生的两件事改变了这种状况，第一，媒体大肆宣传像社会山这样的项目在财政上取得的成功，其他开发商受此鼓励，纷纷投资对老旧工人阶级小区的改造重建，却没有获得多少政府补贴的好处，也没有政府出面揽下所有风险。换句话说，他们得通过自由市场采取各种手段争取最大化利用租金差距。
第二，士绅化不再是房地产市场相对孤立的过程，而是越来越多地与更广泛的城市转型联系在一起。
尼尔·史密斯，《新城市前沿》
当士绅化与城市转型联系在一起，公平问题将成为重要的一个考量标准。尼尔·史密斯说：“这种转型是 1960 年代的政治动荡和 1970 年代前半段的全球衰退之后出现的。不仅是住房，还有就业模式、性别和阶级的社会关系，城市空间的功能划分都正在重构转型，士绅化成为这一更大进程的一部分。”
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这意味着士绅化能更加便利地获取全球（或至少非本地）的资本，也意味着它要面对全新的住房消费人群。
尼尔·史密斯，《新城市前沿》
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士绅化让内城重新焕发活力。与之而来的是全球化资本对社区的改造，其结果是同质化。时间久而久之，成为另一种单调乏味——尼尔·史密斯在巴黎玛莱区的瞬间会出现在任何一个被全球化资本所改造的士绅化街区里。
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莎伦·佐金借用一块本地乳酪的全球化过程，讲述了全球化、市场对一个街区消费文化的塑造，同时，它又是怎样通过市场化、没有本地属性的营销以及眼花缭乱的“技术性”解释……把一个“在地消费产品”转换为全球任何一个士绅化街区中的消费场景。
不过，士绅化的美学吸引力既具选择性，也具可塑性。它能被抽象成文化消费物件，而该物件与其原初地的市中心区只有淡薄的关系。
波兰欧乳制品公司大量行销的新品牌“新鲜”乳酪块广告写道：“你曾需到意大利区的 latticini 商店买新鲜的莫泽雷勒干酪。店主每日制作这款美味白乳酪，放在淡盐水桶中保持新鲜。”重点是，再也不必到市中心族裔邻里消费他们的遗产；国际贸易和大众配销就能复制历史性的“真实”产品。这则广告继续说：“为了掌握新鲜莫泽雷勒干酪的纤细、手工的本质，Polly-O 使用意大利进口的方法与设备。我们甚至在水里包装每份白乳酪，以保湿润新鲜长达 25 天。”
超市开始贩售新鲜莫泽雷勒干酪后，就不需要 latticini 了。
因此，消费的组织对市中心有吊诡的影响。地方的文化价值起初被视为独一无二，最后却抽象为市场文化。
雪伦·朱津（又译莎伦·佐金），《权力地景——从底特律到迪士尼世界》
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莎伦·佐金还以另外一位来自意大利的观察者之口论述了“中介化”的消费主义影响。
消费主义与全球化一样，如今成为被质疑和诟病的对象。
今日的文化消费依循许多中介者的引导：艺术家、初级消费者和设计师，他们诠释欲望，指点消费者将懂得消费等同于懂得生活；新服务业的制片者迎合精疲力竭的消费者，“他渴望以手工棉织品来调和廉价印花棉布”。这种渴望经由并置极其老旧（历史的）与现代感十足（最先进）的产品而获得满足。
一如士绅化邻里是集体记忆的宝库，它也是个人化、高科技家户消费的所在。
新观光区的崛起反映类似的组合。我们在白天参观古色古香的地景，像是具贵族气派的乡间宅邸和生态博物馆，到了晚上在乡间旅馆以美好的（法国）食物让自己感受安逸舒适。
重点不在于这些吸引力的存在，而是因为我们渴望它们而在单一实践中结合两者。
“我的首次美国之旅后，”米兰设计师艾托瑞·索特莎斯平静地回顾，“我了解到新消费主义文化不是解答。反之，我要让消费者察觉到他正在消费。”视角转变是评论阶层的主要产物。
雪伦·朱津，《权力地景——从底特律到迪士尼世界》
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消费主义，资本，全球化，这些附着在士绅化上的标签，对于城市的“扩张”和“发展”需求上来说是积极的。这也是政府往往成为士绅化推动者的原因。在政治家看来，士绅化是解决问题的办法：城市更新；增加就业；纳税人口的增加……对于居住在这里的人来说，情况就复杂了：内城原住民是被剥夺者吗？士绅化过程当中政府是否促进了公平？费城社会山的名门望族毕竟与城市运转中产生的“废弃物”的生活相去甚远。
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在李·斯金格居住的纽约，一个都市传说中提到当年市长朱利安尼。
……新当选的市长朱利安尼 1994 年着手巩固新兴的恢复失地运动者之城。
作为 25 年来纽约的第一位共和党人市长，朱利安尼用对无家可归者的协同攻击开始了自己的市长任期。根据一个广为流传的故事，在上任几天之后，一位记者质问朱利安尼对已经降临纽约的寒潮有何准备，记者给出了街头无家可归者的数字，然后问市长打算做什么——“我们正在改变天气”，据说市长如此回应。
但是在现实中，朱利安尼政府影响的不只是天气。他立即宣布，无家可归者用橡胶刷清洗挡风玻璃挣钱和在城市里乞讨是违法行为，并启动了刻薄的地铁海报宣传活动，旨在羞辱无家可归的乞丐并恐吓其他乘客——“不要给他们钱”。这些海报吼道：“无家可归者要么贼眉鼠眼要么满脸横肉。”朱利安尼的第一个预算提案规定，向晚上在市政管理的庇护所睡觉的无家可归者收取“租金”，以及如果他们拒绝接受推荐的医学、毒品、酒精康复及其他社会服务的话就禁止他们进入庇护所。
尼尔·史密斯，《新城市前沿》
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士绅化、城市更新这样的词，对于中产阶级来说意味着正向的变化——房屋升值、社区高档化、可选择的高端就业机会增加。对于贫困人口来说，则是生活成本高昂、用于生计的居住和工作场所租金提高，可能还有不舒服的排斥感，往往意味着他们将离开这个街区，或者搬到更远的低租金社区增加通勤成本——即使士绅化，低端就业机会并不会减少。
杰罗姆·卡尔科皮诺在《古罗马的日常生活》中谈道，虽然庞贝的一些房屋与下水道系统相连，但是“罗马房屋的下水道系统仅仅是激发现代人无限想象的神话”罢了。运走废水和污水的不是下水道系统，而是奴隶。
简·雅各布斯，《城市经济》
即使在闪亮的士绅化新城市里，大量的低端服务性工作也是由具体的低收入劳动者完成的。而我们所接触到的大多数对城市更新的理解和探讨都来自于中产阶级这个群体本身。作为一定程度上的士绅化的受益者（至少在这个比较光鲜的阶段，还是以受益者形象面目出现），中产阶级们所要警惕的东西在于：在享受收益的同时，不要忽略人的存在，尤其是社会所有参与者所理解的城市更新会一边倒地指向“与国际接轨”、“国际大都市”、“宜居城市”、“让城市更美好”之类鼓舞人心的词的时候。如果人是被忽略的，人是可以牺牲的，人成为工具，特别是一部分人成为另一部分人的工具，我们都应该重新思考这其中究竟是哪里出现了问题。
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这样的口号我们都不会陌生。
与巴黎玛莱区的那个星期六的下午一样，我们没有士绅化的陌生感，以至于我们相信我们身边发生的这也是全球士绅化的一部分。
在北京或者上海，我们与一些停业的门店交流时也发现具备的士绅化的一些特征：房东不租了。这与尼尔·史密斯所说的房主收回房屋的原因大抵相似。
不同之处在于，它们的房东很多是政府或者政府背景的机构。
在房东收回房产之后，我们也会看到政府统一风格装修一新的新店——至少到现在，我们还不知道它会升级成什么样的新商业形态，或者说还没有看到成功转型的先例。
这或者可以理解成是政府在有意主导士绅化的进程——与费城或者纽约顶多是半官方机构、实际上大多是私人资本主导的士绅化不同；也可以理解成它与限制特大城市人口总量和人口结构的更宏观政策相关。
这不是一个简单的士绅化的过程。
在城市发展这个议题中，政府扮演的角色并非理所当然
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成功的士绅化，带来好处毋庸置疑。这对于政府来说是一种诱惑。
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政府总是以规划者的面目出现，它们通常会以“更美好”“宜居”等口号来宣传自己的主张，这让它们看起来像是一个解决问题者。但是很多时候，它们所试图改变的旧有的城市乱相，实际上是既往政策的结果，问题产生原因与政府的政策选择有关。这很像美国前总统里根曾经说过的：“政府并不能解决问题，它本身就是问题。”
在城市发展历史中，政府角色要吸取的教训远多于它们可以总结的经验。
前面我们论述的几乎每个问题，都有政府影响于其中。
当然，我们还是要理智地坚持那个基本判断：现代城市发展的历史不够长久，在以“经济扩张”为目的的资本主义大语境下，城市的公共性，也就是提供公平服务这一点上，出现纰漏总的来说是一个可以理解的正常过程。任何一次城市更新——比如为低收入者提供住房（往往建成了贫民窟，既而成为城市毒瘤）、郊区的中产阶级美好生活（直接导致美国传统社会的瓦解，其影响至今没有消除）、士绅化让内城焕发活力（资本新一轮对贫困人口的剥夺）……在政策之初都会赢得赞美，往往是发展一段时间之后，社会和公众才会发觉问题所在，而且往往是积重难返成为巨大社会问题之时，城市才会有所修补，但往往又带来新的问题。
或许可以理解为这是人类发展的成本，必须付出的代价。
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尼尔·史密斯为我们介绍了一个标准的内城房屋的兴衰过程。
房屋会因损耗而贬值。虽然与我们感受到的资本层面的涨幅观感是不同的，但房价终究会进入到一个平稳的区间。
内城街区的住房价格反映了房屋结构和相应修缮的价值，以及土地所有者获得的地租。在第一个使用周期，地租很可能会增加，因为城市不断向外发展，内城房屋的价值即便要下降的话也只会非常缓慢地下降，因此销售价格会相应上升。最终这片街区的房屋会持续贬值，这有三个原因：劳动生产力的进步；户型过时；自然磨损。
房主在意识到如果不进行维修房价就会立刻下降时，他们可能会把房屋卖出去，寻找让自己的投资更为安全的新房。
尼尔·史密斯，《新城市前沿》
我们会发现这一点，没有什么人愿意对持有房屋付出太多维修费用。这会加剧房屋和社区的破败。
自住房主在房屋市场上既是消费者也是投资者：作为投资者，他们的主要回报是销售价格的增量超过购买价格。
房东就不太愿意对房屋进行维修。“维护不够是房东对市场下跌极为合理的回应”。
如果发生衰落的话，房产拥有者通常会出于市场策略原因而不是因为缺少资金减少对自己房屋的修缮。房产中介竞相诱骗房产拥有者削价抛售，从而进一步加剧了这种衰落。
尼尔·史密斯，《新城市前沿》
接下来就是房屋价格持续下降，房东更不愿意投入，切割更小单元给更多的人以带来更多的回报，最后就是废弃。
在房价开始下降的白人社区，地产中介利用种族主义的情绪，以相对便宜的价格买下房屋，然后大幅涨价卖给非洲裔美国人、拉丁裔美国人或其他少数族裔家庭，很多这类家庭可能正在努力挣扎以期拥有自己的第一个家。
一旦房产欺诈产生，房屋价格会进一步下降，这并不只是因为住房市场的种族主义，也因为该房屋以虚高的价格被售出，新搬入的家庭因此缺少维修资金，也不能按时支付按揭贷款。
随着资本进一步贬值和房东获利的下降，更多主动的撤资就逐渐取代因资金不足而无法修缮的情况；房屋价值和资本化地租下降，导致房屋售价进一步下降。
就算一栋建筑物住满了人，在缺少维护或者对房屋进行系统改造以最大限度“压榨”其价值的情况下，这类对财物的破坏还是会促成房屋贬值。在这个阶段，破坏财物实际上是房东的一个策略。这一阶段，把房屋结构进一步切割，划出更多的出租单位司空见惯。通过这种进一步划分，房东希望在最后的几年内物尽其用（加强盈利能力）。
建筑物被废弃并不是因为它们不能用了，而是因为它们无法盈利了。在这个衰败期，房东甚至会萌生一把火烧掉自己的物业以换得大笔保险赔付这样的想法。
尼尔·史密斯，《新城市前沿》
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在上面描述的过程当中，几乎每个环节都可以采取一些措施对可能恶化城市社区的趋势作出修补，但实际情况并非如此，甚至有的时候会看到政策会起到推波助澜的作用。
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根深蒂固的歧视问题，这表现在购买住房和按揭贷款和抵押市场上。在《攀登劳雷尔山》一书中，介绍了种族隔离和城市规划法规的简单历史。1920 年代，房地产业发明了新方法——例如“使用限制权”和“限制性契约”阻止黑人进入白人居民区——在种族歧视在公共政策层面被禁止之后，私下的、行业的、民间契约性的规定成为隔离的主要手段。
“使用限制权”是在产权上附加的条款，禁止向非裔美国人和其他不受欢迎的群体（例如犹太人）进行后续销售；“限制性契约”指的是特定地理区域内房主之间的合同，该地区居民都同意不向非裔美国人和其他不受欢迎的群体出租或出售房产。在大多数房主签约后，该合同就会生效，之后该地区内违反合同约定的人将在民事法庭上被起诉。
道格拉斯·梅西，兰·奥尔布赖特，瑞贝卡·卡斯诺，伊丽莎白·德里克森，大卫·肯锡，《攀登劳雷尔山》
历史上，美国最重要的居住流动障碍就是种族。在民权运动之前，宗教少数群体和少数族裔，特别是非裔美国人，在房地产和抵押市场经受了制度性歧视，而且被旨在鼓励购房的联邦贷款项目拒之门外。除此之外，拒给贷款的歧视性做法在贷款行业已经制度化，并系统地拒绝向黑人居民区提供资本。贫困的黑人居民区经常成为城市重建项目的拆除目标，这迫使居民离开并搬入建筑质量糟糕而且维修不善的密集公共住房中，致使黑人家庭因阶层和种族被孤立。
道格拉斯·梅西，兰·奥尔布赖特，瑞贝卡·卡斯诺，伊丽莎白·德里克森，大卫·肯锡，《攀登劳雷尔山》
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1948 年“限制性契约”被美国最高法院宣布不可实施，但联邦住房管理局（FHA）对此不以为然。在“之后的几十年，个人和机构拒绝向少数族群成员出租和出售房屋的行为仍然属于合法”，在1970 年代前后，这些种族歧视性的潜规则才逐渐被明确的法规所禁止。这家诞生于新政中的公司，对于街区有一种准确的但是贻害甚广的理解，“如果一户非白人家庭在任何一个街区出现，就足以把整个街区标示为黑人街区”，肯尼思·约翰逊在《马唐草边疆》中引用联邦住房管理局（FHA）局长助理洛克伍德在 1948 年的一段话，“联邦住房管理局从来没有担保过混合居住的住宅项目”，因为他们预料到“这样的项目将很可能在短期内变成全黑人或全白人居住区”。
联邦住房管理局确实促进了建筑业不利于少数民族和内城的住房市场的走向，它实施的政策助长了郊区在收入和种族方面的隔离。联邦政府可能是首次接纳了市场的歧视态度。以前，歧视只是私人的和个别的；联邦住房管理局倡导隔离并将之奉为国家政策。整个城市区域被宣告不合适贷款担保；例如，迟至 1966 年，联邦住房管理局在新泽西州的卡姆登或帕特森这两个衰退中的工业城市，没有对一户家庭提供一例贷款担保。这种资金的撤出往往导致一个社区住房销售的困难，因此空房子经常一空数月，致使价格暴跌。
肯尼思·约翰逊，《马唐草边疆》
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美国第二次世界大战之后经济繁荣，房地产市场也异常繁荣，但这主要“得益于公路改进、财产和收入税的降低以及贷款担保项目”，贫困人口本来没有分享到这些发展红利。为这个群体提供住房，被很多人直观地认为是政府公平服务的表现形式，但结果不但没有做到，反倒是制造了更多的贫民窟。
公共住房原本是贫民窟的替代品，可是没想到，它却慢慢成了贫民窟的接班人。随着政客们掐死资金的投入，公共住房因为年久失修每况愈下。屋内窗户破损、水管堵塞、电梯日益老旧。出了大门，污水的排放口在光天化日之下敞开着，没人收的垃圾也越叠越高。有能力搬的住户都搬走了，剩下的都是弱势中的弱势。未经多少时日，公共住房社区便身陷一片混乱与暴力之中。
以圣路易斯为例，著名的“普鲁伊特-艾戈公寓大楼”于建成后的第十八年，在电视的实况转播中被炸毁。因为什么？那地方可怕到连警察都不敢越雷池一步。
放眼全美国，铁球和炸药还造访了许多臭名昭著的公共住房项目，像是芝加哥的“罗伯特·泰勒之家”跟亚特兰大的“麦克丹尼尔-格伦之家”，这些死气沉沉的公共住房在黑白隔离、杳无人迹的城市一隅投下了深深的阴影。以这些住房项目的发展情况来看，把它们炸掉不仅省钱，也比较人道。这与“一套房子发生过如此难以启齿的事情，索性用推土机把它给铲掉算了”是同一种概念。
马修·德斯蒙德，《扫地出门》
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尽管在城市管理上总是磕磕绊绊，但对于政府来说，士绅化还是一次“新机会”——修正过去的错误可能是其中一个原因，更多的原因还在于城市发展，这条路似乎不可回避。
当然，同样不可回避的还有始终难以解决的公平问题。
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1980 年代初，当哈莱姆进入纽约市政当局眼中的时候，“一方面，它的位置挨着世界上租金最高的地区之一；另一方面，尽管非常近，但是整个 20 世纪的大多数时候，资金从哈莱姆持续撤离导致其租金和土地价值低得可怜”。尼尔·史密斯说：“从中城到哈莱姆两站地铁这 2.5 英里的距离，代表了 1980 年代人们能够想象的最陡峭的租金梯度。”
因为与市中心甚至是全世界的中心足够近，所以从政府到资本都不缺改造的冲动，唯一的障碍是哈莱姆的原住民。
1980 年的人口普查数据显示，哈莱姆中心区年收入超过 5 万美元的家庭只有 262 户。在整个曼哈顿，收入超过 5 万美元的黑人家庭数量不超过 1800 户；在整个纽约市这样的家庭不超过 8000 户。 这意味着任何非洲裔美国人想翻修改造哈莱姆都不得不大量依赖非纽约本地的人员。因此，无论说得多么漂亮，如果从一开始仅仅是哈莱姆居民自己的“居住升级”，那么士绅化将势必无法继续下去。
尼尔·史密斯，《新城市前沿》
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非但不是哈莱姆黑人的“消费升级”，而且很显然，他们只能是士绅化的受害者——不论政府或者资本在提及士绅化“好处”时有多少动听的话。
我们由此难免会得出这样的结论：对于哈莱姆中心区的居民来说，士绅化是“第二十二条军规”，让他们左右为难。没有私人修缮及重建的话，这片街区的住宅将继续破败；但是有了它，一大批哈莱姆中心区的居民最终会无家可归，他们并不能从更好更贵的房屋中获利。他们将是士绅化的受害者，而不是受益者。目前，无论是纽约市的《重建战略》还是其他规划，对于这种可能性都还没有计划；甚至没有人会在开发哈莱姆中心区的战略中承认有这种无家可归的可能性。
尼尔·史密斯，《新城市前沿》
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当哈莱姆成为士绅化目标之时，尼尔·史密斯说，这说明了 1970 年代以来士绅化进程的意义在深化。“位于曼哈顿北部的哈莱姆是黑人文化的主要象征，在美国和国际上都享有盛誉，乍看起来，这里是根本不可能成为改造目标的。”他引用了当年德国《明镜周刊》一篇报道文章的标题感慨：
“哦，宝贝，妈的，怎么会这样？”
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尼尔·史密斯的《新城市前沿》是从纽约的一次反士绅化运动开始的。
1988 年 8 月 6 日傍晚，在纽约下东区汤普金斯广场公园这片小小的绿地里爆发了一场骚乱。这场骚乱一直持续到深夜，警察列队站在一侧，而去士绅化示威者、朋克青年、房产维权人士、公园定居者、艺术家、周六晚上的狂欢者和下东区居民这样的多元组合则在另一侧与之对峙。 市政部门企图从凌晨一点在公园强制实行宵禁，把越来越多住在或睡在公园的流浪汉、扛着录音机疯狂至深夜的朋克小孩，以及将公园作为交易地点的毒品贩子和买家统统赶出公园。这次骚乱即是对这一骚扰政策的回应。许多当地居民和公园使用者对这一政策也持不同看法：他们认为纽约市正在试图驯化这座公园，以助力下东区已经大幅开展的士绅化改造。
“士绅化是阶级战争！”这一标语出现在周六晚上维护公园开放的游行队伍中的最大一张横幅上。
尼尔·史密斯，《新城市前沿》
士绅化不可避免
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对内城充满热爱的郊区城市反对者们认为士绅化本身无可指摘。
要遵循的最重要的前提就是，“如果这种状况最终将导致租房者迁离，那么士绅化的反对者们奋起抗争就是正当合理的”，否则，反对的理由总是不充分的。
从邻里社区这个微观层面来看，反对士绅化无异于反对城市进步；没有中产阶级的迁入，就不会有城市复兴。由于政府的补贴，经济适用房正以非常惊人的速度增长。因此，当今大多数城市中心区所面临的挑战并不是提供经济适用房，而是怎样创造一个适合中产阶级的住房市场。
毕竟，城市中的居民连纳税能力都没有，那么这个城市是不会繁荣的。
因此，从事城市中心区复兴项目的规划师只有两条路可走：要么鼓励士绅化，要么辞职不干。
面对抱怨之声，比较有价值的做法是调查其深层根源：反对士绅化的呼声，固然有一些是来自怕被排挤的城市居民，但更多的是来自政客——他们担心城市居民在种族和经济上的融合会动摇他们的权力基础。
安德鲁·杜安尼、伊丽莎白·普雷特-兹伯格、杰夫·斯佩克，《郊区国家》
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士绅化之所以面目可恶，或者说它可能蕴含着可恶，很大程度上是它所蕴藏的一些“肮脏的成分”，而这些成分又很大程度上与政府在其中扮演的错误的角色有关。这其中有一些很幼稚的原因，比如对可能存在的困难估计不足，当然，不用为困难负责可能也是一个重要因素。
抵制士绅化与现有居民发展城市的努力是背道而驰的。因此，政府和激进主义者们必须把注意力从反对士绅化转移到减少它造成的负面影响上来。士绅化之所以被认为是一个肮脏的字眼，是由于它过去总是发生在没有安全保障体系的情况下，从而造成了 1960 年代很多被迫迁移的住户无家可归。时过境迁，而今的情况已经不同以往了。
安德鲁·杜安尼、伊丽莎白·普雷特-兹伯格、杰夫·斯佩克，《郊区国家》
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以研究理性选择理论而知名的美国经济学者彼得·T.李森说：政策制定者不应该让“最好”成为“良好”的敌人，而在治理选项极度受限的最不发达国家中，“最好”更不应该成为“一般”的敌人。这会为一个很难尽善尽美的政策提供行动起来的借口，士绅化在很多时候是借助这种理性选择而实施，不过斯佩克等人尽管对士绅化保持乐观，但还是特别指出其中的问题所在：
有一种士绅化的形式应该永远抵制，那就是政府强加的投机的士绅化。在这一过程中，市政当局试图通过强化其城市土地区划来重建城市中心区。但这一措施会导致房地产税额的提高，从而迫使现有的居民和商家离开。同时，由此产生的高地价实际上却以阻碍开发而告终，因为这种新的土地区划提供大规模的工程项目，而这些项目的开发风险只有大开发商才能承担。其结果就是，每 5 年才会有一个项目完工，而此项目要满足此后 5 年内房地产方面的所有需要。
虽然美国人似乎接受了这种开发形式，认为它是不可避免的现实：一边是半个城市空荡荡地闲置在那里，另一边是大型工程项目像宇宙飞船一样孤零零地矗立在偏远隔绝的地方。
但是，看一下我们北方的邻国，就会发现，情况大可不必如此。在加拿大的温哥华和多伦多，二三层的旧建筑之间安插、建造新的大型建筑的例子并不少见。其区别就在于税收政策，他们既允许大规模开发，也不会用高税额来惩罚现有的小型房地产业主。
安德鲁·杜安尼、伊丽莎白·普雷特-兹伯格、杰夫·斯佩克，《郊区国家》
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“一边是半个城市空荡荡地闲置在那里，另一边是大型工程项目像宇宙飞船一样孤零零地矗立在偏远隔绝的地方”，这一段话，感觉更像是在提醒中国城市的现状。
这其中，最典型的莫过于哈尔滨道外区的士绅化改造了。
在 2018 年看到整个街区处于停滞状态：原有的房主和租户已经离开，大部分房子因为无人居住而更加破败，摇摇欲坠；街道因为修建地铁而中断，显得更加萧条。
政府在确定一个更新内城的计划之后，最先做的那一部分工作是把原住户腾退，接下来的往往是更长期更艰难的工作：吸引新的资本进入内城完成城市改造。但改造过程当中政府和开发商对容积率的不同理解；彻底改变旧社区景观；开发商只有在完成招商之后这个街区才有可能重焕活力……这个漫长的过程中，城市经济发展的前景是否能够容纳足够多的新商业主体进入是未知的；因为巨大的前期腾退成本所引起的土地成本高昂进一步制约了新的商业主体进入；最为人所诟病的是从贫穷内城置换为新的富人区这个过程即使没有道义上的问题，但是否有足够多的富人进驻也是有疑问的……
即便不是如哈尔滨这样的走下坡路的“锈带型”城市，即使是财大气粗的北京，在前些年对南城改造之后留下的两广路沿线景观的破坏，其后的商业活力至今也没有解决。而新一轮腾退在传统的内城北城（老东城和西城）又开始了……
有关中国的内城更新问题后面还会提到，它的问题远比欧美所遇到的要复杂。
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士绅化在很多情况下都被简化为穷人与中产阶级的矛盾。从表象上看它似乎没错，但实际上更值得关注的是中产阶级背后的力量：它是以消灭贫穷现象为目标还是以消灭穷人、赶走穷人为目标。
如果离开了手段，谈最后的一个和谐目的，那世界上所有独裁者都是伟大人物了——比如奥特曼男爵在巴黎，墨索里尼的火车时刻表，我们前面讲过的，朱利安尼还说他要改变气候呢。
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杰夫·斯佩克等人所着力强调的，要抵制的这种士绅化——政府强加的投机，与对政府士绅化的警惕一道，都是提防公共服务出现的偏差。一旦错误酿成、积累，它的目的就会转化为丑恶；又因为它们所拥有的强势的宣传和执行力，最终会败坏整个社会。
城市隔离政策不仅是一个冷酷的现状，更是一场无穷无尽的社会战争。在这场战争中，国家时时以“进步”“美化”甚至“对贫民的社会公正”等名义介入其中，重新划定空间边界以保护土地所有者、外国投资者、私房房主精英和中等阶层上班族的利益。如 1860 年代的巴黎，在奥斯曼男爵的狂热统治下，城市发展仍然在努力同时保证最大限度的私人利益和社会控制。
当代的人口迁移规模是巨大的：每年数以千计甚至上百万的贫民——合法房客和擅自定居者——被强行逐出第三世界的居住区。其结果是，城市贫民成了流浪者，“处在一种永恒流浪状态中的短暂过客”。
就像被奥斯曼从他们古老的街区中逐出的无裤党，他们“厌倦了大屠杀……这种暴君手中的花招”。他们也对现代化把他们界定为“人类拖累”（1970 年代把 9 万居民逐出中心的都市外围贫民窟的达喀尔当局）的古老语言愤怒不已。
迈克·戴维斯，《布满贫民窟的星球》
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在腐败透顶的 2005 年津巴布韦选举之后，总统罗伯特·穆加贝把怒火转到哈拉雷和布拉瓦约的街头市场和棚户区，那儿的贫民们大多投票给其对手民主运动组织。
5 月初，打着驱逐渣滓的阴险旗号，净化行动的第一步是警察对城市 34 个流动市场的袭击。一名警官公开督促他的手下：“从明天起，我要在我办公桌上看到我们已枪击人数的报告。总统已经全力支持这一行动，所以没什么好怕的。你们应该把这一行动当成一场战争。”
警察们照办了。
一周后，警察开始铲除位于新开发区的民主运动总部和前穆加贝贫民窟，如契莫瓦和纳德佐尼奥中的棚屋。
另外，在哈拉雷西边的泛哈特克利福区，警察驱逐了一个棚户区的上千居民，他们是在一个更早的，因伊丽莎白女王一次国事访问而进行的“清理”运动后于 1990 年代初搬到此地的。
到 7 月中旬，超过 70 万贫民窟居民——官方术语“人渣”——被驱逐，而那些试图反抗的人被当即枪杀、鞭打或逮捕。
联合国调查发现，“受害者的范围极广，特别是寡妇、单身母亲、孩子、孤儿、老人和残疾人”。
迈克·戴维斯，《布满贫民窟的星球》
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严格地说，穆加贝的故事与城市更新和士绅化无关，它只是强势的政府对不同意见的一次惩罚。
不过，是时候要回顾一下李·斯金格的那个问题了：作为人类的我们是如何彼此相关的？
否则我们就会忘了我们的初衷。
题图为电影《巴黎，我爱你》，来自：豆瓣
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