目前，农村土地流转还存在一些问题，如流转关系不稳定、流转行为欠规范、流转补偿不到位等现象突出。
这些都会影响到农民从土地获得稳定的收益，也会影响到投资者在土地流转之后的经营，甚至会影响到农业投资者申报政府补贴。土地流转中有哪些问题需要注意？接下来鹏哥就和你好好说说。
1.权属清晰无争议。
2.交易双方必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人或其他组织，且有流转交易的真实意愿。
3.流出方必须是产权权利人，或者受产权权利人委托的组织或个人。
4.流转交易要符合法律法规和环境保护规划、农业产业发展规划、土地利用总体规划和城乡一体化建设规划等政策规定。
1.家庭承包方式取得的土地经营权。
2.其他承包方式取得的土地经营权。
3.集体经济组织未发包的土地经营权。
4.其他依法可流转交易的土地经营权。
1.农村集体经济组织、承包农户、家庭农场、专业大户、农民专业合作社、农业企业等各类农业经营主体。
2.具备农业生产经营能力的其他组织或个人。
在交易过程中，有以下情形之一的，经流出方、流入方或者第三方提出申请，农村土地经营权流转交易市场确认后，可以中止交易：
1.农村土地经营权存在权属争议且尚未解决的。
2.因不可抗力致使交易活动不能按约定的期限和程序进行的。
3.其他情况导致交易中止的。
4.中止交易后未能消除影响交易中止的因素导致交易无法继续进行的。
5.人民法院、仲裁机构等单位依法发出终止交易书面通知的。
6.其他需要终止交易的。
通常来说，土地的性质是难以改变的，因此流转前需事先咨询了解欲流转土地的性质，避免后期因土地性质不明确造成投资的局限性。例如，流转的若是农用地，事后禁止作为建设用地使用。
大规模的土地流转面临成本高、收益低的风险，且容易受气候、经济形势等因素的影响，因此流转前需综合衡量承包方的经济实力、抗风险能力，否则容易出现“毁约退地”“弃田抛荒”的现象。
根据《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定，农村土地承包经营权流转期限不得超过承包期的剩余期限。因此，流转前应了解流转土地的剩余承包期限，避免“超期流转”引发纠纷。
交易双方应参照土地经营权流转交易合同示范文本订立合同，主要包括以下内容：
1.双方的基本信息；
2.流转土地的四至、坐落、面积、质量等级；
3.流转的期限和起止日期；
4.流转土地的用途；
5.流转价款及支付方式；
6.合同到期后地上附着物及相关设施的处理；
7.双方的权利和义务；
8.双方的违约责任、争议解决方式、合同变更和解除的条件；
9.双方认为需要约定的其他事项。第十四条流转交易合同到期后，流入方在同等条件下可优先续约。
农村是个熟人社会，在农村许多事情往往口头协议即可了事，但在土地流转问题上，千万不能口头协议，否则一旦发生纠纷，自身合法权益将难以保障。同时签订的书面合同至少一式两份，确保农户和承包方各执一份。
土地流转合同的内容应全面、明确，具体应包括以下方面：流转双方的名称、流转土地的具体位置和面积、承包的起止日期、流转土地用途、流转价格及支付方式、双方的权利义务、流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理、违约责任等。
按照目前的政策法规，土地承包经营权流转，不得改变土地的农业用途。以基本农田为例，明令禁止破坏基本农田、占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼等将农用地作为建设用地使用的行为，否则应认定土地流转合同无效。
总结：农业土地流转情况很复杂，问题也很多，甚至有不少土地流转方和被流转方因为种种原因对簿公堂。所以，土地流转一定要做规范！
农村土地流转合同范本
甲方（出让方）：乡（镇）村 组，农户姓名
身份证号:
住 所:
乙方（受让方）:
身份证号:
住 所:
为了规范农村土地承包经营权流转，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》法律、规章的有关规定，本着依法、自愿、有偿、平等协商的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转合同。
一、 流转承包土地的种类、位置、四至、面积、质量、等级
甲方将承包的土地（以下简称承包地）亩经营权流转给乙方，承包地座落于 。四至界限。（承包地属性、质量等见附件）。
二、承包地承包经营权流转的期限和起止日期
合同双方约定，承包地承包经营权流转期限为 年，从 年 月 日起，至年 月 日止。
三、承包地承包经营权流转方式
甲方采用 方式（转包、出租、互换、转让、入股及其他）将其承包地流转给乙方生产经营。
四、流转承包地用途
流转承包地只能用作农业用途，具体用途为 。
五、流转价款及支付方式、时间
1、承包地流转费用现金支付。合同期内，乙方向甲方支付流转费每年 元。付款时间每年10月31日。
2、流转土地所享受国家惠农资金和其它补贴均由 方享受。
六、流转双方的权利和义务
（一）甲方的权利和义务
1、权利。按照合同规定收取承包地流转费，按照合同约定的期限收回流转的承包地。合同约定的其它权利。
2、义务。在不干预乙方正常的生产经营活动情况下，协助乙方按合同行使土地经营权。以转包、出租、互换或者其他方式流转的，甲方应当及时向发包方备案;以转让方式流转的，甲方应当事先向发包方提出转让申请。合同约定的其它义务。
（二）乙方的权利和义务
1、权利。在受让的承包地上，具有自主生产经营权。如果乙方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，流转合同到期或者未到期由甲方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。合同约定的其它权利。
2、义务。在国家法律、法规和政策允许范围内，从事农业生产经营活动，按照合同规定按时足额交纳流转费。对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜，对流转的耕地（荒地、林地等）进行有效保护，不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。乙方将甲方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得甲方同意。合同约定的其它义务。
七、合同的变更和解除
有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。①经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；②订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；③一方违约，使合同无法履行的；④乙方丧失经营能力使合同不能履行的；⑤因不可抗力使合同无法履行的。
八、违约责任
1、甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失。
2、乙方违背合同规定，给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。
3、乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权。不按合同规定用途使用土地的；荒芜土地的、破坏地上附着物的；不按时交纳土地流转费的。
九、合同纠纷的解决方式
甲乙双方因履行流转合同发生纠纷，先由双方协商解决;协商不成的，可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府调解；双方当事人不愿意协商或调解，或者协商、调解无效的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，不服仲裁决定的，在收到裁决书之日起30日内或向有管辖权的人民法院起诉；也可直接向人民法院起诉。
十、其他约定事项
本合同一式四份，甲方、乙方及原发包方各一份，乡镇经管站各留存一份。自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。如果是转让合同，应以原发包方同意之日起生效。
合同甲、乙双方约定的其他事项 。
本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
甲方（盖章）签名：
乙方（盖章）签名：
鉴证单位（盖章）鉴证人签名：
年 月 日
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